日前公布的國房指數(shù)顯示，2012年12月百城(新建)住宅平均價格于9個月來首次出現(xiàn)同比上漲，12月100個城市的住宅平均價格較上年同期上漲0.03%。不僅同比上漲，環(huán)比同樣出現(xiàn)上漲：12月份住宅平均價格較11月份上漲0.23%，為連續(xù)第7個月環(huán)比上漲。

 

在中央經(jīng)濟工作會議定調(diào)2013年“要繼續(xù)堅持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策不動搖”之后，為何歲末房價走勢與樓市調(diào)控政策意圖背道而馳？如何理解中央經(jīng)濟工作會議相關(guān)表述對今年房價走勢的影響？

 

市場心理變化，源自預(yù)期改變。種種跡象顯示，經(jīng)過持續(xù)調(diào)控，一些觀望的購房者開始在歲末入市，一些地方甚至出現(xiàn)了所謂“恐慌性搶房”現(xiàn)象。為什么猶豫了相當(dāng)長時間的購房者，最終在年底放棄觀望而大舉入市？

 

表面上，中央經(jīng)濟工作會議有關(guān)“要繼續(xù)堅持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策不動搖”的表述，只是對過去調(diào)控政策基調(diào)的重申，似無新意。不過這句出現(xiàn)在中央經(jīng)濟工作會議部署今年經(jīng)濟工作六項任務(wù)之首的表述，雖僅一句，但由于與穩(wěn)健貨幣政策諸多重要內(nèi)涵放在一起，且全文僅此一處，同時又是新一屆領(lǐng)導(dǎo)班子首次對房地產(chǎn)市場調(diào)控的正式表態(tài)，因此內(nèi)涵豐富。

 

在很多人看來，新一屆領(lǐng)導(dǎo)集體執(zhí)政后，為了推動今年經(jīng)濟增長，樓市調(diào)控政策或?qū)⑺蓜?，甚至有人認(rèn)為“地方政府不會犧牲GDP增長讓房價下跌”。不過，從中央經(jīng)濟工作會議精神來看，中央對樓市調(diào)控的基調(diào)并未改變。市場從哪里找到了支撐今年房價上漲的理由？

 

從今年穩(wěn)健貨幣政策的內(nèi)涵看，“適當(dāng)擴大社會融資總規(guī)模，保持貸款適度增加”表明，今年貨幣供應(yīng)量有可能與去年大致持平。市場預(yù)計，如果M2增速目標(biāo)定在14%左右、GDP增速定在7.5%左右、物價漲幅目標(biāo)定在3.5%左右，那么按照經(jīng)濟學(xué)公式“貨幣供應(yīng)量等于GDP與CPI兩者之和”來測算，今年的貨幣供應(yīng)量將比實體經(jīng)濟實際需要的資金量高出3個百分點左右，全社會流動性依然充裕。

 

既然社會融資規(guī)模會“適當(dāng)擴大”，貨幣環(huán)境相對寬松，那么今年房企或?qū)⒁驗?ldquo;不差錢”而不再采取“以價換量”的方式大規(guī)模推盤，房價下降的基礎(chǔ)似乎蕩然無存。

 

從中央經(jīng)濟工作會議關(guān)于樓市調(diào)控的表述看，由于僅強調(diào)“要繼續(xù)堅持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策不動搖”，而沒有沿用此前被反復(fù)提及的“促進(jìn)房價合理回歸”的說法，這被市場普遍解讀為中央有意識地沒有強調(diào)降低房價的必要性，市場由此反推房價將會上漲。

 

雖然流動性寬裕以及政策基調(diào)的微妙變化，可能會給房企的生存環(huán)境帶來積極變化，國房指數(shù)的最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)也佐證了房地產(chǎn)市場正在從漫長的低迷態(tài)勢中復(fù)蘇、房企日趨改善的生存狀態(tài)。不過，并非政策的所有精神都支持今年房價繼續(xù)大漲。

 

仔細(xì)解讀中央經(jīng)濟工作會議精神，人們發(fā)現(xiàn)，無論是會議公告強調(diào)的“潛在通脹和資產(chǎn)泡沫的壓力加大”，還是反復(fù)提及的“金融領(lǐng)域存在潛在風(fēng)險”、“要高度重視財政金融領(lǐng)域存在的風(fēng)險隱患，堅決守住不發(fā)生系統(tǒng)性和區(qū)域性金融風(fēng)險的底線”，這些表述都清晰地告訴人們，中央對資產(chǎn)價格泡沫膨脹的擔(dān)心并未消除，對最易產(chǎn)生金融風(fēng)險的房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險，仍未掉以輕心。這表明，如果今年房價上漲幅度超過政府容忍范圍，仍可能出臺嚴(yán)厲的調(diào)控措施。而從日前召開的全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議上傳出的信息也顯示，今年會繼續(xù)嚴(yán)格實施差別化的住房信貸、稅收政策和限購措施。住建部部長姜偉新在此次會議上特別強調(diào)，今年要堅決抑制投機、投資性住房需求，支持合理自住和改善性需求，編制和實施好住房發(fā)展和建設(shè)規(guī)劃，引導(dǎo)和穩(wěn)定社會預(yù)期。由于中央政府依然擔(dān)心房價過高可能帶來的社會風(fēng)險，因此，收緊針對開發(fā)商的信貸政策，提高首付要求，對除首次購房者之外的購房人群采取限制措施，所有這些都顯示出房價要想大漲并不容易。

 

城鎮(zhèn)化推進(jìn)下新增的住宅需求決定了房價大跌不易，但樓市高庫存和調(diào)控政策基調(diào)不變的現(xiàn)狀也決定了樓市大漲也難。因此，保持今年樓市平穩(wěn)運行，以便通過時間消化樓市泡沫，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場軟著陸，或許是各方最能接受、也是最符合各方利益的運行狀態(tài)。徐紹峰