近日《國務院辦公廳關于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》提出的新“國五條”再次讓房地產(chǎn)市場風聲鶴唳，其中對二手房交易稅“應依法嚴格按轉讓所得的20%計征”尤其引起關注。日前，包括廣州等在內(nèi)的城市都傳出二手房交易高潮消息，新政對二手房市場的“凍結”趨勢已成多數(shù)一二線城市的主流判斷。
不過，中山市場對此反應卻極為淡定，多家房產(chǎn)中介公司及房產(chǎn)市場研究機構透露，選擇按差額的20%計稅方式向來為中山二手房交易的主流方式，因此新政對中山房產(chǎn)市場影響不大，成為此次新政下少數(shù)的“淡定”城市。
【市場】
差額計稅早已應用
近年來，因在周邊房產(chǎn)價格“漲聲一片”的城市中保持著相對較低的增速，中山被冠以“房價洼地”的稱號。以5年為一個計算周期，據(jù)統(tǒng)計，廣州市房產(chǎn)均價從9000元/平方米上漲到15000元/平方米，漲幅超過50%；深圳市也從13000元/平方米上漲至19000元/平方米，漲幅接近45%；佛山市從5300元/平方米上升到7500元/平方米，漲幅為35%；甚至惠州、江門等三線城市，近年來的房價漲幅也超過30%，城區(qū)均價已超過中山。
根據(jù)中山《二手房地產(chǎn)買賣稅費項目及標準》，可視情況按以下兩種方式之一征收營業(yè)稅、個人所得稅、土地增值稅：一種是具實征收，即成交價與原購入價差額的20%，也就是國務院本次所規(guī)定的計算方法；另外一種計稅方法稱為核定征收，是房產(chǎn)出讓總價的3%。據(jù)房產(chǎn)市場研究機構檢測，中山5年來每平方米的房價只漲了900元左右，漲幅約為20%，遠低于其他城市，因此據(jù)實征收形式成為市場主流選擇。
“房價漲幅慢，反映在二手房交易市場，差額計稅方式就比總價比例計稅方式劃算得多，”滿堂紅中山分公司副總經(jīng)理陳曉（微博）華分析道，“比如一套城區(qū)原價80萬元的房子，現(xiàn)在價格以90萬元計算，如果按總價3%的稅率算，就有2.4萬的稅費；如果按差額的20%計算，只有2萬元的稅費。這種房價結構很常見，據(jù)我們的統(tǒng)計，也是大多數(shù)二手房交易過程中采取的主流計稅方式。”
【趨勢】
新政對本土影響甚微
陳曉華透露，新政下中山二手房地產(chǎn)市場略有感應，周末意向客戶同比上升了兩成左右，“但都以咨詢政策為主，也有一些業(yè)主和客戶在催促交易，但我認為這是因為不明白政策明細所造成的，對整個市場的影響不大。”他還透露了一個新的現(xiàn)象，目前已接到部分廣州的意向客戶，新政對一線城市的影響或將市場交易延伸到三線城市。
合富輝煌中山公司項目經(jīng)理黃夢蝶認為，中山目前的房市消費主要以剛需為主，在存量足夠的情況下，二手房交易難成主流。“這也是新‘國五條’難以撬動整個中山房市格局的原因之一。”根據(jù)大信置業(yè)營銷中心的監(jiān)測，在剛剛過去的一年，中山樓市每個月平均消化了50萬平方米存量，創(chuàng)下新高的10月份消化了79萬平方米。在不算入待建的項目和以后新增預售項目的情況下，剩下的庫存量已經(jīng)達到600萬平方米。
“對比2010-2011年，外地投資者進入中山少了很多。我們監(jiān)控到的去年中山二手房數(shù)據(jù)中，成交的客戶95%是外地人，只有5%是本地人，這意味著有幾套房子的本地人不再需要房子，而人口不見增加的外地人需求有限，加上投[簡介 最新動態(tài)]資客的撤離，市場很難在短期內(nèi)上漲。如果這次新政對廣州等一線城市影響深遠，也有可能成為中山房市的一個轉折點。”陳曉華說。
業(yè)界估計，地方在落實“新五條”細則中或將對“按總價3%或差額20%”計稅方式統(tǒng)一為“按差額20%”計算，對“持有唯一一套住房5年以上免稅”或將作出年限調(diào)整。
［業(yè)界聲音］
漲幅空間不大新政“凍結”效應難成
滿堂紅中山分公司副總經(jīng)理陳曉華：
中山在中短期內(nèi)都不會出現(xiàn)房價高漲的可能，這是由存量結構和消費能力決定的。在這種前提下，從長遠看，新計稅方式對中山二手房交易方式幾乎沒有太大影響，更談不上“凍結二手房市場”之說。不過，目前網(wǎng)上的一個有關“新政推動城鎮(zhèn)化建設”的解讀，我認為有一定的可取之處，但就中山市域范圍來說意義也不大，畢竟中山城區(qū)和鎮(zhèn)區(qū)房價相差較??；如果把這個概念放在一二線城市和三線城市的市場對接層面，就有一定的道理，比如新政對廣州、珠海等高價房城市在二手房領域的抑制，必定會催生更多的“雙城族”，選擇三線城市購房的消費者可能會增加。
剛需消費結構決定中山“淡定”主調(diào)
合富輝煌中山公司項目經(jīng)理黃夢蝶：
中山消費群以剛需為主，這決定了二手房交易發(fā)展的有限空間，也就是說剛需消費結構決定了中山的“淡定”主調(diào)。新政的焦點是二手房交易個人所得稅的計稅問題，這對于大部分一線城市來說是一個非常大的變動，但對于中山來說，除了短期內(nèi)的觀望之外，長遠來看是影響不大的。從目前我們掌握的情況來看，新政對一手房交易的影響不大，這意味著二手房交易市場目前還是相對穩(wěn)定的，并未出現(xiàn)類似北上廣排隊簽合同等的現(xiàn)象。
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