在新一輪房產(chǎn)調(diào)控新政——“新國(guó)五條”已落地之后，市場(chǎng)有關(guān)相關(guān)配套措施細(xì)則的討論開始發(fā)酵，業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，新國(guó)五條的框架性表述為后續(xù)的政策細(xì)則出臺(tái)留下足夠空間，全國(guó)“兩會(huì)”前后將成為細(xì)則出臺(tái)的敏感期。

 

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心理影響開始顯現(xiàn)

 

2月20日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議研究部署繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作，出臺(tái)了包括完善穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作責(zé)任制、堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購(gòu)房、擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍等在內(nèi)的五項(xiàng)政策措施，這被業(yè)界稱為樓市調(diào)控的“新國(guó)五條”。

 

通過(guò)對(duì)比新舊“國(guó)五條”，不少研究者認(rèn)為此次新“國(guó)五條”政策被外界看來(lái)并沒有太多的新意，大多是對(duì)以往政策進(jìn)行重申，比如新增要擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅的試點(diǎn)范圍，但這在以往的政策措施中也有提及；也提到要把符合條件的外來(lái)務(wù)工人員納入住房保障范圍?？傮w看，新“國(guó)五條”無(wú)太多新意。

 

不過(guò)，“新國(guó)五條”消息一出，資本市場(chǎng)反應(yīng)強(qiáng)烈，房地產(chǎn)股應(yīng)聲下跌。從成交上看，根據(jù)北京住建委的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，上周(2013年2月18-24日)北京全市新房、二手住宅網(wǎng)簽總量雖然已經(jīng)走出春節(jié)成交的低谷，但是與上月同期的網(wǎng)簽量相比則下跌。不少開發(fā)商與二手房中介的反饋顯示，在“新國(guó)五條”中，并未出現(xiàn)最近市場(chǎng)預(yù)期的實(shí)質(zhì)性措施，目前對(duì)市場(chǎng)的影響也更多體現(xiàn)在心理層面。銀河證券報(bào)告認(rèn)為，政策調(diào)控范圍比市場(chǎng)預(yù)期略強(qiáng)。

 

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3月成細(xì)則出臺(tái)敏感期

 

中國(guó)指數(shù)研究院的報(bào)告認(rèn)為，在2013年伊始房地產(chǎn)市場(chǎng)依舊火熱的背景下，本次會(huì)議提出的五個(gè)方向，并未突破2011年“國(guó)八條”的大方向，仍延續(xù)限購(gòu)、限貸、房產(chǎn)稅等手段。但會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的再次堅(jiān)持徹底打消了市場(chǎng)對(duì)政策放松的幻想，“從緊”將是新一屆政府在2013年繼續(xù)貫徹的基調(diào)，兩會(huì)后新政具體落實(shí)值得關(guān)注。

 

中央“國(guó)五條”政策發(fā)布后，廣州、北京、深圳、武漢等城市明確表示，將盡快制定本年度商品住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)。同時(shí)，東莞、昆山、金華等城市收緊住房公積金貸款政策，與去年近40個(gè)城市放松公積金貸款形成對(duì)比。此次公積金政策收緊的形式包括降低貸款最高限額、提高貸款首付比例、上調(diào)繳存年限限制等。

 

中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所研究員易憲容表示，“國(guó)五條”視作給當(dāng)前的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控一個(gè)原則性框架，至于這個(gè)框架中會(huì)放入什么內(nèi)容，還要看“兩會(huì)”的政府工作報(bào)告。無(wú)論如何，房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸民生原點(diǎn)已是必然，這應(yīng)該毫無(wú)疑義。在當(dāng)前出臺(tái)“國(guó)五條”的意義，正在于穩(wěn)定住房市場(chǎng)預(yù)期，盡力遏制住全國(guó)大中住房市場(chǎng)的價(jià)格升勢(shì)。而在“國(guó)五條”的框架下，相信“兩會(huì)”的政府工作報(bào)告會(huì)有不少新內(nèi)容，所以，市場(chǎng)切不可用老思路來(lái)看新政策。

 

3

 

土地供應(yīng)率先發(fā)力

 

房地產(chǎn)調(diào)控新“國(guó)五條”出臺(tái)后，一年一度的全國(guó)住房用地供應(yīng)計(jì)劃正在加速制訂，有望近期出爐。據(jù)媒體報(bào)道，一名國(guó)土資源部人士介紹，該部已要求各地國(guó)土部門必須于今年3月底之前上報(bào)今年住宅用地供應(yīng)計(jì)劃，由國(guó)土部匯總后向外界公布。

 

在中央“增加普通商品住房土地供給”的政策之下，顯然北京作為調(diào)控的熱點(diǎn)城市之一已經(jīng)開始做出了積極的回應(yīng)。

 

除了土地供應(yīng)提速外，新盤供應(yīng)也明顯加速，據(jù)偉業(yè)我愛我家市場(chǎng)研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2013年3月，北京市將有36個(gè)樓盤計(jì)劃開盤。而1月份北京僅有10個(gè)樓盤獲得預(yù)售許可證，2月份則只有2個(gè)。如果上述樓盤均按照計(jì)劃推盤，北京3月新增住房供應(yīng)套數(shù)將超過(guò)14000套，可能成為近四年同期供應(yīng)量最高值。

 

銀河證券報(bào)告認(rèn)為，從中長(zhǎng)期來(lái)看，政府仍應(yīng)在土地供給上做文章。但目前地方政府的土地供應(yīng)體系有問題，在經(jīng)營(yíng)城市的理念下，土地出讓以利潤(rùn)最大化為目的，因此，一方面，需要壓低拆遷成本，導(dǎo)致補(bǔ)償不充分，拆遷矛盾突出，供地意愿不足；另一方面，需要提高土地出讓價(jià)格，獲取更多的利潤(rùn)。在這一理念之下，導(dǎo)致土地供應(yīng)速度變慢，但是政府在增加土地供給上沒有實(shí)質(zhì)性的措施，需要進(jìn)一步破題。