20日召開的國務(wù)院常務(wù)會(huì)議推出了加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控的新“國五條”。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，中央對樓市的調(diào)控升級，市場需要一段時(shí)間消化；但今年地產(chǎn)板塊仍有望小幅跑贏大盤。
地產(chǎn)板塊跳水
20日召開的國務(wù)院常務(wù)會(huì)議上，“完善穩(wěn)定房價(jià)工作責(zé)任制”、“堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購房”、“增加普通商品住房及用地供應(yīng)”、“加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)”和“加強(qiáng)市場監(jiān)管”等五項(xiàng)政策的出臺，顯示中央對房地產(chǎn)市場調(diào)控的升級。
受此影響，21日房地產(chǎn)板塊全線低開。截至尾盤，地產(chǎn)板塊跌幅達(dá)2．31％，京能置業(yè)、中航地產(chǎn)和金豐投資跌幅均超5％。
上證房地產(chǎn)指數(shù)尾盤收于3651．98。自2013年以來，該指數(shù)漲幅為1．38％；滬深300指數(shù)則從2524．41上漲到2610．55，漲幅3．4％。地產(chǎn)板塊明顯落后于同期滬深300指數(shù)，而近期中央對樓市的調(diào)控升級，使得地產(chǎn)股雪上加霜。
19日，一則“本周四樓市或有新政出臺，待選方案為二套房7成首付＋貸款利率1．3倍”的傳言引發(fā)市場普遍關(guān)注，該傳聞導(dǎo)致地產(chǎn)板塊當(dāng)日重挫3．65％。
多家券商認(rèn)為，由于受到政策收緊預(yù)期的壓制，前期地產(chǎn)板塊持續(xù)調(diào)整，短期而言，宏觀調(diào)控政策的定調(diào)有助于地產(chǎn)股出現(xiàn)技術(shù)性反彈。但考慮到未來限購范圍與房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)大細(xì)則仍有待落實(shí)，地產(chǎn)股并未真正實(shí)現(xiàn)“靴子落地”，因此后續(xù)政策細(xì)則的陸續(xù)實(shí)施仍將牽動(dòng)地產(chǎn)股神經(jīng)。
短期仍將承壓
當(dāng)前房地產(chǎn)已出現(xiàn)量價(jià)齊升的局面。中國指數(shù)研究院發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，1月全國100個(gè)城市新建住宅平均價(jià)格為9812元／平方米，環(huán)比上漲1％。這是自2012年6月以來，連續(xù)8個(gè)月保持上漲。
業(yè)內(nèi)人士指出，高層在兩會(huì)前夕針對樓市調(diào)控再發(fā)強(qiáng)音，對市場預(yù)期的影響不可忽視。在看似原則性的表態(tài)背后，不排除未來調(diào)控加碼的可能。若房價(jià)持續(xù)大幅上漲，限購擴(kuò)圍、信貸門檻提高和房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)軍都可能成為政策加碼的著力點(diǎn)。
自1月份以來，昆山、東莞、金華等城市先后出臺了下調(diào)住房公積金貸款額度的通知，這也引發(fā)市場對樓市調(diào)控加碼的種種猜測。亞太城市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長謝逸楓認(rèn)為，地方政府收緊住房公積金政策，有可能會(huì)成為全國兩會(huì)后樓市調(diào)控加碼的重要信號。
偉業(yè)我愛我家分析認(rèn)為，差別化房貸政策繼續(xù)深化、限購政策繼續(xù)趨嚴(yán)，重點(diǎn)在于繼續(xù)保持控制購房需求的力度，意味著更加嚴(yán)格的“限購”、“限貸”政策有望在部分城市出臺。
歷史經(jīng)驗(yàn)表明，在政策調(diào)控深化的預(yù)期下，房地產(chǎn)板塊短期仍將承壓。
全年有望跑贏大盤
廣證恒生認(rèn)為，上半年地產(chǎn)股仍然具有投資機(jī)會(huì)。就整個(gè)上半年而言，當(dāng)政策靴子落地后，市場情緒會(huì)逐步趨穩(wěn)，隨之而來的年報(bào)行情和銷售持續(xù)增長將會(huì)推動(dòng)地產(chǎn)板塊重拾升勢。畢竟現(xiàn)階段除政策因素外，影響樓市景氣度的另一大核心因素——市場流動(dòng)性仍然樂觀，一旦政策加碼的陰霾略有消散，地產(chǎn)股估值將會(huì)在銷量增長、城鎮(zhèn)化配套政策出臺等利好因素推動(dòng)下重拾升勢。
中金公司預(yù)測，2013年房地產(chǎn)政策是在現(xiàn)有調(diào)控框架下的微調(diào)，目標(biāo)是穩(wěn)定房價(jià)。因此，目前由于房價(jià)上漲帶來的政策風(fēng)險(xiǎn)需要一段時(shí)間消化，估值修復(fù)行情將告一段落，股票核心驅(qū)動(dòng)力將從政策切換至成交量。
長江證券分析師劉俊表示，兩會(huì)后房地產(chǎn)板塊的行情還是取決于政策加碼力度和宏觀經(jīng)濟(jì)走勢。在經(jīng)濟(jì)弱復(fù)蘇的前提下，未來政府依然面臨著在經(jīng)濟(jì)增長與調(diào)控房價(jià)間的戰(zhàn)略平衡，預(yù)計(jì)今年地產(chǎn)板塊小幅跑贏大盤。
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