春節(jié)長假剛過，眾房企都在各自描繪新一年的發(fā)展藍圖，而奧園地產(chǎn)在春節(jié)前夕就已開始了其土地大計。

2月7日，中國奧園地產(chǎn)集團股份有限公司發(fā)布公告稱，公司于上個月以0.765億元向廣州康威集團有限公司增資，原來的三位股東黎偉權(quán)、黎偉秋和黎小平(黎氏)同意進一步出資462萬元。

據(jù)悉，交易完成后，奧園占廣州康威集團51%股權(quán)，黎氏由100%降至49%。

低價收購 曲線拿地

根據(jù)公告可知，奧園是次收購僅用0.765億元就將獲得位于廣州市增城新塘鎮(zhèn)四塊面積共為232864平方米的土地。

公告還披露，目前康威集團已就項目用地申請變更土地使用權(quán)，由工業(yè)用途調(diào)整為商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地和會展用地，包含商業(yè)、旅館、辦公、娛樂康體和會展等功能。

而奧園的此次收購行為，多被業(yè)內(nèi)人士解讀為曲線拿地。實際上，目前房地產(chǎn)企業(yè)的主要并購類型基本是以收購一公司股權(quán)達到獲得土地或項目的目的。

廣州知名房地產(chǎn)專家韓世同就指出，奧園的主要目的肯定不是針對廣州康威，而是土地。“顯然，醉翁之意不在酒”。

對此，奧園集團主席郭梓寧也表示，是次收購有利于增強其在廣東地區(qū)的土地儲備，加強集團在廣東地區(qū)的重點發(fā)展策略。

同時，韓世同續(xù)稱，奧園的此次收購行為相當(dāng)于以較低代價收購了大面積土地，實現(xiàn)了低成本擴張。“待土地性質(zhì)轉(zhuǎn)變?yōu)樯逃玫刂?，具有很大的升值空間。”

另外，公告透露，奧園會進一步向康威集團提供股東貸款1.735億元，用作變更土地使用權(quán)，貸款年利率約為16%。部分貸款于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)換申請獲批后發(fā)放，交易所需及貸款資金將由內(nèi)部資源支付。

土地“工轉(zhuǎn)商” 康威轉(zhuǎn)型

可以看出，奧園該次獲得大片土地，主要是得益于廣州康威集團廠房土地的“工轉(zhuǎn)商”。

但值得注意的是，在上述公告發(fā)布后一周，奧園又發(fā)布了一條公告稱，廣州康威集團有限公司2011年凈虧損約663萬元，收購?fù)瓿珊?，該公司將成為奧園的附屬公司。

在不少人的認(rèn)知中，廣州康威集團一向從事服裝制造業(yè)為主體，廠房土地的“工轉(zhuǎn)商”并入奧園后，其服裝制造業(yè)將何去何從？

公開資料都是這樣介紹的：廣州康威集團成立于1986年，是中國最早專業(yè)生產(chǎn)，銷售體育用品的公司之一，下設(shè)康威集團體育用品公司、零售公司、服裝公司、鞋業(yè)公司及器材公司等。

而且，在所有可查閱到的公開資料中都顯示，廣州康威集團是以從事服裝制造業(yè)為主體的一家公司。

可是，在奧園發(fā)布的公告中對于廣州康威集團的資料介紹卻對此卻只字未提，不免有些蹊蹺。

再來看奧園公告中對于廣州康威集團的業(yè)務(wù)描述，“廣州康威集團有限公司主要從事場地出租、房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)投資及物業(yè)管理。”

對此，觀點地產(chǎn)新媒體向奧園方面詢問得知，廣州康威集團已經(jīng)放棄服裝產(chǎn)業(yè)，轉(zhuǎn)型做房地產(chǎn)開發(fā)投資。

奧園方面人士稱，在公告發(fā)布之前，廣州康威就已經(jīng)向政府申請轉(zhuǎn)變土地用途，在奧園收購之前，土地用途就已經(jīng)由工業(yè)用途轉(zhuǎn)變?yōu)榱松虡I(yè)用途。

上述人士表示，廣州康威集團之前的所有土地都已經(jīng)轉(zhuǎn)變?yōu)樯虡I(yè)用途，它的廠房都已經(jīng)不再使用，亦不再經(jīng)營服裝方面的產(chǎn)業(yè)。“現(xiàn)在，廣州康威集團已經(jīng)轉(zhuǎn)型成為地產(chǎn)開發(fā)商，而持有51%股權(quán)的奧園將對其未來發(fā)展起到主導(dǎo)性作用。”

可以說，廣州康威集團“工轉(zhuǎn)商”轉(zhuǎn)型房地產(chǎn)，恰為奧園低價獲地提供了一條捷徑。