在克里斯托弗·諾蘭導(dǎo)演的《盜夢(mèng)空間》中，人們認(rèn)識(shí)了兩個(gè)酷酷的職業(yè)：造夢(mèng)者與盜夢(mèng)者。在現(xiàn)實(shí)生活中，潛入別人夢(mèng)境盜取秘密的盜夢(mèng)者尚未出現(xiàn)，而勾畫(huà)、重建夢(mèng)境細(xì)節(jié)的造夢(mèng)者已經(jīng)不再稀缺，他們活躍在商界、文化藝術(shù)圈、電影與政治領(lǐng)域。人們給予他們足夠的禮贊，因?yàn)樗麄冏鞒隽斯奈枞诵牡难葜v，激發(fā)了凡人的想象力，描繪了不曾出現(xiàn)的愿景畫(huà)面，以及重新闡釋了一個(gè)生意的可能方程式。

 

    在地產(chǎn)界，造夢(mèng)者大佬云集。盡管萬(wàn)科連續(xù)三年業(yè)績(jī)過(guò)千億，但王石展現(xiàn)了他對(duì)規(guī)模之外的安全意識(shí)的追求，并持續(xù)告誡他的同事與同行，假如萬(wàn)科不重視產(chǎn)品與服務(wù)，坍塌的速度可能超乎想象。在過(guò)去的四年中，許家印領(lǐng)導(dǎo)的恒大地產(chǎn)成為三四線城市住宅之王，它向同行描繪的是，低價(jià)、高速周轉(zhuǎn)、復(fù)制高性?xún)r(jià)比的房子，你就可以在地產(chǎn)界登頂前五名。在這一點(diǎn)上，河南的建業(yè)地產(chǎn)胡葆森也是同樣的造夢(mèng)者，在他之前，沒(méi)有人像他那樣，雖然僅僅在一個(gè)經(jīng)濟(jì)尚淺發(fā)達(dá)的省域內(nèi)開(kāi)發(fā)，但是2012年歲末，他仍將銷(xiāo)售額提升至100億元以上。激發(fā)中國(guó)人熱情的當(dāng)然還有王健林領(lǐng)導(dǎo)的萬(wàn)達(dá)集團(tuán)，他以非上市民企之身，完成了高達(dá)百億元的海外收購(gòu)案，在這個(gè)夢(mèng)里，中美兩國(guó)很多人都對(duì)中國(guó)資本的收購(gòu)意愿與實(shí)力深感震驚。

 

    馮侖是另一類(lèi)造夢(mèng)者。在他的夢(mèng)里，房地產(chǎn)不只是一個(gè)土地生意，其本質(zhì)在于，一是空間生意，二是追求空間里的經(jīng)濟(jì)價(jià)值最大化。他相信，不管是住宅，還是商用物業(yè)，為了達(dá)到這一目的，生意模式的構(gòu)建應(yīng)該著眼于空間營(yíng)造上的創(chuàng)新，而事實(shí)上，隨著人均GDP凈值的遞進(jìn)增加，尤其在人均GDP高的城市，人對(duì)空間價(jià)值的不同需求，會(huì)引導(dǎo)地產(chǎn)商的投資方向，從住宅向商用物業(yè)轉(zhuǎn)型。在這一過(guò)程中，土地不再是稀缺的，土地儲(chǔ)備不應(yīng)該受到迷信與崇拜，對(duì)空間價(jià)值挖掘、運(yùn)營(yíng)的能力將決定著地產(chǎn)商的未來(lái)。

 

    萬(wàn)通地產(chǎn)是馮侖造夢(mèng)的必要道具。雖然馮侖在兩年之前退任萬(wàn)通地產(chǎn)董事長(zhǎng)，但是，以許立、云大俊為首的新管理層忠實(shí)實(shí)踐著他的空間生意之夢(mèng)。萬(wàn)通地產(chǎn)董事長(zhǎng)許立認(rèn)為，萬(wàn)通地產(chǎn)是一家住宅和商用物業(yè)并重的戰(zhàn)略導(dǎo)向型企業(yè)，住宅業(yè)務(wù)保證公司近期回報(bào)，商用物業(yè)在于它的長(zhǎng)期價(jià)值，隨著時(shí)間的推移，商用物業(yè)的土地價(jià)值和物業(yè)價(jià)值都在提升。萬(wàn)通地產(chǎn)在關(guān)注長(zhǎng)期價(jià)值的基礎(chǔ)上，同時(shí)還兼顧企業(yè)的短期利益，合理分配資源，帶動(dòng)公司業(yè)務(wù)的長(zhǎng)期持續(xù)發(fā)展。毫無(wú)疑問(wèn)，朝著商用物業(yè)轉(zhuǎn)型的萬(wàn)通地產(chǎn)，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看更看重商用物業(yè)的長(zhǎng)期價(jià)值。為了實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)，萬(wàn)通地產(chǎn)在商用物業(yè)上采用“分段持有”策略，將商用物業(yè)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)分為三個(gè)階段。第一階段從拿地到項(xiàng)目開(kāi)工，通過(guò)二級(jí)市場(chǎng)招拍掛的方式拿到土地，包括北京CBD的萬(wàn)通中心和Z3項(xiàng)目、上海萬(wàn)通中心、杭州萬(wàn)通中心、天津萬(wàn)通中心等都是這樣獲得了土地。拿地后通過(guò)產(chǎn)品規(guī)劃、定位、設(shè)計(jì)等一系列專(zhuān)業(yè)流程，做好產(chǎn)品定型，再放到公司參與并控制的基金里，獲得第一階段的回報(bào)。第二階段從開(kāi)工建設(shè)到竣工交付，這個(gè)階段在基金里完成，物業(yè)建設(shè)期的價(jià)值在基金那里得以實(shí)現(xiàn)。第三階段，在物業(yè)建成之后，公司通過(guò)定向增發(fā)或收購(gòu)的方式，把物業(yè)買(mǎi)回來(lái)持有經(jīng)營(yíng)。萬(wàn)通地產(chǎn)畢竟是一家上市企業(yè)，資本市場(chǎng)也將會(huì)恢復(fù)融資功能，萬(wàn)通地產(chǎn)通過(guò)資本市場(chǎng)的再融資平臺(tái)獲得資源，買(mǎi)回物業(yè)。萬(wàn)通地產(chǎn)通過(guò)這一方式全程管控商用物業(yè)運(yùn)營(yíng)，每個(gè)階段都會(huì)有價(jià)值產(chǎn)生，串連成一個(gè)完整的商業(yè)鏈，每個(gè)參與者均會(huì)獲得應(yīng)得的回報(bào)。這一策略的好處是在保障住宅資源充分投入的前提下，順利推進(jìn)公司商用物業(yè)業(yè)務(wù)發(fā)展，同時(shí)以“分段持有”方式，獲得更多資源，使業(yè)務(wù)持續(xù)擴(kuò)張。

 

    實(shí)際上，這就是房地產(chǎn)的“美國(guó)模式”，萬(wàn)通地產(chǎn)2012年也是按照這一策略推進(jìn)自己的商用物業(yè)業(yè)務(wù)。包括北京萬(wàn)通中心、杭州萬(wàn)通中心、天津萬(wàn)通中心項(xiàng)目，都是先做一個(gè)基金，由基金購(gòu)買(mǎi)項(xiàng)目，再由公司從基金回購(gòu)物業(yè)，持有經(jīng)營(yíng)。許立說(shuō)接下來(lái)也會(huì)考慮對(duì)已持有的位于北京和上海的商用物業(yè)項(xiàng)目也采用這一模式來(lái)管理。與住宅項(xiàng)目不一樣，商用物業(yè)對(duì)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)的專(zhuān)業(yè)能力提出更高的挑戰(zhàn)，萬(wàn)通地產(chǎn)對(duì)自己的團(tuán)隊(duì)顯然更為自信，要求參與的項(xiàng)目均由自己的團(tuán)隊(duì)來(lái)全權(quán)操作，以保障項(xiàng)目按照既定策略嚴(yán)格執(zhí)行。事實(shí)上，萬(wàn)通地產(chǎn)參股的泰達(dá)城開(kāi)公司位于天津泰達(dá)城的商用物業(yè)項(xiàng)目，因?yàn)楦鞣矫嬖虿荒塬@得項(xiàng)目操盤(pán)權(quán)而放棄，但也實(shí)現(xiàn)了第一階段持有的紅利。

 

    按照“分段持有”的運(yùn)營(yíng)模式，萬(wàn)通地產(chǎn)確保財(cái)務(wù)的健康穩(wěn)健和業(yè)務(wù)的持續(xù)發(fā)展。目前，萬(wàn)通地產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債率為65-70%，有息負(fù)債在25-30%之間，企業(yè)的現(xiàn)金也很充裕，現(xiàn)金比例超過(guò)總資產(chǎn)的10%，在2012年度《上市房地產(chǎn)公司綜合實(shí)力排名》榜單上，萬(wàn)通地產(chǎn)因戰(zhàn)略理性和財(cái)務(wù)安全而獲得行業(yè)第三的排名，位居第一財(cái)經(jīng)《2012年度中國(guó)上市房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值榜》第五名。董事長(zhǎng)許立樂(lè)觀表示，公司的盈利能力將進(jìn)入一個(gè)持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)的階段。他有足夠的信心，在過(guò)去的數(shù)年時(shí)間里，萬(wàn)通地產(chǎn)進(jìn)行了朝商用物業(yè)轉(zhuǎn)型的初步布局，在2012年底，這一布局大致由以下內(nèi)容組成： 6個(gè)商用物業(yè)儲(chǔ)備，其中，杭州萬(wàn)通中心已然開(kāi)售，另3個(gè)分別位于天津、上海與北京的商用物業(yè)進(jìn)入開(kāi)工階段。在去年年中一次采訪中，許立說(shuō)，將組建基于上述六個(gè)商用物業(yè)為核心資產(chǎn)的地產(chǎn)基金，從中吸收運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)，從而為公司向更大規(guī)模的資產(chǎn)管理公司轉(zhuǎn)型做準(zhǔn)備。這意味著前述六個(gè)項(xiàng)目將是萬(wàn)通地產(chǎn)空間生意的主要舞臺(tái)。

 

    馮侖還擁有其他的舞臺(tái)。萬(wàn)通控股操作的位于美國(guó)紐約世貿(mào)大廈的“中國(guó)中心”是最具樣本意義的空間生意，從無(wú)人看好，到它將從2014年開(kāi)始為萬(wàn)通系貢獻(xiàn)過(guò)億元的年租金收入，這中間僅相隔數(shù)年。如果你是一個(gè)對(duì)數(shù)字不敏感的生意人，那么好吧，你可以把未來(lái)的“中國(guó)中心”想象成一個(gè)建立在紐約摩天大廈頂端的“名利場(chǎng)”：在這里，交談、生意、休閑、藝術(shù)與政治的畫(huà)面有條不紊地展開(kāi)，雖然它只不過(guò)是一個(gè)經(jīng)過(guò)了精心分割、定位、包裝后的鋼筋混凝土區(qū)間。

 

    如果這還不夠，你可以想象一下位于北京CBD的萬(wàn)通中心D座27層，一個(gè)與其他樓層外表并無(wú)不同的樓層，但是，它提供按照小時(shí)計(jì)費(fèi)的會(huì)務(wù)與場(chǎng)地服務(wù)，你不是27層的業(yè)主，你也不需要成為月租戶(hù)，但是，當(dāng)你需要召開(kāi)個(gè)人媒體發(fā)布會(huì)、與你重要的生意客人進(jìn)行一個(gè)面對(duì)面的談判時(shí)，你可以選擇來(lái)到27層。在寫(xiě)字樓的一樓大堂，會(huì)寫(xiě)有你公司會(huì)議的引導(dǎo)牌。如果這個(gè)會(huì)議過(guò)了中午時(shí)間，27層可以提供自助餐服務(wù)。在它登上《財(cái)經(jīng)》雜志的廣告頁(yè)、提供服務(wù)超過(guò)10個(gè)月后，27層已經(jīng)與眾多的IT公司、海外個(gè)人洽談?wù)?、公司例?huì)做成了生意。不用懷疑生意的持續(xù)性，即使到今天，它仍然是北京CBD區(qū)域唯一的能快速提供“鐘點(diǎn)”會(huì)議服務(wù)的經(jīng)濟(jì)型空間提供者。

 

    這就是萬(wàn)通地產(chǎn)從尚未真正產(chǎn)生收益的紐約“中國(guó)中心”學(xué)習(xí)到的商用物業(yè)空間生意經(jīng)。對(duì)于同樣一個(gè)1000平方米的空間，SOHO中國(guó)選擇把它賣(mài)給陜甘寧的能源富人，太古地產(chǎn)選擇把它放在自身資產(chǎn)負(fù)債表的投資物業(yè)科目中，等待很多年，令它成為一個(gè)不斷下蛋的雞，從而貢獻(xiàn)更多的投資性物業(yè)重估收益。萬(wàn)通地產(chǎn)的選擇是，用想象力與市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告去武裝它，改造它，讓它成為同區(qū)域內(nèi)最受歡迎的社交空間。

 

    這一商業(yè)模型會(huì)大放異彩，而商用物業(yè)是一個(gè)外行很悲觀、內(nèi)行很樂(lè)觀的領(lǐng)域。在很大程度上，這正是萬(wàn)通地產(chǎn)犧牲住宅投入的部分資源，用來(lái)布局商用物業(yè)的用意所在。在萬(wàn)通地產(chǎn)的品牌標(biāo)示中，寫(xiě)著這樣一句話：創(chuàng)造最具價(jià)值的生活空間。它指向的所有商業(yè)含義濃縮成一句話就是，你打算如何從同樣的1000平方米面積中收獲最多？

 

    依外部觀察，萬(wàn)通地產(chǎn)的商業(yè)策略依賴(lài)于一個(gè)信念：未來(lái)，地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)不再是開(kāi)發(fā)量與面積，而是運(yùn)營(yíng)能力。他們有一個(gè)重要的證據(jù)——他們的合作伙伴老資格的英資地產(chǎn)商香港置地的核心產(chǎn)業(yè)只有中環(huán)60萬(wàn)平方米的持有不動(dòng)產(chǎn)，但是，現(xiàn)在的累計(jì)收租已達(dá)200億美元，未來(lái)的估值還有300億美金。

 

    沿著這條道路，萬(wàn)通地產(chǎn)已經(jīng)潛行多年。在這條道路上，傳統(tǒng)的地產(chǎn)公司投融資模式、開(kāi)發(fā)模式與利益退出方式并不適應(yīng)，慣常的地產(chǎn)公司以規(guī)模為王的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)在“空間生意”中也失去了效力。“我們雖然也有做大規(guī)模的虛榮心，但是規(guī)模并不是我們的首要目標(biāo)，我們具備隨時(shí)做大規(guī)模的能力。今后，即使在沒(méi)有資本注入的背景下，萬(wàn)通地產(chǎn)的住宅業(yè)務(wù)也將保持在50-60億元的銷(xiāo)售規(guī)模，三年之后，萬(wàn)通地產(chǎn)的商用物業(yè)資產(chǎn)管理規(guī)模有望超過(guò)住宅業(yè)務(wù)。”在一次采訪中，萬(wàn)通地產(chǎn)董事長(zhǎng)許立回答了關(guān)于規(guī)模的問(wèn)題。在卸任之前，馮侖也經(jīng)常不得不回答這一問(wèn)題。

 

    這一個(gè)四平八穩(wěn)的老問(wèn)題，但是，也許問(wèn)錯(cuò)了對(duì)象。因?yàn)?，造?mèng)者馮侖描繪的是一個(gè)“美國(guó)模式”的夢(mèng)，在這個(gè)夢(mèng)里，大有邊界，好無(wú)止境。而且，他深信不疑，并為此付諸行動(dòng)。在觀察人士看來(lái)，這樣做有很多好處，其中之一便是，逃離周期性的調(diào)控，將生意的命運(yùn)與整體上升的經(jīng)濟(jì)而不是一時(shí)的調(diào)控聯(lián)系在一起。