隨著中國開發(fā)商不斷加快“出海”的腳步,韓國濟州島開始進(jìn)入他們的視野。這里有絲毫不輸海南的自然風(fēng)光,基礎(chǔ)設(shè)施更加完備,土地價格卻只有海南的幾分之一甚至更低,而且是永久產(chǎn)權(quán)。
位于漢拿山南麓,一家中國開發(fā)商的項目已經(jīng)動工,按照規(guī)劃,項目建成后,走上陽臺就可以眺望太平洋。而項目所在的地方,不是到了夜晚就漆黑一片的荒郊野嶺,幾公里外就是熱鬧的市區(qū),居住在這里的外國人,不必為生活是否便利太過擔(dān)心,而這樣一個項目的樓面地價,只要2000元/平方米。
事實上,如果來濟州投資的開發(fā)商愿意對項目的位置稍微放低一些要求,土地的價格還能便宜更多,幾萬元一畝的土地比比皆是,甚至十幾元買到一平方米土地也不是不可能。“在濟州開發(fā)房地產(chǎn),土地成本幾乎可以忽略不計。”一個濟州當(dāng)?shù)貏e墅項目的中國區(qū)代表對記者表示。
濟州還有其他足以打動中國開發(fā)商的地方。這座面積相當(dāng)于一個半崇明島的海島,距離上海只有500公里,且離國內(nèi)旅游地產(chǎn)項目買家大本營的中國東北更近,濟州還對中國游客免簽,出入幾乎與在國內(nèi)無異。
當(dāng)?shù)卣畬ν馍掏顿Y以及移民也十分鼓勵。2002年4月,濟州島被韓國政府指定為國際自由城市,提出了“No Visa, No Tax”的口號。
凡是在濟州島投資的項目被確立為投資振興區(qū)域,且投資規(guī)模在500萬美元以上,將享受一系列稅收優(yōu)惠,包括法人稅(所得稅)前3年免稅,之后2年減免50%;財產(chǎn)稅前10年免稅;注冊稅、取得稅及進(jìn)口資本貨物關(guān)稅全部減免;農(nóng)地保護(hù)稅等各種費用減免50%;公有土地的租賃一次最長可達(dá)50年,還可延長租賃,且租費最多可減免75%。
2010年2月,當(dāng)?shù)赜滞瞥鲂碌囊泼裾?,中國買家只要愿意花上50萬美元在這里買一套房子,就有機會獲得一張綠卡。與中國香港、新加坡這些傳統(tǒng)的移民目的地相比,濟州50萬美元的移民“門票價”相當(dāng)誘人,而且一套50萬美元的房產(chǎn)可以解決夫妻和孩子一共三人的綠卡。
正是上述這些優(yōu)勢,讓一些中國開發(fā)商近年來將目光開始投向濟州。濟州一家負(fù)責(zé)在中國招商[簡介 最新動態(tài)]引資的企業(yè)告訴記者,正有越來越多中國開發(fā)商與其洽談合作的可能。
當(dāng)然,濟州畢竟對于中國開發(fā)商還是陌生的。這里也有許多令中國開發(fā)商望而卻步的地方。
按照韓國的法規(guī),開發(fā)合同中除了房地產(chǎn)項目的容積率有嚴(yán)格限制外,對項目可售房屋套數(shù)也有要求,這對戶型的設(shè)計有很大的約束,并且濟州將地下室面積也計入容積率的計算中,與中國的情況有所不同。
此外,為了保護(hù)當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè),中國開發(fā)商在濟州只能雇用當(dāng)?shù)氐慕ㄖと?,而?dāng)?shù)貏趧恿κ职嘿F,一個建筑工人的月工資至少在1.3萬元人民幣,并且當(dāng)?shù)亟ㄖと耸志o張,習(xí)慣快速周轉(zhuǎn)的中國開發(fā)商在這里很容易感到水土不服。
當(dāng)?shù)氐慕ㄖ牧腺M用也比國內(nèi)高出許多,有中國開發(fā)商測算,如果從中國購買建筑材料運往濟州,運費加上關(guān)稅后,成本有可能比直接從當(dāng)?shù)刭徺I更低。
而且韓國國內(nèi)對于工人權(quán)益的保護(hù)更加嚴(yán)格,各種協(xié)會、工會的勢力盤根錯節(jié),令中國開發(fā)商很難在他們面前表現(xiàn)出強勢的一面。
當(dāng)?shù)卣賳T的辦事風(fēng)格,也與中國國內(nèi)有著天壤之別,一個項目從申請到獲得批準(zhǔn),審批的時間少則一年多則兩年以上,其中需要經(jīng)歷景觀審議、城市計劃審議、環(huán)境影響評價審議、道議會同意程序等若干程序。而這期間,環(huán)保意識極強的濟州當(dāng)?shù)鼐用窈凸窠M織會對項目做出最嚴(yán)厲的審視。
還有值得注意的一點,韓國房地產(chǎn)項目的平均利潤水平要低于中國國內(nèi)不少。在濟州島上,既有相當(dāng)數(shù)量已經(jīng)開發(fā)完成的現(xiàn)房,也有大量待建項目,激烈的競爭環(huán)境下,中國開發(fā)商很難在利潤率上抱有太大期望。
而中國的購房者能否從觀念上接受在濟州置業(yè),這恐怕也是中國開發(fā)商的最大壓力。
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