一對年輕的小夫妻，花了200多萬元，購買了一套二手房，當(dāng)所有房屋過戶手續(xù)辦好后，卻發(fā)現(xiàn)買來的房屋附帶著原房主與第三人一份20年的租約。
這是一樁曾在杭州鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的房屋買賣糾紛。今天，杭州市濱江區(qū)人民法院對此案作出一審判決：房屋轉(zhuǎn)讓合同有效；承租人騰退房屋。
王某和胡某是涉案房產(chǎn)杭州市濱江區(qū)長河街道“錦繡江南”一套房產(chǎn)的所有人。2012年5月15日，該房產(chǎn)進(jìn)行抵押登記，抵押權(quán)人為王某甲。同一天，王某、胡某通過公證，委托王某甲辦理與上述房屋轉(zhuǎn)讓的有關(guān)事宜。
2012年7月初，準(zhǔn)備結(jié)婚的梅先生、吳小姐通過一家名叫卓家房產(chǎn)的房產(chǎn)中介，與王某、胡某的委托代理人王某甲就涉案房屋簽訂了杭州市房屋轉(zhuǎn)讓合同。合同約定涉案房屋轉(zhuǎn)讓實(shí)際價格(含物業(yè)維修基金)為人民幣190萬元整。在梅某把全部房款打入房產(chǎn)中介的指定賬戶后，2012年8月2日，該房屋的房屋所有權(quán)證、國有土地使用證、契證全部辦理完畢，登記房屋所有權(quán)人為梅先生、吳小姐。
滿心歡喜地拿到了房產(chǎn)三證，收房時卻發(fā)現(xiàn)所買房子已被前房東出租，且時間長達(dá)20年。
原來，2012年3月，前房東王某通過他人介紹向劉某借款，劉某提出王某、胡某將涉案房屋長期出租給劉某，雙方并就此簽訂了房屋租賃合同，合同約定該房屋租賃期20年，房屋租金20年內(nèi)不變，總租金40萬元。
我國《合同法》第229條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力”。所以，按照“買賣不破租賃”的法律規(guī)定，梅先生、吳小姐即使擁有該房所有權(quán)，也需待租客租賃期滿后，方可獲得房子的實(shí)際使用權(quán)。
新買的房子，要20年后才能入住？小夫妻顯然無法接受這一現(xiàn)實(shí)，將原房主王某、胡某以及中介卓家房產(chǎn)告上了法庭。
受理本案后，杭州濱江法院兩次公開開庭審理。今天，法院作出的一審判決認(rèn)為，王某甲接受王某某、胡某某的委托，出售涉案房屋，梅先生、吳小姐在卓家房產(chǎn)中介下，與出賣方達(dá)成并簽訂房屋轉(zhuǎn)讓合同，該房屋買賣合同有效。
同時，法院認(rèn)為，與劉某的租賃合同不是一般意義上為生活生產(chǎn)便利租用房屋而簽訂的房屋租賃合同，難以產(chǎn)生法律意義上的房屋租賃合同效力，且建立房屋租賃關(guān)系是劉某作為其債權(quán)實(shí)現(xiàn)的一種擔(dān)保形式，并非雙方簽訂租賃合同的真實(shí)意圖，而該形式不是我國法律確定的擔(dān)保形式，因此，劉某與王某某、胡某某簽訂的租賃合同的民事法律行為，不具有租賃合同的效力。法院遂對此作出了上述判決。
近年來，我國房地產(chǎn)市場紅紅火火，二手房交易量也不斷攀升。在二手房交易呈蓬勃發(fā)展態(tài)勢的同時，其糾紛也屢創(chuàng)新高。據(jù)濱江區(qū)法院統(tǒng)計(jì)，2010年至今，受理房屋買賣合同、居間合同案235件，標(biāo)的額達(dá)1.5億元。
濱江區(qū)法院法官說，相對于比較成熟的新房交易，二手房交易由于房屋情況復(fù)雜、市場不規(guī)范、相關(guān)法律法規(guī)滯后等，在交易的過程中存在著諸多的法律問題，相對增加了交易的風(fēng)險。
法官提醒，作為一種特殊商品，二手房權(quán)屬情況要復(fù)雜得多，包括了商品房、房改房、安居房以及經(jīng)濟(jì)適用房等，以及銀行按揭貸款、設(shè)定抵押。另外，還會存在有多個共有人如夫妻共有、家庭成員共有、繼承人共有等情況，因此，購買二手房時，必須弄清房屋的權(quán)屬情況，包括房屋權(quán)屬性質(zhì)、房屋權(quán)屬人員數(shù)量等等。同時，交易房屋是否在出租期內(nèi)、物業(yè)費(fèi)用及公用事業(yè)費(fèi)用是否拖欠等，都有可能產(chǎn)生糾紛。
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