新加坡證交所地產(chǎn)股1月14日集體下跌2.7%，創(chuàng)2012年5月以來最大跌幅。市場人士預(yù)期，新加坡政府11日宣布了新一輪房地產(chǎn)市場“降溫”措施，地產(chǎn)股今年勢必會(huì)受到“打壓”。這是近4年來新加坡政府推出的第七輪房地產(chǎn)市場調(diào)控措施。

 

在近期全球流動(dòng)性資金紛紛涌入亞洲市場的背景下，新加坡房價(jià)再度大幅上揚(yáng)。新加坡政府再次果斷出手，嚴(yán)控房價(jià)。新加坡國立大學(xué)房地產(chǎn)研究院院長鄧永恒在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，新加坡政府此輪調(diào)控政策很有針對(duì)性，旨在控制對(duì)住房的投資需求。2012年新加坡國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）增長不到2%，但是房價(jià)在去年下半年卻上漲了20%左右，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過經(jīng)濟(jì)和居民收入的增長，偏離了經(jīng)濟(jì)基本面，政府進(jìn)行調(diào)控非常必要。

 

多管齊下

 

嚴(yán)防資產(chǎn)泡沫

 

11日，新加坡財(cái)政部、國家發(fā)展部、金融管理局及貿(mào)工部四部門宣布了新加坡政府新一輪的房地產(chǎn)市場調(diào)控措施。這些措施主要包括：首先，提高購買房產(chǎn)的印花稅稅率。將外國買家的額外買方印花稅稅率從10%增加至15%，原本不受買方印花稅影響的購買首間組屋（經(jīng)濟(jì)適用型住房）或私宅的永久居民，以及購買第二套私宅的新加坡公民，現(xiàn)在也須分別支付5%和7%的額外買方印花稅。

 

其次，提高非首次購房者的貸款要求。一方面，進(jìn)一步收緊非首次買家的房屋貸款上限，即貸款占房價(jià)的比值；另一方面，提高已有住房者購買住房的貸款首付比例。非首次申請(qǐng)房貸者最低現(xiàn)金首付從10%調(diào)高到25%。從1月12日起實(shí)施的這些措施適用于私人房產(chǎn)及組屋，將對(duì)多數(shù)已經(jīng)擁有房產(chǎn)的本地和外國購房者產(chǎn)生影響。

 

再次，在組屋市場方面，下調(diào)向銀行機(jī)構(gòu)和建屋局借貸的還款上限。新加坡金管局規(guī)定，向銀行借貸的組屋申請(qǐng)者每月償還貸款的比例不可超過月工資的30%，而向建屋發(fā)展局貸款的償還比例上限則從40%降至35%。同時(shí)，為了不讓永久居民出租組屋牟利，政府規(guī)定他們?cè)谫徺I本地私人住宅后必須在6個(gè)月出售組屋。

 

最后，在執(zhí)行公管公寓市場方面，新措施規(guī)定，新執(zhí)行公管公寓面積不能超過160平方米。執(zhí)行公管公寓市場是針對(duì)新加坡中等收入家庭的私人房產(chǎn)。

 

新加坡政府還采取措施抑制工業(yè)房地產(chǎn)領(lǐng)域的投機(jī)活動(dòng)，首次針對(duì)這類房地產(chǎn)引入了賣方印花稅。新加坡政府稱，新規(guī)定是臨時(shí)措施，將根據(jù)市場狀況進(jìn)行評(píng)估。

 

鄧永恒表示，同其他市場一樣，房地產(chǎn)市場也存在周期。目前，包括新加坡在內(nèi)的亞洲一些市場房地產(chǎn)價(jià)格高漲，但不代表房價(jià)不會(huì)下跌，只是房地產(chǎn)市場的周期可能更長一些。過去20年來，美國老百姓也一度認(rèn)為房價(jià)不會(huì)下跌。這一投資炒作心理推動(dòng)了房價(jià)過快上漲。

 

措施不斷

 

努力提供組屋

 

新加坡國立大學(xué)房地產(chǎn)研究院的研究顯示，自2008年國際金融危機(jī)爆發(fā)以來，各國采取了刺激政策，新加坡房價(jià)大幅上升。彭博社14日稱，新加坡住宅價(jià)格攀升至歷史最高，過去3年，房價(jià)翻了一倍。新加坡政府公布的數(shù)據(jù)顯示，新加坡房價(jià)連續(xù)四年上升，2012年上漲了2.8%。據(jù)新加坡當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，在去年第四季度，新加坡私宅價(jià)格指數(shù)上升1.8%至211.9點(diǎn)，創(chuàng)下歷史新高。

 

德意志銀行14日的研究報(bào)告稱，“新加坡政府最新采取的嚴(yán)厲措施，將對(duì)投資需求產(chǎn)生顯著的"降溫"作用，住宅開發(fā)商將看到房價(jià)最大的修正”。

 

新加坡副總理尚達(dá)曼在11日的新聞發(fā)布會(huì)上表示，現(xiàn)在必須采取新一輪的措施，監(jiān)測目前的市場趨勢，避免房價(jià)下跌時(shí)所帶來的更嚴(yán)重的價(jià)格修正。新加坡房地產(chǎn)市場繁榮，反映了新加坡非常低的利率環(huán)境和持續(xù)的收入增長。

 

新加坡住房房地產(chǎn)市場分為兩塊：一塊是私人住宅市場，價(jià)格由市場供求決定；另一塊是政府公共住房項(xiàng)目，居民根據(jù)收入水平可以申請(qǐng)購買價(jià)格較低的組屋。新加坡組屋條件良好，超過八成的人口居住在組屋。

 

新加坡《聯(lián)合早報(bào)》14日分析稱，政府此次降溫目標(biāo)之一在組屋市場。組屋轉(zhuǎn)售價(jià)格的波動(dòng)過大，對(duì)個(gè)人和家庭的影響不能被忽視，尤其是對(duì)準(zhǔn)備成家者的沖擊。同時(shí)，新加坡政府今年計(jì)劃建至少2.3萬套新組屋，希望對(duì)涉及大多數(shù)人利益的公共住房市場做出糾正，把組屋政策拉回正軌。

 

抑制投資

 

健全房產(chǎn)市場

 

自2009年以來，新加坡政府已經(jīng)實(shí)行了6輪房地產(chǎn)“降溫”措施。這些措施包括對(duì)房貸和開發(fā)商貸款進(jìn)行限制，對(duì)外國人和企業(yè)購買房產(chǎn)征收額外的稅收等。分析認(rèn)為，上一輪措施主要是收緊住宅貸款條例，效果已被市場的熱情所稀釋。

 

新加坡政府對(duì)房地產(chǎn)市場的控制可以說是毫不留情。在2012年新加坡房市越炒越熱的情況下，一些銀行甚至推出了長達(dá)50年的還貸期限，新加坡政府馬上宣布第六輪降溫措施，限定金融機(jī)構(gòu)房貸年限不得超過35年。

 

鄧永恒表示，亞洲國家的居民習(xí)慣將住房作為投資工具。實(shí)際上，住房具有消費(fèi)和投資兩種屬性。住房建筑本身和其他耐用品一樣會(huì)折舊，問題在于土地供應(yīng)有限，隨著地價(jià)的波動(dòng)，人們對(duì)住房形成了炒作心理。