并未確定實(shí)施辦法和時(shí)間的國(guó)五條細(xì)則，令過(guò)去一周全國(guó)各大城市二手房成交過(guò)戶呈井噴之勢(shì)。住建部政策研究中心主任秦虹預(yù)測(cè)，后續(xù)隨著政策落實(shí)，會(huì)出現(xiàn)觀望，成交會(huì)下降，但短期看，成交量的變動(dòng)將大于價(jià)格的變化。

 

盡管新政出臺(tái)后首個(gè)交易日，調(diào)控預(yù)期血洗股市地產(chǎn)板塊，但一個(gè)廣泛的線性推測(cè)是，新政對(duì)開(kāi)發(fā)商是利好，潛在的房屋成交可能將轉(zhuǎn)移至新房市場(chǎng)。

 

一些房企對(duì)市場(chǎng)可能的整體趨冷雖有擔(dān)憂，但在本輪調(diào)控初期已然將產(chǎn)品結(jié)構(gòu)傾向剛需人群的開(kāi)發(fā)商似乎并未有激烈反應(yīng)。

 

將產(chǎn)生實(shí)質(zhì)效果的地方細(xì)則仍在醞釀之中。分析人士認(rèn)為，限購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)的統(tǒng)一、房貸緊縮預(yù)期和持有稅征收范圍擴(kuò)大等儲(chǔ)備政策，可能會(huì)對(duì)市場(chǎng)形成更為嚴(yán)厲的打擊。

 

趕簽與觀望

 

3月6日早上9點(diǎn)，上海徐匯房產(chǎn)交易中心已經(jīng)排起長(zhǎng)龍，許多人早上7點(diǎn)就來(lái)排隊(duì)。正在隊(duì)伍中吃著早點(diǎn)的吳先生告訴記者，他是買首套房，只看了兩個(gè)星期，本來(lái)想跟上家拖一拖，但新政出來(lái)后，他決定迅速出手。由于賣方開(kāi)出的是到手價(jià)，為了推動(dòng)上家迅速辦完稅費(fèi)手續(xù)，吳先生在與其的居間合同中還增加了一條：如果上家在新稅法落地仍未辦完審稅手續(xù)，合同即無(wú)效。

 

交易大廳內(nèi)，中介經(jīng)紀(jì)不停打電話催促購(gòu)房者速到排號(hào)。“拿一個(gè)號(hào)需要上下家同時(shí)帶著合同和身份證審核，我們?cè)缟?點(diǎn)半就來(lái)了，中心上午8點(diǎn)45分開(kāi)門(mén)后，有客戶拿到號(hào)已經(jīng)到下午了。還有幾個(gè)客戶沒(méi)趕到，估計(jì)今天辦完要晚上了。”漢宇地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人吳先生說(shuō)，自己在這里已連續(xù)“奮戰(zhàn)”3天。

 

而在楊浦區(qū)房產(chǎn)交易中心，現(xiàn)場(chǎng)便有“黃牛黨”在倒賣用于過(guò)戶的排隊(duì)號(hào)碼，最貴賣到5000元。

 

國(guó)五條發(fā)布后幾天，上海城區(qū)幾個(gè)交易中心排隊(duì)網(wǎng)簽過(guò)戶的人潮涌動(dòng)，受理時(shí)間均持續(xù)到夜間，3月4日浦東房產(chǎn)交易中心受理一直延續(xù)到次日凌晨。上海房地產(chǎn)交易中心一位人士稱，“針對(duì)目前交易數(shù)量激增的情況，各區(qū)縣房地產(chǎn)交易中心已經(jīng)啟動(dòng)窗口緊急情況應(yīng)急預(yù)案，全員到崗(雙休日也不例外)，增加受理窗口，并根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)客戶量延長(zhǎng)受理時(shí)間(直至現(xiàn)場(chǎng)客戶全部離開(kāi))。”據(jù)了解，北京、南京、杭州等地的交易中心這兩日均迎來(lái)“春運(yùn)”般的盛況。

 

超高的人氣也出現(xiàn)在房產(chǎn)中介。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)一位區(qū)域總經(jīng)理告訴本報(bào)，“絕大多數(shù)房東都要求到手價(jià)，所以著急的一般還是購(gòu)房者，掛牌者則相對(duì)淡定，那些已滿5年、又是唯一住房的房源，因?yàn)椴辉谡鞫惙秶鷥?nèi)，更成了香餑餑，甚至出現(xiàn)跳價(jià)的情況。”中原地產(chǎn)、21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)以及漢宇地產(chǎn)等多家中介公司都反映了這樣的現(xiàn)象。

 

本輪政策的出臺(tái)，再次引起假離婚潮。上周，滬上多個(gè)區(qū)縣婚姻登記中心向民政局婚管處報(bào)告離婚登記異常。數(shù)據(jù)顯示，有的區(qū)縣協(xié)議離婚數(shù)是平時(shí)兩三倍甚至四五倍。

 

“相對(duì)網(wǎng)上流傳的虛假訴訟等完全不具操作性的方式，通過(guò)辦理離婚手續(xù)，減少名下房屋套數(shù)來(lái)避稅的方式，可能會(huì)在政策落地前后達(dá)到高峰。但是其面臨很大的家庭道德成本。”北京市隆安律師事務(wù)所付忠文律師說(shuō)。

 

繁冗的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)也開(kāi)始分化。在購(gòu)房者中占據(jù)很大成分的改善型需求，因?yàn)橐瑫r(shí)操作買賣兩個(gè)環(huán)節(jié)，與地方細(xì)則賽跑。家住上海黃浦區(qū)的小柳本住在兩室一廳的老房子，原本打算置換一套三室的房子。“沒(méi)有滿意的房源，如果現(xiàn)在入市，一旦上海細(xì)則在其間出臺(tái)，自己就被動(dòng)了。可能兩端的稅費(fèi)都要承擔(dān)。”小柳說(shuō)，“等等吧，也不那么急。”

 

成交轉(zhuǎn)向新房？

 

3月4日，國(guó)五條細(xì)則出臺(tái)后第一個(gè)交易日，滬深股市49只地產(chǎn)股跌停，拖累大盤(pán)重挫3.65%。不過(guò)，樂(lè)觀者認(rèn)為這并不能真實(shí)反映房產(chǎn)市場(chǎng)的后市走向。盛世太平董事總經(jīng)理陳立民評(píng)價(jià)，“股民有些反應(yīng)過(guò)度，沒(méi)參透政策利好開(kāi)發(fā)商的一面。”

 

中介機(jī)構(gòu)漢宇地產(chǎn)對(duì)旗下門(mén)店抽樣調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，稅費(fèi)面臨上調(diào)，客戶流向新房市場(chǎng)占比約達(dá)四五成。中房信研究總監(jiān)薛建雄認(rèn)為，去年上海新房成交量7.8萬(wàn)套，二手房交易市場(chǎng)達(dá)到20萬(wàn)套。即便三分之一的二手房客戶轉(zhuǎn)移到新房市場(chǎng)，對(duì)后者成交量的推動(dòng)也會(huì)是比較明顯的。

 

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為，“二手房成交會(huì)轉(zhuǎn)移到新房市場(chǎng)這一說(shuō)法看似有理，實(shí)則是一種靜態(tài)分析。一手房和二手房市場(chǎng)，密切聯(lián)系，共冷暖，同進(jìn)退。市場(chǎng)整體性降溫之后，一手房也將受挫，開(kāi)發(fā)商們別盲目樂(lè)觀。”

 

某基金公司房地產(chǎn)行業(yè)研究員分析，“成交量肯定會(huì)受到較大抑制，不排除二手房需求向新房市場(chǎng)轉(zhuǎn)移。”但該研究員同時(shí)表示，由于市場(chǎng)結(jié)構(gòu)復(fù)雜，后市仍需觀察。“如果是改善性住房需求，需要舊房銷售后才會(huì)買新房。對(duì)于新房購(gòu)買者，他們會(huì)考慮之后該套房產(chǎn)的處置成本將大幅增加，可能也會(huì)選擇觀望的態(tài)度。”

 

富力地產(chǎn)[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]總裁張力在兩會(huì)期間對(duì)外表示，出臺(tái)這項(xiàng)新政的目的，在于抑制投資性房產(chǎn)買賣和房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)。但中國(guó)現(xiàn)在還是剛性需求依然強(qiáng)烈，“投資性房產(chǎn)在整個(gè)需求中所占比例不到20%”。

 

朗詩(shī)集團(tuán)地產(chǎn)板塊負(fù)責(zé)人向炯說(shuō)，長(zhǎng)期看剛需將繼續(xù)支撐小戶型的市場(chǎng)，“公司前年就開(kāi)始執(zhí)行多產(chǎn)品線策略，首次置業(yè)和首次改善型產(chǎn)品開(kāi)發(fā)比例已提至40%和30%。”

 

瑞銀3月5日發(fā)布的報(bào)告稱，房企龍頭萬(wàn)科[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]由于去年末現(xiàn)金余額達(dá)到522.9億元，凈負(fù)債僅23.5%，具備持續(xù)購(gòu)地實(shí)力。預(yù)計(jì)公司在2013年將保持積極的土地儲(chǔ)備政策，全年新增土儲(chǔ)將超過(guò)2012年。

 

一位滬上開(kāi)發(fā)商對(duì)此表示樂(lè)觀：“國(guó)家這兩年一再地出政策，其效果就跟蘋(píng)果手機(jī)一樣，一開(kāi)始大家都瘋搶，到現(xiàn)在就不一定了。今年集團(tuán)總部給我在上海的投資指標(biāo)，如果完不成，將扣發(fā)績(jī)效工資。其他城市公司也是如此。新政策下來(lái)后，目前總部似乎并沒(méi)有調(diào)整計(jì)劃的意思。”

 

靜待靴子落地

 

楊紅旭認(rèn)為：“部委細(xì)則沒(méi)那么快，尤其是二手房20%所得稅，民眾反對(duì)之聲甚大，如何細(xì)化，可能會(huì)讓監(jiān)管層頗費(fèi)思量。至于落實(shí)到地方細(xì)則，會(huì)更慢些。”

 

其實(shí)20%差額征稅并非新政，2006年7月國(guó)稅總局下發(fā)的《關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知》中，規(guī)定了兩種征稅方式，即按總額的1%～3%或按照差額的20%征稅。“此番是從嚴(yán)征稅，按照差額征稅。”但上述《通知》中，在計(jì)算差額時(shí)，允許賣家價(jià)減去買入價(jià)、稅金及相關(guān)合理費(fèi)用還包括營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、印花稅、住房裝修費(fèi)用、住房貸款利息等。楊紅旭認(rèn)為，針對(duì)20%的所得稅，大勢(shì)難阻，建議政府差異化對(duì)待，區(qū)分持有年限段，才是合理之舉。

 

秦虹認(rèn)為，“一線城市二手房的規(guī)模與新房相當(dāng)，甚至更大，且由于城市規(guī)模大，二手房位置優(yōu)越，供給有剛性，相對(duì)容易轉(zhuǎn)嫁給下家。”

 

“即便是稅費(fèi)由賣方承擔(dān)的地方，其售房積極性受阻，二手房市場(chǎng)的供給將有明顯萎縮。”薛建雄說(shuō)，成交量下降會(huì)有比較明顯的預(yù)期，一線城市價(jià)格變動(dòng)面臨不確定性。

 

國(guó)五條細(xì)則還包括“房?jī)r(jià)上漲過(guò)高的城市，將提高二套住房貸款的首付款比例和貸款利率”，銀監(jiān)會(huì)主席尚福林表示，將會(huì)出臺(tái)地方房地產(chǎn)調(diào)控對(duì)應(yīng)的信貸政策。“銀監(jiān)會(huì)將出細(xì)則，整體性收緊房貸。盡管當(dāng)前大家正在熱烈討論20%的個(gè)調(diào)稅，孰不知，房貸緊縮對(duì)樓市的總體抑制作用，遠(yuǎn)大于稅收。”楊紅旭說(shuō)。