2012年終，萬科的千億級競爭對手出現(xiàn)了。截至2012年12月21日，保利地產(chǎn)[簡介最新動態(tài)]2012年簽約額突破千億，這是在銷售規(guī)模上第一個能與萬科相抗衡的房企。而在不少業(yè)內(nèi)人士看來，保利地產(chǎn)的“野心”遠(yuǎn)不止于此，持續(xù)挑戰(zhàn)萬科的“老大”地位并取而代之或許是保利[簡介最新動態(tài)]的目標(biāo)。
事實上，除了行業(yè)內(nèi)普遍關(guān)注的行業(yè)霸主之爭外，在2011-2012年這輪調(diào)控之下，龍頭房企除了永遠(yuǎn)都存在的競爭關(guān)系外，更多了抱團(tuán)取暖、分擔(dān)風(fēng)險、共拓市場的合作方式，龍頭之間的關(guān)系已由過去的競爭演變?yōu)殄e綜復(fù)雜的競合。即便“江湖地位”之爭愈演愈烈，適時將對手轉(zhuǎn)變成伙伴，合作拿地、共同開發(fā)、降低風(fēng)險成為龍頭房企順應(yīng)市場、強(qiáng)者恒強(qiáng)的聰明之選。
千億房企的“老大”之爭
在銷售過千億的同時，保利地產(chǎn)市占率大幅提升。保利地產(chǎn)高管透露，前11月保利在全國市場占有率達(dá)到1.72%，較去年增長0.48個百分點(diǎn)，其中珠三角實現(xiàn)銷售額近300億。2012年銷售整體去化率高達(dá)八成，遠(yuǎn)高于去年的68%。截至目前，保利地產(chǎn)有待推出可售貨源近300億元，預(yù)計去年新開工面積將超過1200萬平方米，能為公司今年提供超千億元的貨量。
在市場規(guī)模迅速接近萬科的同時，保利也擁有了相當(dāng)比例的商業(yè)項目沉淀，并做到了銷售規(guī)模的高增長。據(jù)了解，截至2012年底，保利的商業(yè)地產(chǎn)銷售額接近150億元，且以高端寫字樓和公寓為主。
“保利擅長彎道超車。”一位資深地產(chǎn)分析人士稱，在行業(yè)最為艱難的2008、2011-2012年上半年，保利地產(chǎn)均實現(xiàn)了高速增長。而其既擁有得天獨(dú)厚央企資源的背景，又遵循高周轉(zhuǎn)高杠桿的市場化運(yùn)作方式，使其兼具了萬科規(guī)?；椭泻Ｍ?ldquo;會賺錢”的特征。以上這些方面，都是保利與萬科不同的地方。
對于業(yè)內(nèi)同行的挑戰(zhàn)，萬科總裁郁亮坦言，萬科的青春期過去了，已進(jìn)入成熟階段，不再追求速度與規(guī)模，但這并不意味著萬科會甘當(dāng)?shù)诙?/div>
種種跡象表明，萬科正在努力捍衛(wèi)其行業(yè)老大的地位。從收購香港上市公司南聯(lián)地產(chǎn)，到B轉(zhuǎn)H股的方案出爐，萬科在搭建海外融資平臺、積極拓展海外業(yè)務(wù)上不遺余力，這說明，如今的萬科不僅要保住其國內(nèi)行業(yè)老大的優(yōu)勢，更劍指國際市場。郁亮向記者透露，萬科2012年已成立了香港管理部，接下來會成立一個美國業(yè)務(wù)推進(jìn)小組，尋求國際業(yè)務(wù)機(jī)會。2012年1400多億的銷售金額已讓萬科成為全球最大的開發(fā)商，而走出中國、邁向全球的業(yè)務(wù)拓展目標(biāo)更讓中國的萬科，有可能在不久的將來成為世界的萬科。
“什么是行業(yè)老大？不僅僅是規(guī)模最大你就是老大，更要為整個行業(yè)擔(dān)當(dāng)起探尋、摸索的責(zé)任，甚至有時候是替整個行業(yè)挨罵、受過。”在談到如今日趨白熱化的“老大”爭奪戰(zhàn)時，郁亮對記者定義了他心目中的“行業(yè)老大”。
從對手到伙伴的競合關(guān)系
過去數(shù)年，已經(jīng)有多家房地產(chǎn)公司挑戰(zhàn)萬科的行業(yè)“老大”地位。最早的是順馳，在房企銷售均未過百億的年代，孫宏斌“嗆口”王石，稱要在萬科之前達(dá)到百億，以失敗告終。后來是綠城，宋衛(wèi)平2009年曾揚(yáng)言在3-5年內(nèi)超過萬科，但受累于調(diào)控，綠城資金鏈一度產(chǎn)生危機(jī)，不僅未能實現(xiàn)超越夢想，活下來都成為一大考驗。
還有恒大，這是一家在規(guī)模和進(jìn)入城市數(shù)量上可與萬科對抗的公司，甚至在布局的廣度和深度上超過萬科，最近兩三年，恒大的銷售面積每年都超過了萬科。但由于其項目主要分布于三四線城市或遠(yuǎn)郊地區(qū)，因此在銷售金額上仍未突破千億。
中海外曾是萬科重點(diǎn)研究的國內(nèi)房企，并從中海外挖了很多人才，被稱為“海盜行動”。迄今為止，萬科的年度凈利潤仍不能超越擁有央企背景以及海外融資平臺的中海外。
對今天的萬科來說，保利或許是那個最具有威脅力的對手。2012年，保利地產(chǎn)在土地市場迥異于其他公司的舉動足以讓人刮目相看。2012年度保利地產(chǎn)拓展土地26幅，計容面積約有980萬平方米，獲取土地資源平均樓面價為3463元/平方米。而萬科2012年新增項目權(quán)益面積達(dá)1463萬平方米、對應(yīng)地價430.12億元，樓面均價僅2940元/平方米。僅從全年土地儲備數(shù)量及樓板價來看，萬科明顯占優(yōu)，但由于保利土地儲備多數(shù)位于一二線城市，因此地域布局優(yōu)于萬科。
在局外人看來，行業(yè)老大之爭愈演愈烈，而事實上，在房地產(chǎn)調(diào)控、行業(yè)洗牌加劇的今天，龍頭企業(yè)之間的合縱連橫成為常態(tài)。為了降低風(fēng)險、減輕資金壓力，多家房企以聯(lián)合體拿地、共同開發(fā)、共享收益的合作方式屢屢出現(xiàn)，甚至連萬科和保利這兩家看似競爭對手的企業(yè)也不乏從對手到伙伴的合作案例。
2012年10月10日，長沙萬科和湖南保利組成的聯(lián)合體以32.56億元的起始價，成功拿下了長沙大河西濱江新城B7地塊，創(chuàng)下了長沙土地成交面積和成交總價的年度記錄。選擇聯(lián)合開發(fā)，既是在調(diào)控之下大型房企抱團(tuán)取暖、分擔(dān)風(fēng)險、共拓市場的一種戰(zhàn)略，更是為了應(yīng)對市場變化、避免惡性競價的一種合作式淘金，是雙方協(xié)商、妥協(xié)的結(jié)果。
“沒有永遠(yuǎn)的敵人，只有永遠(yuǎn)的利益。”原本活躍在土地市場上的競爭對手們，如今都成為親密的合作伙伴。從去年開始，保利地產(chǎn)先后宣布與萬科、越秀地產(chǎn)、中國奧園等開發(fā)商進(jìn)行土地合作，雖然每個地塊的合作方式各不相同，但與幾家風(fēng)格迥異的企業(yè)走到一起，是保利地產(chǎn)發(fā)展歷程中不曾有過的。
而這只是一個典型例子，開發(fā)商之間交叉合作越來越頻繁。“開發(fā)商之間都很熟悉，如果再相互抬價對大家都沒好處。不如協(xié)商好相互讓一讓，創(chuàng)造共贏局面。”有業(yè)內(nèi)人士表示，兩家企業(yè)合作時，要么A操盤，B合并報表，要么B操盤，A合并報表，或者兩家企業(yè)共同操盤。到目前為止，開發(fā)商對土地市場的態(tài)度依然謹(jǐn)慎，不愿購買過高價格的土地，開發(fā)商選擇合作拿地、共同開發(fā)有利于控制成本，降低風(fēng)險。在后調(diào)控時代，開發(fā)商之間的關(guān)系已由過去的競爭演變?yōu)殄e綜復(fù)雜的競合。
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