在剛過(guò)去的2012年，亞洲大多數(shù)國(guó)家和地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格繼續(xù)保持上升態(tài)勢(shì)。其中，東盟房?jī)r(jià)的上升與GDP的強(qiáng)勁增長(zhǎng)保持一致，中國(guó)房?jī)r(jià)穩(wěn)定正在支撐經(jīng)濟(jì)恢復(fù)。而擔(dān)憂房地產(chǎn)泡沫的新加坡和香港特區(qū)，已采取了一系列降溫市場(chǎng)的措施。1月21日與本報(bào)記者連線的巴克萊資本經(jīng)濟(jì)學(xué)家喬伊·周認(rèn)為，在1月11日新加坡采取了最為嚴(yán)厲和廣泛的降溫措施且擁有一個(gè)更為激進(jìn)的增加供應(yīng)計(jì)劃之后，今年流入當(dāng)?shù)胤渴械耐赓Y將放緩，交易量將下降，房?jī)r(jià)如果未降至少可以穩(wěn)定下來(lái)。

盡管亞洲經(jīng)濟(jì)體處于房地產(chǎn)周期的不同階段，但數(shù)據(jù)顯示，去年多數(shù)國(guó)家和地區(qū)的房?jī)r(jià)上漲，資金進(jìn)入跡象明顯。處于周期初級(jí)階段的是東盟成員國(guó)，其房?jī)r(jià)趨升但漲幅不過(guò)分，同比增幅為3.5%~4.5%，與其強(qiáng)勁的GDP增幅相符。其中，馬來(lái)西亞房?jī)r(jià)漲幅快于印尼和泰國(guó)。去年房?jī)r(jià)上漲幅度最大的是香港特區(qū)，逾16%，當(dāng)?shù)貨Q策者已不斷推出降溫房市的措施。而新加坡正朝著房地產(chǎn)周期的最后一個(gè)階段前進(jìn)。盡管價(jià)格增幅已經(jīng)從2010年的18%、2011年的6%進(jìn)一步放緩至2.8%，新加坡政府依然心存憂慮，于1月11日果斷采取了第7輪降溫措施。與此形成對(duì)照的是，韓國(guó)和中國(guó)臺(tái)灣地區(qū)，房?jī)r(jià)處于停滯狀態(tài)。在臺(tái)灣，此前采取的降溫措施似乎已經(jīng)奏效。而在家庭債務(wù)創(chuàng)新高的韓國(guó)，則正在放松限制以恢復(fù)房地產(chǎn)市場(chǎng)。至于實(shí)施房地產(chǎn)市場(chǎng)緊縮措施將近3年的中國(guó)，目前房地產(chǎn)價(jià)格和銷售量普遍上升。其結(jié)果是，住宅市場(chǎng)投資增速已有所改善，去年11月份同比增速為21.8%，今年迄今同比增11.9%，喬伊·周認(rèn)為，這有助于抵消基礎(chǔ)設(shè)施投資增速的走軟。

根據(jù)仲量聯(lián)行的最新研究報(bào)告，資金流入亞洲的趨勢(shì)將在2013年延續(xù)。報(bào)告指出，相對(duì)于外部環(huán)境的不穩(wěn)定，2012年下半年中國(guó)住宅市場(chǎng)在嚴(yán)格的政策環(huán)境下仍然出現(xiàn)了反彈，這已向投資者指明了中國(guó)強(qiáng)勁的潛在需求。正因如此，多數(shù)亞洲新興經(jīng)濟(jì)體的政策偏向于抑制投資需求特別是海外投資需求，并確保價(jià)格上漲的步伐與經(jīng)濟(jì)基本面一致。香港和新加坡在采取宏觀審慎措施時(shí)最為積極，但部分東盟經(jīng)濟(jì)體也采取了措施阻止房市泡沫的形成。由于香港和新加坡的利率追隨美國(guó)，而美國(guó)的利率很低且很可能會(huì)將低利率保持一段時(shí)間，激發(fā)了香港和新加坡本地及海外的投資需求。同時(shí)，新增供應(yīng)有限也推高了房?jī)r(jià)。在香港，自2008年第四季度以來(lái)房?jī)r(jià)已經(jīng)接近翻番，目前比1997年的峰值高出27%。新加坡的情況也與之類似，過(guò)去14個(gè)季度私人住宅不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)大漲60%，目前比1996年的峰值水平高17%，而同一時(shí)期當(dāng)?shù)氐拿x收入平均只上漲了17%。投機(jī)者和投資者也進(jìn)入了工業(yè)物業(yè)市場(chǎng)，這導(dǎo)致過(guò)去三年該市場(chǎng)價(jià)格翻番并影響到工商企業(yè)的成本。

1月11日，對(duì)房市泡沫充滿憂慮的新加坡政府采取了一攬子調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的措施。這是其自2009年9月份以來(lái)采取的第7輪降溫措施。此前，新加坡政府已經(jīng)實(shí)行了6輪房地產(chǎn)“降溫”措施。這些措施包括對(duì)房貸和開發(fā)商貸款進(jìn)行限制，對(duì)外國(guó)人和企業(yè)購(gòu)買房產(chǎn)額外征稅等。記者注意到，本月出臺(tái)的新措施更為嚴(yán)厲，將影響除首次購(gòu)房者外的每個(gè)類型的買家。特別是非居民甚至固定居民在購(gòu)買物業(yè)時(shí)將被課以重稅。同樣地，2012年香港則推出了6輪降溫措施，最近的兩次分別在去年的9月和10月，正值美聯(lián)儲(chǔ)宣布QE3不久。

喬伊·周認(rèn)為，在本月新加坡采取了最嚴(yán)厲和廣泛的降溫措施，且擁有一個(gè)更為激進(jìn)的增加供應(yīng)計(jì)劃之后，“我們相信，今年流入當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的外資將放緩，交易量將下降，房?jī)r(jià)如果今年未降，至少可以穩(wěn)定下來(lái)。喬伊·周還認(rèn)為，新加坡的措施將比香港的更為有效。據(jù)悉，未來(lái)4年，新加坡將有大約9.2萬(wàn)套私人住宅單元投放市場(chǎng)，而香港未來(lái)3~4年只有大約6.7萬(wàn)套私人住房入市。

在東盟，宏觀審慎措施也在運(yùn)用之中，但遠(yuǎn)說(shuō)不上激進(jìn)。在印尼2012年3月出臺(tái)住房貸款價(jià)值比(LTV)不得超過(guò)70%的規(guī)定之后，當(dāng)?shù)氐牡盅航栀J已經(jīng)減速。在馬來(lái)西亞，類似的70%LTV“紅線”只適用于第三套住宅。不過(guò)，考慮到對(duì)家庭負(fù)債和償債成本的擔(dān)憂，去年9月馬來(lái)西亞央行改變了評(píng)估抵押貸款的方式，基于凈收入而不是總收入來(lái)評(píng)估。喬伊·周認(rèn)為這很可能會(huì)抑制抵押借貸。