“新國(guó)五條”對(duì)房?jī)r(jià)有何影響尚待觀察。

差額個(gè)稅如何計(jì)征？

按照國(guó)稅總局的相關(guān)要求，按差額20%計(jì)個(gè)稅，是對(duì)其轉(zhuǎn)讓凈所得額征稅。也就是房屋收入現(xiàn)值中，要減去房屋原值、合理費(fèi)用、轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)等費(fèi)用后的凈所得額。

差額計(jì)征公式：(房屋現(xiàn)值-房屋原值-住房裝修費(fèi)用-住房貸款利息-手續(xù)費(fèi)-公證費(fèi)-其他合理費(fèi)用-轉(zhuǎn)讓過(guò)程中繳納的各項(xiàng)稅費(fèi))×20%

“新國(guó)五條”突襲房

按規(guī)定，出售自有住房應(yīng)征收的個(gè)人所得稅，能核實(shí)房屋原值的，要依法按照轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征。據(jù)了解，此項(xiàng)政策并非新規(guī)，但依然引起了軒然大波。業(yè)內(nèi)人士分析，“一刀切”征稅的話，可能會(huì)誤傷剛需人群，甚至助推二手房?jī)r(jià)格上漲。

此外房屋原值如何核定，直接關(guān)系到政策執(zhí)行后，賣方出售自有住房需要繳納的稅額。記者采訪了解到，按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，不同房產(chǎn)的房屋原值，核定方式不同，房改房原值因缺乏相應(yīng)的參照標(biāo)準(zhǔn)，目前還無(wú)法核定。

買房人稱“傷不起”

濟(jì)南市地稅局工作人員介紹，1994年至2005年的11年間，如果非家庭唯一住房或出售購(gòu)買未滿5年的唯一住房，正是按照交易差價(jià)20%征收個(gè)人所得稅的。

按照濟(jì)南市目前“賣方凈得”的不成文規(guī)定，買房人要繳納契稅、營(yíng)業(yè)稅、個(gè)稅、中介費(fèi)，全部加起來(lái)最高可達(dá)總房?jī)r(jià)的近10%。如果未來(lái)必須按照交易差額的20%征稅，將大幅提高賣房成本，最終會(huì)轉(zhuǎn)嫁到買方身上。雖然在一定程度上可以抑制投資投機(jī)需求，但不分套數(shù)、不論買房年限，“一刀切”的按所得20%征稅，讓改善型買房人大呼“傷不起”。“剛到大城市工作不久的年輕人，買個(gè)二手房先住著，等到經(jīng)濟(jì)條件好一些之后再換新房，這樣的例子很多。但新的政策實(shí)施后，個(gè)人買房成本明顯提高，可能會(huì)誤傷剛需”，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)濟(jì)南區(qū)域市場(chǎng)總監(jiān)羅先生分析，在濟(jì)南二手房交易中剛需所占比例很高，新政實(shí)施后無(wú)形中就會(huì)推高二手房房?jī)r(jià)，打擊成交量。

或間接抬高新房?jī)r(jià)

對(duì)于新政的出臺(tái)，各方意見(jiàn)不一。有專家表示肯定，但也有業(yè)內(nèi)人士表露出對(duì)高額個(gè)稅可能會(huì)進(jìn)一步推高房?jī)r(jià)等問(wèn)題的擔(dān)憂。在人民網(wǎng)近日的一項(xiàng)調(diào)查中，對(duì)于“新政細(xì)則發(fā)布后，您覺(jué)得房?jī)r(jià)會(huì)降嗎？”近七成的人選擇了“不會(huì)，治標(biāo)不治本”，85%的網(wǎng)友表示由于新政將嚴(yán)格按照對(duì)購(gòu)房所得征收20%稅收，不會(huì)再買二手房。

中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)執(zhí)行會(huì)長(zhǎng)陳貴在微博中分析，二手房房?jī)r(jià)、房租均會(huì)漲；新商品房，至少不會(huì)降。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)的羅先生也認(rèn)為，二手房交易按照交易差價(jià)20%征收個(gè)稅的話，能夠直接推高二手房?jī)r(jià)格，這樣有一部分準(zhǔn)備買二手房的人就會(huì)轉(zhuǎn)向新房市場(chǎng)，可能會(huì)間接抬高新房?jī)r(jià)格。一些手中持有二手房的房主可能轉(zhuǎn)售為租，從而導(dǎo)致租金高漲。

“經(jīng)過(guò)兩年多的調(diào)控之后，濟(jì)南房?jī)r(jià)已經(jīng)處于相對(duì)合理的狀態(tài)，今年濟(jì)南房產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)也十分充足”，中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)克而瑞(中國(guó))濟(jì)南機(jī)構(gòu)高級(jí)分析師許珊分析，一般來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)受多種因素影響，比如基本的供需關(guān)系、地價(jià)、成本等，不會(huì)因?yàn)橐粋€(gè)新政策的出臺(tái)而大起大落。

房屋原值如何計(jì)算？

商品房原值為購(gòu)置該房屋時(shí)實(shí)際支付的房?jī)r(jià)款及繳納的相關(guān)稅費(fèi)；

自建住房原值指實(shí)際發(fā)生的建造費(fèi)用及建造和取得產(chǎn)權(quán)時(shí)實(shí)際繳納的相關(guān)稅費(fèi)；

經(jīng)濟(jì)適用房(含集資合作建房、安居工程住房)原值為原購(gòu)房人實(shí)際支付的房?jī)r(jià)款及相關(guān)稅費(fèi)，以及按規(guī)定繳納的土地出讓金；

已購(gòu)公有住房(即房改房，下同)的原值則是：原購(gòu)公有住房標(biāo)準(zhǔn)面積按當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格計(jì)算的房?jī)r(jià)款，加上原購(gòu)公有住房超標(biāo)準(zhǔn)面積實(shí)際支付的房?jī)r(jià)款，以及按規(guī)定向財(cái)政部門(或原產(chǎn)權(quán)單位)繳納的所得收益及相關(guān)稅費(fèi)。

城鎮(zhèn)拆遷安置住房根據(jù)相關(guān)政策規(guī)定，其原值計(jì)算又分為幾種情況：(1)房屋拆遷取得貨幣補(bǔ)償后購(gòu)置房屋的，為購(gòu)置該房屋實(shí)際支付的房?jī)r(jià)款及繳納的相關(guān)稅費(fèi)；(2)房屋拆遷采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式的，所調(diào)換房屋原值為《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》注明的價(jià)款及繳納的相關(guān)稅費(fèi)；(3)房屋拆遷采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式，被拆遷人除取得所調(diào)換房屋，又取得部分貨幣補(bǔ)償?shù)?，所調(diào)換房屋原值為《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》注明的價(jià)款和繳納的相關(guān)稅費(fèi)，減去貨幣補(bǔ)償后的余額；(4)房屋拆遷采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式，被拆遷人取得所調(diào)換房屋，又支付部分貨幣的，所調(diào)換房屋原值為《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》注明的價(jià)款，加上所支付的貨幣及繳納的相關(guān)稅費(fèi)。

裝修費(fèi)用扣除有限額

轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)計(jì)征個(gè)人所得稅時(shí)，除了要從轉(zhuǎn)讓收入中減除房屋原值，還要扣除轉(zhuǎn)讓房屋過(guò)程中繳納的稅費(fèi)及有關(guān)合理費(fèi)用。其中，稅金包括轉(zhuǎn)讓住房時(shí)實(shí)際繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、印花稅等稅金。而合理費(fèi)用主要是指按照規(guī)定實(shí)際支付的住房裝修費(fèi)用、住房貸款利息、手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等費(fèi)用。

根據(jù)規(guī)定，住房裝修費(fèi)用，需要提供實(shí)際支付裝修費(fèi)用的稅務(wù)統(tǒng)一發(fā)票，并且發(fā)票上所列付款人姓名與轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)人一致，已購(gòu)公有住房、經(jīng)濟(jì)適用房最高扣除限額為房屋原值的15%，商品房及其他住房最高扣除限額為房屋原值的10%。

執(zhí)行難點(diǎn)

缺少價(jià)格參照標(biāo)準(zhǔn)房改房原值難核定

市民韓先生告訴記者，當(dāng)初單位房改時(shí)，自己買的房子，只花了不到4萬(wàn)元，因?yàn)槭菍W(xué)區(qū)房，現(xiàn)在市價(jià)已達(dá)到80萬(wàn)元，是當(dāng)初購(gòu)買價(jià)的20多倍，如果按照兩者差額的20%征稅，自己需要繳十五六萬(wàn)元的個(gè)稅，而按交易額的1%計(jì)稅，只要8000元，差距實(shí)在太大。

記者采訪了解到，按照相關(guān)規(guī)定，已購(gòu)公有住房原值包括住房面積標(biāo)準(zhǔn)的經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)款、原支付超過(guò)住房面積標(biāo)準(zhǔn)的房?jī)r(jià)款、向財(cái)政或原產(chǎn)權(quán)單位交納的所得收益以及稅法規(guī)定的合理費(fèi)用，出售已購(gòu)公有住房計(jì)算應(yīng)納稅所得額，應(yīng)當(dāng)以銷售價(jià)減除上述費(fèi)用。其中，計(jì)算住房面積標(biāo)準(zhǔn)的經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)款，需要依據(jù)縣級(jí)(含)以上地方人民政府規(guī)定的經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。

記者從有關(guān)部門了解到，自實(shí)施房改以來(lái)，我市并未制定出臺(tái)統(tǒng)一的經(jīng)濟(jì)適用住房基準(zhǔn)價(jià)格，此前建設(shè)的部分經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目銷售價(jià)格，也不具有代表性，沒(méi)有參考價(jià)值，因此目前無(wú)法核定房改房原值。

律師分析

20%稅率并不適用所有二手房轉(zhuǎn)讓

山東齊魯律師事務(wù)所律師高強(qiáng)表示，按照相關(guān)規(guī)定，能核實(shí)房屋原值的，才按照轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征，這意味著不能核實(shí)房屋原值的，仍將按照交易額的1%計(jì)征。此外，對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個(gè)人所得稅。新的政策規(guī)定并沒(méi)有廢止這一條。因此，即便新的政策開(kāi)始執(zhí)行，也并非所有的二手房轉(zhuǎn)讓都要繳納個(gè)人所得稅，即便繳稅，也不會(huì)都按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征。

相關(guān)鏈接

網(wǎng)傳避稅方法“不靠譜”

避稅方式之一買方先把房款給賣方，賣方按房款打欠條給買方，以房產(chǎn)做抵押。然后買方以賣方欠款不還起訴到法院，賣方承認(rèn)欠款，表示無(wú)力償還，愿意以房產(chǎn)抵償，最后買方拿著法院判決書(shū)去房產(chǎn)中心過(guò)戶，不論是否限購(gòu)，都可以過(guò)戶！

避稅方式之二第一步，上家離婚，準(zhǔn)備出售的房產(chǎn)歸于上家男；第二步，下家離婚，房產(chǎn)歸于下家男(如果有房產(chǎn)的話)；第三步，上家男攜房產(chǎn)和下家女結(jié)婚，房產(chǎn)共有；第四步，上家男和下家女離婚，房產(chǎn)歸下家女；第五步，各自復(fù)婚！

避稅方式之三將打算賣出的房產(chǎn)歸到夫妻一方名下，然后夫妻離婚，擁有該套房產(chǎn)的一方以家庭唯一住房出售(還需滿5年才能避稅)，賣掉后雙方復(fù)婚。

山東統(tǒng)河律師事務(wù)所律師肖廣盟表示，通過(guò)虛假訴訟來(lái)“避稅”的案例，如果欠款數(shù)額與房產(chǎn)價(jià)值正好同等，法院會(huì)認(rèn)為這是非真實(shí)債務(wù)，是違反法律規(guī)定逃避稅法的行為，通常會(huì)判欠款無(wú)效，這樣一來(lái)對(duì)于買方來(lái)說(shuō)風(fēng)險(xiǎn)極大，很可能自己已經(jīng)支付的房款都要不回來(lái)。第二和第三種方式就是通過(guò)假離婚來(lái)“避稅”，對(duì)于分五步離婚的方法違反道德倫理，因交易房產(chǎn)而辦理離婚的案件確實(shí)很多，悲劇也很多，有人借機(jī)假戲真做，這樣就會(huì)偷雞不成蝕把米。