一直以來，以限購(gòu)為代表的行政性調(diào)控政策，常被認(rèn)為是樓市調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制建立之前的過渡性舉措。

北京住建委最新發(fā)布的《2013-2015年調(diào)查研究工作規(guī)劃》（下稱“規(guī)劃”）指出，要在2013年年底前完成房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控和長(zhǎng)效管理機(jī)制研究和房地產(chǎn)市場(chǎng)信息預(yù)警預(yù)報(bào)體系研究等。

在蘭德咨詢總裁宋延慶看來，這或是一個(gè)積極的信號(hào)，意味著以限購(gòu)等行政性干預(yù)手段的調(diào)控政策，有可能在長(zhǎng)效機(jī)制研究完成、推出后，適時(shí)地調(diào)整甚至退出。

不過，中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，相比其他城市，北京的限購(gòu)承載了更多的責(zé)任，比如控制人口規(guī)模，確保環(huán)境、資源承載力等，短期退出的可能性不大，極有可能長(zhǎng)期執(zhí)行下去。

對(duì)此，一位接近北京住建委的人士也告訴本報(bào)記者，“短期來看，限購(gòu)不會(huì)放松，也將在2013年從嚴(yán)執(zhí)行下去，長(zhǎng)期來說，為了更好地平衡市場(chǎng)供需，可能會(huì)適當(dāng)調(diào)整、完善。”

房?jī)r(jià)漸生限購(gòu)“抗藥性”

上述接近北京住建委人士介紹，自限購(gòu)?fù)瞥鲆詠?，效果非常明顯，北京連續(xù)兩年完成房?jī)r(jià)調(diào)控“穩(wěn)中有降”的目標(biāo)，與此同時(shí)，市場(chǎng)上90%的購(gòu)房者是首次置業(yè)的剛性需求，投資、投機(jī)性購(gòu)房需求也基本被擠出。

不過， 北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉提醒道，不得不正視的一個(gè)事實(shí)是，以限購(gòu)為代表的行政干預(yù)手段的調(diào)控效果，正在衰減。

日前，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布2012年12月的房?jī)r(jià)指數(shù)，70個(gè)大中城市中，54個(gè)城市環(huán)比上漲，其中北、上、廣、深四大一線城市首先同比環(huán)比全面上漲，漲幅達(dá)到了調(diào)控后的新高。

與此同時(shí)，2013年1月份，包括北京在內(nèi)的四大一線城市亦出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升的態(tài)勢(shì)。

“限購(gòu)等相關(guān)的調(diào)控政策一直未放松，但自去年下半年以來，樓市調(diào)控的壓力越來越大。”上述接近北京住建委的人士如是說。

對(duì)此，陽(yáng)光[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]100副總裁范小沖表示，限購(gòu)執(zhí)行和監(jiān)管的成本太高，憑借外力達(dá)到的短期調(diào)控效果，長(zhǎng)期來看是不可持續(xù)的，市場(chǎng)將對(duì)限購(gòu)漸生“抗藥性”，一些規(guī)避限購(gòu)的手段也隨之出現(xiàn)，比如媒體披露的假結(jié)婚、假離婚，辦假證等。

另一方面，宋延慶解釋，城鎮(zhèn)化過程中帶來的大量剛需入市也將沖抵限購(gòu)效果，“限購(gòu)只是限制投資、投機(jī)性購(gòu)房需求，并未涉及自住型購(gòu)房需求，只要購(gòu)房預(yù)期發(fā)生轉(zhuǎn)變、并積極入市，就能帶來大量的成交，并推高房?jī)r(jià)。”

張大偉也認(rèn)為，自住型積極入市也是近期北京成交火熱的主要原因。

爭(zhēng)議限購(gòu)?fù)顺?/p>

當(dāng)北京房?jī)r(jià)對(duì)以限購(gòu)為核心的行政干預(yù)式調(diào)控漸現(xiàn)“免疫作用”之時(shí)，北京已經(jīng)加快研究房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制，并要求在今年年底前完成。

所謂“房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制”，是針對(duì)現(xiàn)行的以限購(gòu)、限貸為核心的“行政干預(yù)”式樓市調(diào)控手段而言，記者了解到，可能包括金融、信貸、財(cái)稅、土地、普通商品住房供給、產(chǎn)業(yè)配套等多方面。

在范小沖看來，北京積極研究調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制是一個(gè)積極信號(hào)，有利于扭轉(zhuǎn)、完善由限購(gòu)帶來的市場(chǎng)資源的扭曲和錯(cuò)配問題。

住建部部長(zhǎng)姜偉新曾在不同場(chǎng)合強(qiáng)調(diào)，限購(gòu)是不得已而為之，在替代性政策出臺(tái)之后，將會(huì)適時(shí)退出。

宋延慶判斷，限購(gòu)?fù)顺鲂枰獌蓚€(gè)條件，一個(gè)是住房雙軌制體系建立，也就是說，3600萬套的保障房體系初步完成，中低收入階層的住房問題得到有效解決；一個(gè)有替代性政策，房產(chǎn)稅等樓市調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制建立。

“2016年應(yīng)該是限購(gòu)?fù)顺霾诲e(cuò)的時(shí)間點(diǎn)，今年年底之前完成長(zhǎng)效機(jī)制的研究，再在明、后年試行，便可逐步實(shí)現(xiàn)過渡、甚至退出。”宋延慶如是介紹。

不過，陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，北京限購(gòu)?fù)顺龅目赡苄圆淮螅瑯O有可能作為一個(gè)長(zhǎng)期政策執(zhí)行下去。

北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)主任楊斌也曾稱，北京的土地資源、水資源、交通擁堵、環(huán)境都跟人口規(guī)范化、規(guī)劃居住總?cè)藬?shù)有關(guān)系，城市不能像“攤大餅”一樣無限擴(kuò)大，所以居住住宅總數(shù)應(yīng)該有一個(gè)量，限購(gòu)政策可能是長(zhǎng)期過程。

上述接近北京住建委的人士也表示，房地產(chǎn)調(diào)控政策制定過程中，地方政府可發(fā)揮作用的空間不大，更多政策調(diào)整的決斷力將來自中央層面，而且目前只屬于研究層面，能不能被決策層采用尚未可知。

實(shí)際上，將北京住房限購(gòu)政策長(zhǎng)期化，似乎已是住建部某些決策者的想法。

住建部住房改革與發(fā)展司司長(zhǎng)、研究室主任倪虹曾在一次內(nèi)部講座上坦言，對(duì)于北京這樣的城市，他“個(gè)人認(rèn)為”需要繼續(xù)堅(jiān)持限購(gòu)，“這需要用更為長(zhǎng)遠(yuǎn)和宏觀的角度去思考問題，并不是簡(jiǎn)單的一個(gè)住房問題，而是對(duì)一個(gè)城市發(fā)展的問題。目前來看，北京的各項(xiàng)指標(biāo)已經(jīng)嚴(yán)重超載，必須有一個(gè)政策來限制這個(gè)城市的人口膨脹，住房的限購(gòu)是非常必要的”。