市場供需關(guān)系、調(diào)控政策導(dǎo)向一直都是影響房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展最核心的兩大因素。2012年底，樓市迎來暖流，交易量攀升、房價微漲、開發(fā)商拿地?zé)崆樵俅胃邼q……房地產(chǎn)行業(yè)走勢、下一步調(diào)控政策方向都成為業(yè)內(nèi)關(guān)注的焦點。房產(chǎn)稅開征是否有時間表？后十八大房地產(chǎn)的機會點在哪里？1月10日，經(jīng)濟學(xué)領(lǐng)域內(nèi)的“排頭兵”賈康、潘向東、任玉嶺現(xiàn)身365地產(chǎn)家居網(wǎng)主辦的《逆轉(zhuǎn)謀變后十八大樓市走勢高峰論壇》，就樓市新動向和政策導(dǎo)向做出分析性預(yù)測。

 

論壇中，銀河證券首席經(jīng)濟學(xué)家潘向東發(fā)表了主題演講。潘向東認為，以往的幾次調(diào)控包括2010年以來的嚴厲政策其實方向都是錯的。他認為政策破局應(yīng)該否定控制價格等“家長式調(diào)控方法”，例如用交易環(huán)節(jié)的增值稅替代房產(chǎn)稅等。

 

政策如何破局？潘向東認為，回顧這么多年的房地產(chǎn)調(diào)控，其實方向都調(diào)錯了。04年調(diào)控后，07年再次對房地產(chǎn)進行調(diào)控，然后2010年來了一個史無前例的房地產(chǎn)調(diào)控，其實沒有一個政策是對的。房地產(chǎn)價格往上漲的時候，如果只盯住價格，就迫使開發(fā)商破產(chǎn)，因為融資斷了。一方想著房子將來打折銷售，另一方想著現(xiàn)金回流，所以整個房地產(chǎn)開發(fā)這一輪調(diào)控，開發(fā)商都罵人。

 

此外，老百姓也不高興，因為需要買房，房價就會上漲，首付就會上漲。需求總是存在的，現(xiàn)在不買將來還是會買，將來要買的時候，發(fā)現(xiàn)供給又少了，所以每次的調(diào)控結(jié)果都是房價上漲。然后，它還限購，限購第一是不人性化，如果一個人想為父母買房，它不讓你買，讓人不能盡孝，你說人性不人性。其實政府想出來的這些政策都是便于詢租的。我們要理順這個過程，其實有很多，可以通過經(jīng)濟的手段，把個市場理順，而不是根據(jù)價格本身的做法。

 

我們有這樣一些辦法，交易環(huán)節(jié)所得稅，這是說的過去的，房價上漲的過程中，更多的是土地價格上漲，因為你土建工程上漲有限，土地上漲了，是可以征稅的。

 

為什么可以推交易環(huán)節(jié)所得稅？因為假如你覺得房地產(chǎn)市場是一個完全供給和需求的市場，那么你讓市場來，不進行任何干涉，但是我們還是通過經(jīng)濟手段進行干涉，說明這個商品市場是有資源稀缺的市場，因為你有18億畝耕地的紅線限制。既然你的土地供給不是無限的，那么有這個限制，這個稀缺性就有，每個投資者都會投資。

 

在這個時候，政府又應(yīng)該進行干預(yù)，不做投資。政府要做的是保證剛需，抑制投資。這樣來說，交易環(huán)節(jié)的所得稅開征的話，就可以起到效果，如果你投資的話，將來賺錢了，你就要交稅。其實這個也不是我們設(shè)計的，有些國家已經(jīng)有先例。

 

房產(chǎn)稅如果要征收，不是一件容易的事情，收不到，但是交易環(huán)節(jié)是你賣了，產(chǎn)生交易了，你有現(xiàn)金交易，就可以進行開征，通過這個方面是可以的。說白了，由現(xiàn)在的限購過渡到以后的限售的過程，你可以改善，也可以為你的親人買，但是你別投資。