2012年年末，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)突然啟動(dòng)，量?jī)r(jià)齊升，交投活躍。這令很多人措手不及。于是，所謂“恐慌情緒”開(kāi)始蔓延。接著，北上廣皆傳出風(fēng)聲：搶購(gòu)出現(xiàn)了。

 

面對(duì)此種情況，政府卻頗為淡定。年末幾次重大會(huì)議上，除了重申房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控不動(dòng)搖外，沒(méi)有什么新鮮措施出來(lái)，甚至筆墨也顯得吝惜。接著，國(guó)土資源部表示要大力控“地王”，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部表示限購(gòu)要繼續(xù)。

 

一半是火焰，一半是海水。人們心中不禁惴惴：房?jī)r(jià)會(huì)否如任志強(qiáng)所言，今年3月會(huì)大漲嗎？

 

冬天里的春天

 

在經(jīng)歷了史上最嚴(yán)厲調(diào)控之后，中國(guó)房地產(chǎn)的信心似乎沒(méi)有受到太多影響。進(jìn)入2012年下半年，按捺不住的買(mǎi)家就悄然入場(chǎng)了。這首先體現(xiàn)在交易量上升上。然后，價(jià)格也隨之攀升。一些離奇的景象迅即傳播開(kāi)來(lái)。

 

來(lái)自北京的消息是，一套與鐵路零距離的房子昨天還230萬(wàn)元今天就300萬(wàn)元了。此事大大刺激了買(mǎi)房人的心理。雖然后來(lái)此消息被指為“個(gè)案”，但是它的效果已經(jīng)達(dá)到。買(mǎi)房人正在加快腳步。

 

來(lái)自上海的消息是，久違的“日光盤(pán)”再次出現(xiàn)了。萬(wàn)科[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]海上傳奇項(xiàng)目宣稱(chēng)，樓盤(pán)剛一上市即遭瘋搶?zhuān)?08套房源認(rèn)購(gòu)客戶(hù)超過(guò)600組，“真的一套都沒(méi)有了”。腳步慢了真還買(mǎi)不到。

 

來(lái)自廣州的消息是，買(mǎi)房人在售樓處“通宵排隊(duì)”排號(hào)了。珠江新城[最新消息 價(jià)格 戶(hù)型 點(diǎn)評(píng)]某樓盤(pán)定于2012年12月16日正式開(kāi)盤(pán)，但提前一天晚上就有大批的買(mǎi)房人聚集，甚至排起了長(zhǎng)龍。雖然此消息被指為“炒作”，排隊(duì)的人多是雇來(lái)的，但是房市暴漲的預(yù)期卻實(shí)在的起來(lái)了。

 

來(lái)自南京的消息是，全國(guó)總價(jià)地王易主。該市下關(guān)濱江地塊以56.2億元的高價(jià)成功出讓?zhuān)瑒?chuàng)造了新的紀(jì)錄。如此兇猛的地產(chǎn)商是來(lái)自央企的中冶置業(yè)。地產(chǎn)商拿地的熱情也在高漲。面粉和饅頭一起火熱了。

 

與此相襯托的是，漲價(jià)預(yù)言大合唱。

 

2012年9月，地產(chǎn)商任志強(qiáng)即宣稱(chēng)，今年3月房?jī)r(jià)必暴漲。他的理由是，屆時(shí)地產(chǎn)商的庫(kù)存已經(jīng)消化得差不多了，新的供應(yīng)卻未出現(xiàn)，短缺無(wú)可避免。在這個(gè)冬天，房地產(chǎn)的春天已經(jīng)來(lái)臨。另外，他把責(zé)任方也指明了：政府有關(guān)部門(mén)及其執(zhí)行的土地政策。

 

2012年12月9日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局原局長(zhǎng)邱曉華表示，只有等中國(guó)工業(yè)化和城市化基本完成，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)才會(huì)進(jìn)入收縮期，房?jī)r(jià)才會(huì)出現(xiàn)真正逆轉(zhuǎn)，這個(gè)階段可能10年之后才會(huì)到來(lái)。對(duì)于2013年，他認(rèn)為，房?jī)r(jià)將平穩(wěn)上升，暴漲的可能性很小。

 

一周后，北京師范大學(xué)管理學(xué)院教授董藩說(shuō)，25年后全國(guó)房產(chǎn)均價(jià)是一平方米9萬(wàn)，北京要80多萬(wàn)元。他還拿歷史說(shuō)事兒：1987年全國(guó)平均房?jī)r(jià)408元，那時(shí)候北京就500元，如果那個(gè)時(shí)候我們告訴你全國(guó)房?jī)r(jià)將達(dá)到6000元，北京、上海達(dá)到20000元，打死你也不相信，那時(shí)候任總（任志強(qiáng)）也不相信。

 

幾乎同時(shí)，全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)榮譽(yù)會(huì)長(zhǎng)聶梅生在一個(gè)研討會(huì)上也表示，未來(lái)10年我國(guó)至少還有121億平方米的住房需求，相當(dāng)于2011年全國(guó)住房銷(xiāo)售面積的12倍以上。“過(guò)去10年房?jī)r(jià)翻5倍，未來(lái)10年保持7%就不錯(cuò)了”。

 

顯然，至少在房?jī)r(jià)趨勢(shì)上，官、商、學(xué)三界有了接近的看法。

 

此情此景令看空者尷尬無(wú)比。2010年11月，財(cái)經(jīng)觀察員侯寧和全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟副秘書(shū)長(zhǎng)陳寶存打賭，聲稱(chēng)2012年年底北京房?jī)r(jià)必跌50%，否則將承辦不少于250人參加、花費(fèi)不少于2.5萬(wàn)元的酒席。兩年后，北京五環(huán)內(nèi)房?jī)r(jià)兩年大漲逾20%。侯寧一邊“不向高房?jī)r(jià)投降”，一邊取消了賭局。

 

那些聽(tīng)信侯寧的買(mǎi)房人恐怕難以那么瀟灑了。畢竟他們的夢(mèng)想不像侯寧的酒宴那么容易取消?，F(xiàn)在，他們中的一些人悄悄地將希望寄托在政府部門(mén)的反腐敗力度上。據(jù)說(shuō)，一些握有多套房產(chǎn)的官員正在努力銷(xiāo)售那些來(lái)路不明的房子，這可能會(huì)給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)不小的“供給沖擊”，買(mǎi)房人指望著撿漏兒呢！

 

此刻，人們已經(jīng)不再懷疑樓市回暖的事實(shí)。唯一的分歧是房?jī)r(jià)將漲向何處。

 

不動(dòng)搖“不動(dòng)搖”

 

很多買(mǎi)房人曾經(jīng)期待著黨的十八大能帶來(lái)更嚴(yán)厲的調(diào)控政策，從而給房地產(chǎn)商更強(qiáng)力的打擊?？墒?，他們失望了。十八大報(bào)告中與住房有直接關(guān)系的僅兩句話，一句是“建立市場(chǎng)配置和政府保障相結(jié)合的住房制度，加強(qiáng)保障性住房建設(shè)和管理，滿(mǎn)足困難家庭基本需求”，另一句是“要解決好人民最關(guān)心最直接最現(xiàn)實(shí)的利益問(wèn)題，在學(xué)有所教、勞有所得、病有所醫(yī)、老有所養(yǎng)、住有所居上持續(xù)取得新進(jìn)展，努力讓人民過(guò)上更好生活”。

 

此后的2012年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議甚至更為簡(jiǎn)單：“要繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策不動(dòng)搖”。倒是城鎮(zhèn)化被推到了無(wú)以復(fù)加的位置，被認(rèn)為是“擴(kuò)大內(nèi)需的最大潛力所在”，需要積極引導(dǎo)健康發(fā)展。

 

南京下關(guān)地王出現(xiàn)后，人們的怨聲漸起。國(guó)土資源部終于不得不有所表示。2012年12月18日，該部土地利用管理司司長(zhǎng)廖永林表示，將認(rèn)真貫徹落實(shí)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神，繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，保持從嚴(yán)從緊調(diào)控基調(diào)。針對(duì)年末“地王”頻現(xiàn)，該部將于近期建立房地產(chǎn)大企業(yè)和大地塊跟蹤督查制度，以切實(shí)抑制異常地價(jià)。

 

國(guó)土部的判斷是，雖然很多地方從下半年開(kāi)始土地供應(yīng)放量，但多屬于恢復(fù)性供給，補(bǔ)足今年上半年市場(chǎng)供地不足的缺口，情況也符合歷年“前低后高”的供地規(guī)律。僅有個(gè)別情況需要關(guān)注，比如地王。

 

該部給出了治理地王的辦法：總價(jià)較高的地塊，實(shí)行分割處理，劃為多宗地供應(yīng)。對(duì)地段較好、單價(jià)較高的優(yōu)質(zhì)地塊，綜合采用多種競(jìng)價(jià)方式或招標(biāo)出讓?zhuān)换蛱岣吒犊铍y度；或與條件較差的土地放在一起供應(yīng)。此舉被網(wǎng)友廣為調(diào)侃，以為是糊弄人的典型。

 

此后，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部表態(tài)，2013年要繼續(xù)堅(jiān)定不移地搞好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，首先要繼續(xù)貫徹落實(shí)好既有調(diào)控政策。“我再次強(qiáng)調(diào)，商品住房限購(gòu)政策要繼續(xù)實(shí)施。凡是放松調(diào)控致使房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的城市，我們將繼續(xù)采取措施并會(huì)同監(jiān)察部對(duì)其進(jìn)行約談直至問(wèn)責(zé)。”該部部長(zhǎng)姜偉新說(shuō)。

 

除了繼續(xù)發(fā)揮限購(gòu)政策效應(yīng)以外，今年還要繼續(xù)嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸、稅收政策。姜偉新表示，一方面要堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性住房需求，另一方面要支持合理自住和改善性需求。

 

面對(duì)限購(gòu)、限貸的政策疲勞，姜偉新只是含糊地表示，2013年要配合有關(guān)部門(mén)加快研究以財(cái)稅金融等經(jīng)濟(jì)法律手段為主的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制，構(gòu)建符合我國(guó)國(guó)情、系統(tǒng)配套、科學(xué)有效、穩(wěn)定可預(yù)期的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策體系。

 

政府何時(shí)再發(fā)力

 

近日，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院發(fā)布“中國(guó)城市基本公共服務(wù)力評(píng)價(jià)報(bào)告”。其中房?jī)r(jià)調(diào)控問(wèn)題上，報(bào)告稱(chēng)，44%的市民對(duì)政府此項(xiàng)工作持肯定態(tài)度。這一數(shù)據(jù)來(lái)自對(duì)38個(gè)大中城市的調(diào)查。執(zhí)筆者還提出政府須再接再厲，堅(jiān)定不移控房?jī)r(jià)，建立健全保障住房體系，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管。

 

之后，國(guó)家信息中心發(fā)布研究結(jié)果稱(chēng)，控房?jī)r(jià)和穩(wěn)增長(zhǎng)的政策存在沖突，使調(diào)控變得困難。“目前限購(gòu)還沒(méi)有使房?jī)r(jià)出現(xiàn)較大下降，更沒(méi)有回到合理價(jià)位，剛性需求等待者的信心已經(jīng)開(kāi)始動(dòng)搖。而其他政策如貸款利率下調(diào)又促進(jìn)了剛需的釋放，削弱了限購(gòu)政策的效果。國(guó)家為了“保增長(zhǎng)”需要加大信貸力度，地方政府財(cái)政緊張，為了生存也紛紛開(kāi)展自救，于是通過(guò)購(gòu)房補(bǔ)貼、退稅、調(diào)整公積金貸款的數(shù)額和期限等手段來(lái)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍。市場(chǎng)的回暖和貨幣政策寬松的預(yù)期，使得開(kāi)發(fā)商降價(jià)的動(dòng)機(jī)大大減弱，使房?jī)r(jià)調(diào)控政策陷入兩難境地。”該中心助理研究員鄒士年表示。

 

這仿佛是政府不出新政策的根源：老百姓的滿(mǎn)意度尚可，穩(wěn)增長(zhǎng)壓力卻較大。那么，什么情況下，政府才能再出手？中國(guó)指數(shù)研究院的專(zhuān)家的看法是，若房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲且漲幅超出政府容忍范圍，仍有出臺(tái)更嚴(yán)厲措施的可能性，如進(jìn)一步收緊信貸政策等。

 

問(wèn)題是，政府容忍度是多少？當(dāng)記者把此疑問(wèn)提給中國(guó)銀行國(guó)際金融研究所的研究人員時(shí)，他們的回答是，當(dāng)前的狀況是政府樂(lè)見(jiàn)的，市場(chǎng)活躍拉動(dòng)剛性需求，為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)注入活力，而價(jià)格并未出現(xiàn)大幅上揚(yáng)。“只有當(dāng)投機(jī)性、投資性需求重新回來(lái)，價(jià)格上漲讓人難以忍受，政府或許才會(huì)再次發(fā)力。”該所高級(jí)研究員周景彤說(shuō)。

 

不過(guò)，該所出具的2013年展望報(bào)告對(duì)房地產(chǎn)還是謹(jǐn)慎的。報(bào)告認(rèn)為，滋生房地產(chǎn)泡沫的制度性因素依然存在。例如，“土地財(cái)政”問(wèn)題依然沒(méi)有得到解決，房產(chǎn)稅依舊處于試點(diǎn)階段，難以有效防范投機(jī)性需求。而限購(gòu)政策的推出，使得各種合理需求和投資投機(jī)性需求被壓抑，在“土地財(cái)政”未得到根本解決的情況下，限購(gòu)政策的退出將導(dǎo)致前期大量累積的需求集中爆發(fā)，推動(dòng)房?jī)r(jià)大幅上漲。

 

“預(yù)計(jì)增供應(yīng)、抑投機(jī)和調(diào)結(jié)構(gòu)是2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的三大重點(diǎn)，尤其是繼續(xù)實(shí)施限購(gòu)令和二套房信貸政策。如果未來(lái)房?jī)r(jià)繼續(xù)走高，不排除限購(gòu)政策進(jìn)一步趨嚴(yán)、房地產(chǎn)信貸政策出現(xiàn)緊縮的可能。但是，在實(shí)施穩(wěn)健貨幣政策的同時(shí)，會(huì)優(yōu)先保障房建設(shè)的融資需求。”周景彤說(shuō)。

 

鄒士年則建議政府“著眼于房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的建立”。他把如下工作都列為政府應(yīng)在2013年推進(jìn)的：改變地方土地財(cái)政模式，從源頭上降低房?jī)r(jià)；加快推進(jìn)房產(chǎn)稅的實(shí)施和嚴(yán)格征繳，發(fā)揮房產(chǎn)稅對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的去泡沫化和去投資化的功能；繼續(xù)推進(jìn)和完善房地產(chǎn)市場(chǎng)基礎(chǔ)制度建設(shè)，完善住房統(tǒng)計(jì)以及信息發(fā)布等基礎(chǔ)制度建設(shè)，使居民能獲得準(zhǔn)確的住房供求信息，從而穩(wěn)定購(gòu)房預(yù)期，避免出現(xiàn)恐慌性購(gòu)房現(xiàn)象；抓緊完善保障性住房建設(shè)、分配、管理、退出等制度，形成對(duì)各類(lèi)住房需求全覆蓋的住房供應(yīng)體系。