1月15日，雅戈?duì)柊l(fā)布公告稱，其旗下全資子公司雅戈?duì)栔脴I(yè)，近日與寧波維科置業(yè)有限公司簽署合同，參與寧波維科城西置業(yè)有限公司的增資擴(kuò)股，該項(xiàng)目預(yù)計(jì)將于2014年下半年預(yù)售。
這是時(shí)隔兩年有余，雅戈?duì)栐俅伟l(fā)布拿地公告。
其實(shí)，即使雅戈?duì)栔脴I(yè)久未拿地，其地產(chǎn)庫存也一直嚴(yán)重堆積。據(jù)公司董秘劉新宇表示，雅戈?duì)柤瘓F(tuán)的庫存中，僅有7%來自于服裝，即剩下的93%庫存均出自房地產(chǎn)項(xiàng)目。
“都快爛在手里了。”有業(yè)內(nèi)人士向理財(cái)周報(bào)記者表示，為擺脫其目前的庫存壓力，置業(yè)本身或許難逃虧本銷售以盤活資金的出路。
雖然該公司董事長一度公開表示將加大在品牌服裝主業(yè)的投資力度，但一方面，服裝行業(yè)整體低迷；另一方面，占據(jù)雅戈?duì)柤瘓F(tuán)收益近半的房地產(chǎn)行業(yè)庫存一再積壓。
有地產(chǎn)行業(yè)分析師調(diào)研認(rèn)為，長遠(yuǎn)來看，“在有資金鏈保證的前提下，置業(yè)的運(yùn)轉(zhuǎn)不是問題。”
只是在短期內(nèi)，該如何保證雅戈?duì)柤瘓F(tuán)資金鏈的正常流動(dòng)？
入股拿地意在緩沖
“寧波知名企業(yè)，大型房地產(chǎn)開發(fā)商。”這是寧波博信房地產(chǎn)估價(jià)有限公司總經(jīng)理王錫軍眼中的雅戈?duì)栔脴I(yè)。
在2011年以前，雅戈?duì)栔脴I(yè)拿地頗為“豪爽”，全部土地均以參與招拍掛方式獲得，且多個(gè)項(xiàng)目以“地王”價(jià)收歸囊中。其入主上海的第一塊地，正是目前認(rèn)籌中的普陀區(qū)“長風(fēng)八號”單價(jià)地王項(xiàng)目。
而此次入股寧波維科置業(yè)的拿地方式，縱觀雅戈?duì)栔脴I(yè)拿地歷史，其實(shí)并不多見。
對此，多位業(yè)內(nèi)人士均表示，其入股拿地，意在緩沖。
在王錫軍看來，時(shí)隔兩年，雅戈?duì)栐倌玫?，且一改往日一貫招拍掛的作風(fēng)，通過入股方式，是在遭遇國家對于房地產(chǎn)行業(yè)政策調(diào)控后的一種應(yīng)對措施。
“在一二線城市布局地產(chǎn)項(xiàng)目，拿地步伐不能停滯。”有業(yè)內(nèi)人士表示，雅戈?duì)栔脴I(yè)此次以入股的方式與同為大型國企的維科置業(yè)合作，一方面可以保證其繼續(xù)拿地，另一方面亦可緩解其自身目前面臨的資金壓力。
“目前而言，公司已經(jīng)在拿地方面趨于保守，應(yīng)該是在逐步度過風(fēng)險(xiǎn)期了。”王錫軍分析道。
也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，為應(yīng)對目前的土地存貨困局，“他應(yīng)當(dāng)會(huì)偏向做中端地產(chǎn)產(chǎn)品，且不再會(huì)通過"地王"拿地。”
部分地產(chǎn)庫存虧本銷售
上述業(yè)內(nèi)人士表示，雖然國內(nèi)上市的房地產(chǎn)公司均有一定的庫存壓力，但是雅戈?duì)栔脴I(yè)拿地的速度卻遠(yuǎn)快于其開發(fā)地產(chǎn)項(xiàng)目的速度。
雅戈?duì)?012年第三季度報(bào)告顯示，其存貨金額達(dá)到近240億元人民幣，而根據(jù)其董秘劉新宇公開表明，其中服裝庫存僅有17億元，占總存貨金額的7%。
換言之，截止到2012年9月，雅戈?duì)柤瘓F(tuán)的庫存中，有93%來源于房地產(chǎn)項(xiàng)目。
“都快爛在手里了。”上海易居房地產(chǎn)研究員劉衛(wèi)衛(wèi)這樣評價(jià)雅戈?duì)栔脴I(yè)目前的項(xiàng)目去化進(jìn)程。
根據(jù)年報(bào)顯示，雅戈?duì)?009年至2011年的存貨周轉(zhuǎn)率平均為0.44，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率平均約為0.33，對比同樣有較高房地產(chǎn)份額的紅豆集團(tuán)，其上述三年的存貨周轉(zhuǎn)率平均為0.56，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率平均約為0.34。
其如此高比例的房地產(chǎn)庫存，卻主要是在兩年前獲得。
“2009年和2010年是雅戈?duì)栔脴I(yè)的集中拿地時(shí)段，那時(shí)候拿的地當(dāng)然是豪宅啊”，據(jù)劉衛(wèi)衛(wèi)分析，正是2011年全國房地產(chǎn)調(diào)控風(fēng)暴，給了當(dāng)時(shí)有多項(xiàng)豪宅用地的雅戈?duì)栔脴I(yè)以極大的打擊。正因?yàn)榇耍涠鄠€(gè)項(xiàng)目目前的銷售業(yè)績均“并不好看”。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，雅戈?duì)枏?009年至2011年的銷售毛利率平均為37.21%，而紅豆集團(tuán)，其年銷售毛利率平均為24.20%，后者的毛利率相對偏低，即銷售壓力偏小。
“他有幾個(gè)項(xiàng)目估計(jì)要虧本銷售以盤活資金了。”業(yè)內(nèi)人士告訴記者，定位中高端住宅地產(chǎn)項(xiàng)目的雅戈?duì)栔脴I(yè)，要減輕庫存壓力以保證資金鏈流轉(zhuǎn)，很有可能會(huì)面臨虧本出售的風(fēng)險(xiǎn)。
雖然雅戈?duì)柤瘓F(tuán)董事長李如成一再強(qiáng)調(diào)，雅戈?duì)柕闹鳂I(yè)一直都是服裝行業(yè)，但不可否認(rèn)的是，雅戈?duì)栔脴I(yè)的收入構(gòu)成，一度占據(jù)了其集團(tuán)近半數(shù)的份額。
2009年，雅戈?duì)柤瘓F(tuán)的房地產(chǎn)項(xiàng)目占集團(tuán)總收入構(gòu)成的42.15%，2010年達(dá)到47.14%，雖然2011年降為30.38%，但是在2012年中期報(bào)表中，房地產(chǎn)項(xiàng)目的收入占比就已經(jīng)達(dá)到了47.10%。
對比同行業(yè)，紅豆集團(tuán)旗下地產(chǎn)公司收入占比在2009年為25.27%，2010年達(dá)到55.80%，2011年回調(diào)為34.77%，而2012年中報(bào)的20.22%均低于前三年中報(bào)的收入占比。
資金鏈?zhǔn)亲畲蟪钢?/div>
一直以來，服裝、地產(chǎn)、投資三駕馬車并駕齊驅(qū)，拉動(dòng)了雅戈?duì)栒麠l資金鏈的運(yùn)轉(zhuǎn)。
雅戈?duì)柤瘓F(tuán)創(chuàng)建于1979年，在其服裝行業(yè)的龍頭地位逐步確立之后，1992年，創(chuàng)立雅戈?duì)栔脴I(yè)，開始在房地產(chǎn)領(lǐng)域嶄露頭角。1993年，進(jìn)駐股權(quán)投資領(lǐng)域。經(jīng)過35年的發(fā)展，三駕馬車共同拉動(dòng)的發(fā)展模式逐步構(gòu)成。
然而，就目前而言，雅戈?duì)柕陌l(fā)展面臨資金鏈緊張的掣肘。
集團(tuán)董事長李如成一度向媒體公開表示，由于近期房地產(chǎn)行業(yè)受到政策調(diào)控影響，股票市場持續(xù)低迷，雅戈?duì)枌U(kuò)大品牌服裝的生產(chǎn)經(jīng)營，回歸服裝主業(yè)。
但服裝行業(yè)近期持續(xù)處于低迷狀態(tài)。
“現(xiàn)在整個(gè)服裝行業(yè)庫存多得嚇人！”一名長期從事服裝行業(yè)的銷售人員告訴理財(cái)周報(bào)記者。
據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2012年上半年，我國87家服裝公司的庫存量達(dá)到732億元，相比2010年，87家服裝紡織類公司累計(jì)庫存量501億元，2011年為699億元。2012年整個(gè)服裝行業(yè)庫存積壓情況可見一斑。
另一方面，近幾年來，雅戈?duì)栐诠蓹?quán)投資領(lǐng)域也獲益平庸。
從2009年開始，雅戈?duì)柮磕甓紩?huì)參與多家上市公司的定向增發(fā)項(xiàng)目，然而，由于股票市場持續(xù)低迷，這些項(xiàng)目并未能給其帶來較為可觀的收益。
當(dāng)然，從長遠(yuǎn)看，雅戈?duì)栔脴I(yè)的發(fā)展，前景可觀。
“其實(shí)從常規(guī)的住宅開發(fā)角度看，雅戈?duì)栔脴I(yè)的發(fā)展進(jìn)度很正常嘛。”高通智庫分析師朱萬芬解釋道，單個(gè)住宅地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)周期最少2-3年，而建設(shè)整個(gè)大盤最少需要5-10年，這期間地產(chǎn)公司的資金壓力其實(shí)非常大。
“所以這幾年，雅戈?duì)栆驗(yàn)榈赝蹴?xiàng)目和資金鏈問題，放緩了拿地和開工速度。置業(yè)的人說，到今年會(huì)調(diào)整戰(zhàn)略方向，速度不會(huì)做得特別快了。”朱萬芬說。
只是，就短期而言，服裝行業(yè)低迷、地產(chǎn)庫存積壓、投資收益不可期，雅戈?duì)柸绾伪ＷC其資金鏈正常運(yùn)轉(zhuǎn)？這仍是一個(gè)謎。
李如成：“地王”壓在手里發(fā)燙
理財(cái)周報(bào)實(shí)習(xí)記者/駱軼琪
深圳報(bào)道
“有報(bào)道說我不務(wù)正業(yè)，這是一個(gè)誤解。”面對來自外界各種質(zhì)疑的聲音，李如成的回應(yīng)總有這么一句。
在服裝行業(yè)，主業(yè)不僅在服裝的公司并不鮮見，而李如成偏偏屢次被推上風(fēng)口浪尖，原因無他，地產(chǎn)行業(yè)和投資行業(yè)本就是風(fēng)險(xiǎn)極大的兩個(gè)領(lǐng)域，這似乎并不符合李如成在外界眼中的“穩(wěn)健”風(fēng)格。
1957年，父親被打?yàn)橛遗芍?，李如成一家失去了頂梁柱，也從此開始了一家八口人靠李如成和姐姐編織草帽為生的生活。
7歲扛下全家庭的生存擔(dān)子，15歲主動(dòng)報(bào)名“插隊(duì)”務(wù)農(nóng)，28歲隨知青返城風(fēng)潮，開始接觸服裝行業(yè)。
自小的生存苦難，讓李如成時(shí)時(shí)警醒。也正是在這樣生活環(huán)境的歷練，造就了他如今三駕馬車共同拉動(dòng)的整個(gè)雅戈?duì)柤瘓F(tuán)，也才有了外界“不務(wù)正業(yè)”的評價(jià)。
但在業(yè)內(nèi)人士看來，無論在服裝行業(yè)還是在地產(chǎn)領(lǐng)域，李如成的雅戈?duì)柤瘓F(tuán)擴(kuò)張步伐，整體風(fēng)格仍舊穩(wěn)健。
“不務(wù)正業(yè)”的農(nóng)民
1979年，是李如成在經(jīng)歷了二十余年農(nóng)村的困苦生活之后的一個(gè)轉(zhuǎn)折。
那一年，他返回城市，進(jìn)入寧波青春服裝廠，亦是后來雅戈?duì)柕那吧怼?/div>
從剛?cè)腴T的工人，到廠長、書記，1993年，他的生活開始發(fā)生變化。
由寧波盛達(dá)發(fā)展公司和寧波盛富投資有限公司等發(fā)起并定向募集資金，雅戈?duì)柤瘓F(tuán)股份有限公司正式成立，彼時(shí)，李如成完成了從農(nóng)民到董事長的飛躍。
“進(jìn)化”為董事長的李如成每每走到人們眼中時(shí)，永遠(yuǎn)是低調(diào)、樸素的打扮：一身不變的雅戈?duì)栁鞣鸵r衫，一只多年陪伴在側(cè)的公文包。
但著裝的始終如一，并不代表雅戈?duì)柤瘓F(tuán)發(fā)展的始終如一。
經(jīng)過與國外的服裝產(chǎn)業(yè)接觸，李如成越來越覺得，中國需要有一個(gè)自主的服裝品牌，雅戈?duì)枒?yīng)當(dāng)成為這樣的品牌。
而事實(shí)上，雅戈?duì)柕拇_是逐步達(dá)到了這樣的目標(biāo)：逐步占據(jù)國內(nèi)男裝龍頭地位，收購國外服裝品牌。雅戈?duì)栐诜b行業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展風(fēng)格，一度受到業(yè)內(nèi)普遍看好。
“我知道2012年整個(gè)終端零售增速的話，雅戈?duì)栠€是有13%的?？v觀整個(gè)服裝類的公司，雅戈?duì)柎_實(shí)算是走在前頭的。”一位長期跟蹤服裝行業(yè)的分析師認(rèn)為，雅戈?duì)柕闹睜I比例非常高，服裝渠道基本上由其本身牢牢掌控。
而針對外界“不務(wù)正業(yè)”的評價(jià)，其實(shí)在雅戈?duì)柤瘓F(tuán)正式成立之前，李如成就已經(jīng)開始計(jì)劃進(jìn)駐房地產(chǎn)和投資領(lǐng)域。
1992年，開始投資房地產(chǎn)行業(yè)；1993年開始涉足資本投資領(lǐng)域。雅戈?duì)柸{馬車的布局其實(shí)從集團(tuán)成立之初就已經(jīng)開始籌謀。
“每個(gè)企業(yè)都在演進(jìn)。我們靠服裝掙的錢來投資房地產(chǎn)，沒有什么不好。”在李如成的規(guī)劃中，堅(jiān)持做大服裝和房產(chǎn)這一方針至少堅(jiān)持20年不動(dòng)搖。
穩(wěn)健的“地王”
李如成的三駕馬車之所以屢遭質(zhì)疑，是因?yàn)樗l頻“地王”拿地的作風(fēng)。
作為一個(gè)在房地產(chǎn)行業(yè)奔波了十年出頭的公司，雅戈?duì)栔脴I(yè)在杭州多處地王拿地，在上海普陀區(qū)的“長風(fēng)八號”項(xiàng)目更是創(chuàng)下當(dāng)時(shí)單價(jià)地王的標(biāo)價(jià)。
其實(shí)雅戈?duì)栔脴I(yè)地王拿地，從根本上離不開其中高端地產(chǎn)項(xiàng)目的定位。
雅戈?duì)栔脴I(yè)曾經(jīng)委托專門的地產(chǎn)研究公司進(jìn)行行業(yè)咨詢，“當(dāng)時(shí)他定位的坐標(biāo)產(chǎn)品，一個(gè)是綠城[簡介 最新動(dòng)態(tài)]，一個(gè)是龍湖[簡介 最新動(dòng)態(tài)]；標(biāo)準(zhǔn)化區(qū)間，他選的是萬科[簡介 最新動(dòng)態(tài)]。”當(dāng)時(shí)負(fù)責(zé)咨詢對接的負(fù)責(zé)人告訴記者。
定位高端，雅戈?duì)栔脴I(yè)目前面臨的問題是，在短期內(nèi)，賬面并不好看。
年報(bào)顯示，雅戈?duì)栔脴I(yè)的庫存嚴(yán)重積壓，有許多地塊的賬款許久都未償清，但在很多業(yè)內(nèi)人士看來，這是地產(chǎn)公司普遍會(huì)遇到的問題。
“雖然說我們看他的負(fù)債表顯示非常不好，但其實(shí)要是從常規(guī)的住宅開發(fā)角度來看，這很正常。”在與雅戈?duì)栔脴I(yè)合作過的高通智庫研究員朱萬芬眼里，這都不過是年輕的雅戈?duì)栔脴I(yè)步入地產(chǎn)行業(yè)10年以來，逐漸都會(huì)遇到的問題。“長遠(yuǎn)來看，在保證資金鏈的情況下，置業(yè)的發(fā)展模式很穩(wěn)健”。
穩(wěn)健如雅戈?duì)栔脴I(yè)，在拿地步伐停滯了兩年之后，近日又開始有入股拿地的新動(dòng)向。
據(jù)與置業(yè)接觸過的分析師表示，雅戈?duì)栔脴I(yè)今年的經(jīng)過調(diào)整的戰(zhàn)略方向是：放緩拿地和開工速度，把客戶群進(jìn)行細(xì)分，一級項(xiàng)目不會(huì)太多，主要仍舊集中在江浙一帶。
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