近日，一些城市將對(duì)個(gè)人出租房屋征收“房屋租賃稅”的說法在網(wǎng)上不脛而走，牽動(dòng)了許多城市“租客”敏感的神經(jīng)。“房屋租賃稅”到底是怎么回事？個(gè)人出租房屋都需要繳哪些稅，稅率是怎樣的？記者采訪了有關(guān)部門和專家。
征稅早已有之，國家有優(yōu)惠政策
“我國根本沒有‘房屋租賃稅’，更不可能新開征這樣一個(gè)稅種。網(wǎng)上盛傳的種種說法，是對(duì)個(gè)人出租房屋相關(guān)繳稅規(guī)定的誤讀。”稅務(wù)專家劉佐明確表示。雖然沒有“房屋租賃稅”這個(gè)稅種，但房屋租賃涉及經(jīng)營、交易和收入等方面，因此應(yīng)當(dāng)依法繳稅。
劉佐解釋說，個(gè)人出租房屋并取得收入，應(yīng)當(dāng)依法向當(dāng)?shù)氐胤蕉悇?wù)機(jī)關(guān)繳納營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、房產(chǎn)稅和個(gè)人所得稅等稅費(fèi)，同時(shí)免征城鎮(zhèn)土地使用稅。為了發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)，鼓勵(lì)個(gè)人出租住房，國家制定了相關(guān)的稅收優(yōu)惠政策。
根據(jù)國家的相關(guān)法規(guī)，出租房屋應(yīng)當(dāng)按照服務(wù)業(yè)中的租賃業(yè)繳納營業(yè)稅，納稅人為出租房屋者，計(jì)稅依據(jù)為納稅人取得的租金收入，適用稅率為5%。營業(yè)稅的納稅人應(yīng)當(dāng)在繳納營業(yè)稅的同時(shí)繳納城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加。目前國家對(duì)于個(gè)人出租住房取得的租金收入減按1.5%的稅率征收營業(yè)稅。
出租房屋取得的租金收入應(yīng)當(dāng)繳納房產(chǎn)稅，適用稅率為12%。為了發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)，鼓勵(lì)個(gè)人出租住房，目前國家減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。
個(gè)人出租房屋取得的租金收入，應(yīng)當(dāng)按照財(cái)產(chǎn)租賃所得繳納個(gè)人所得稅，適用稅率為20%。目前國家減按10%的稅率征收個(gè)人所得稅。
“個(gè)人房屋租賃行為涉及的各項(xiàng)稅收，地稅機(jī)關(guān)過去一直在征收，并不是新增加、新開征的稅，所以不會(huì)給房屋租賃市場(chǎng)造成大的沖擊，對(duì)房租價(jià)格的影響也十分有限。”劉佐強(qiáng)調(diào)。
多個(gè)稅項(xiàng)合并征收，稅負(fù)明顯下降
記者從有關(guān)部門了解到，由于個(gè)人出租房屋涉及的稅項(xiàng)較多，計(jì)算起來較為繁瑣，為方便征繳雙方，不少地方出臺(tái)規(guī)定，對(duì)個(gè)人出租房屋稅收實(shí)行綜合征收率征收。
北京市地稅局2004年出臺(tái)的個(gè)人出租房屋管理辦法規(guī)定，對(duì)個(gè)人出租房屋應(yīng)征收的各項(xiàng)稅費(fèi)，可選擇按照政策規(guī)定，分稅種計(jì)算繳納各種稅費(fèi)；也可以選擇綜合征收率計(jì)征方式。綜合征收率標(biāo)準(zhǔn)按實(shí)際租金收入的5%計(jì)征。
安徽省合肥市也早在2009年就對(duì)個(gè)人出租住房實(shí)行綜合征收率，征收標(biāo)準(zhǔn)為：個(gè)人出租住房，月租金5000元以下的，綜合征收率為4%，月租金5000元及以上的，綜合征收率為8%。黑龍江省哈爾濱市2010年也出臺(tái)規(guī)定，個(gè)人房屋月租金收入為營業(yè)稅起征點(diǎn)以下的，綜合征收率為5%；住宅用房月租金收入為營業(yè)稅起征點(diǎn)及以上的，綜合征收率為7%。
比如，北京張先生將自己的房子對(duì)外出租，每月收取4000元租金，那么按照上述規(guī)定計(jì)算，他每月需要繳納營業(yè)稅60元，城市維護(hù)建設(shè)稅4.2元，教育費(fèi)附加3元，房產(chǎn)稅160元，個(gè)人所得稅為297.28元。這幾項(xiàng)加起來稅費(fèi)為524.48元，約占其每月租金收入的13.1%。
還是以張先生為例，分項(xiàng)計(jì)征的稅費(fèi)約占租金收入的13%，而綜合征收率標(biāo)準(zhǔn)更低，只占租金收入的5%左右。通過對(duì)比可以看出，實(shí)行綜合征收率，征繳方式更加簡(jiǎn)便，納稅人稅負(fù)也明顯減輕。
不少城市委托街道辦征管
“咱這院里出租房屋的人不少，還真沒聽說誰家到稅務(wù)部門去繳稅了。”家住北京亞運(yùn)村慧忠北里小區(qū)的劉大媽說，好多租房客都是朋友熟人給介紹的，對(duì)方看中了房子后，雙方再商量租金、簽協(xié)議，連房屋中介都不用找。
記者在采訪中了解到，對(duì)個(gè)人房屋租賃征稅，不少城市都是委托街道辦事處代征管理。由于個(gè)人出租房屋私下交易多，租賃雙方主動(dòng)到代理點(diǎn)備案申報(bào)繳稅的很少。有的單位可以負(fù)擔(dān)職工一部分租房費(fèi)用，但需要憑發(fā)票報(bào)銷，這些“租客”為了開發(fā)票才會(huì)到街道辦事處，替房主申報(bào)繳稅。
“個(gè)人出租房屋繳稅主要是靠個(gè)人申報(bào)，稅收征管難度確實(shí)較大。這不像企業(yè)的廠房或商鋪出租，多少租金、多長(zhǎng)時(shí)間雙方都有賬，一查就知道該繳多少稅。”劉佐認(rèn)為，不妨把房屋中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行的個(gè)人房屋租賃征稅先管起來。
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