雖說(shuō)“擁有一套完美的房子不等于擁有一個(gè)幸福的家”，但買一套可以安居的住房的確已經(jīng)成為目前中國(guó)不少普通家庭的頭等大事。然而，日漸高漲的房?jī)r(jià)和愈加嚴(yán)格的調(diào)控政策卻頻頻引發(fā)“恐慌性”購(gòu)房，城鄉(xiāng)保障性住房的供應(yīng)數(shù)量和較高門檻，也讓不少百姓望房興嘆。

 

“安居”而后樂(lè)業(yè)。如何在宏觀政策和具體執(zhí)行中完善百姓的居住條件，提升“美麗中國(guó)”百姓的幸福感，將成為擺在新一屆政府領(lǐng)導(dǎo)班子面前的待解要?jiǎng)?wù)之一。而呼之欲出的“國(guó)五條”細(xì)節(jié)就是一次考驗(yàn)智慧的“大考”。

 

霧里看花的“國(guó)五條”細(xì)則能否保護(hù)“剛需”？

 

午夜時(shí)分，二手房交易大廳燈火通明、人頭攢動(dòng)，幾乎每次房地產(chǎn)調(diào)控政策有大的舉措時(shí)，各地建委和稅務(wù)機(jī)關(guān)都會(huì)成為最熱鬧的場(chǎng)所。3月1日“國(guó)五條”出臺(tái)之后，北京、上海、南京、西安……扎堆過(guò)戶的潮流橫跨大江南北，幾乎席卷了半個(gè)中國(guó)。

 

根據(jù)北京住建委公示的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，“國(guó)五條”細(xì)則出臺(tái)后的一周(3月2日-8日)，北京二手住宅網(wǎng)簽量達(dá)到了9400套，環(huán)比上一周(2月23日-3月1日)大幅增加了140.5%，與上月同期(2月2日~8日)相比更是大幅增加了279.5%。

 

“國(guó)五條”實(shí)施細(xì)則出臺(tái)以后，已有武漢、長(zhǎng)沙等二級(jí)城市相繼執(zhí)行公積金政策調(diào)整，政策調(diào)整的總體方向是提高了公積金貸款的門檻、收緊了貸款的額度。而隨著租房高峰季節(jié)的到來(lái)，北京等大城市的租房?jī)r(jià)格可能受到“國(guó)五條”的影響波及，迎來(lái)新一輪漲價(jià)高峰。

 

其實(shí)，對(duì)二手房交易繳納20%個(gè)人所得稅的規(guī)定已經(jīng)存在將近20年，中間細(xì)節(jié)幾經(jīng)調(diào)整，很長(zhǎng)一段時(shí)間實(shí)際上都按1%-3%繳納個(gè)人所得稅。而在住房長(zhǎng)期的賣房市場(chǎng)交易中，應(yīng)該由賣房者支付的個(gè)人所得稅幾乎都由買方承擔(dān)。

 

業(yè)內(nèi)人士分析稱，目前二手房市場(chǎng)上的確出現(xiàn)了一些恐慌，但預(yù)計(jì)可能的各地政策落地細(xì)則比如會(huì)有保護(hù)自住的條款。如果是最近面臨過(guò)戶的，當(dāng)然應(yīng)該加緊過(guò)戶。但還未達(dá)成意向交易的也無(wú)需恐慌。“國(guó)五條”細(xì)則出臺(tái)前，二手房成交高峰仍將持續(xù)，但成交價(jià)格短期內(nèi)或?qū)⑹艿揭种?，呈穩(wěn)步下探走勢(shì)。

 

受這輪二手房“交易潮”的影響，后續(xù)出臺(tái)的國(guó)五條執(zhí)行細(xì)則有望“保護(hù)剛性需求”。有媒體透露，在遭遇到巨大的“輿論反彈”之后，財(cái)政部、住建部、國(guó)稅總局已經(jīng)著手制定包括“保護(hù)剛性需求”在內(nèi)的國(guó)五條執(zhí)行細(xì)則的落實(shí)方案，并上報(bào)了國(guó)務(wù)院。

 

預(yù)計(jì)除了保留了居住滿5年且為唯一自住房產(chǎn)出售免征個(gè)稅的“優(yōu)惠政策”外，還有望包括按照售價(jià)、面積、購(gòu)買年限等要素劃定保護(hù)線，區(qū)別性征收售房個(gè)稅的“空間”。中央部門對(duì)此只做原則性規(guī)定，地方政府將制定具體的實(shí)施征收技術(shù)方案。

 

由于“國(guó)五條”在全國(guó)“兩會(huì)”前夕頒布，住建部長(zhǎng)姜偉新成為“兩會(huì)”上媒體的重點(diǎn)“圍堵”對(duì)象。姜偉新說(shuō)，無(wú)論新“國(guó)五條”什么時(shí)候出臺(tái)，都會(huì)傷及一部分人的利益。這個(gè)政策不可能讓13億人都滿意，只能符合大多數(shù)人的利益，符合長(zhǎng)遠(yuǎn)利益。他表示，對(duì)于普通購(gòu)房者的利益保護(hù)，可以進(jìn)一步研究，解決方式是在“十二五”期間繼續(xù)推進(jìn)保障性住房建設(shè)。

 

保障房的意義是讓中低收入者真正得實(shí)惠

 

住房問(wèn)題也成為今年兩會(huì)上的最熱門話題之一，無(wú)論政府工作報(bào)告還是人大、政協(xié)的工作報(bào)告，都對(duì)住房問(wèn)題給予了關(guān)注。

 

2013年政府工作報(bào)告顯示，五年來(lái)，中國(guó)新建各類保障性住房1800多萬(wàn)套，棚戶區(qū)改造住房1200多萬(wàn)套。2012年底，城鎮(zhèn)和農(nóng)村人均住房面積32.9平方米、37.1平方米，分別比2007年增加2.8平方米和5.5平方米。預(yù)計(jì)2013年城鎮(zhèn)保障性住房基本建成470萬(wàn)套、新開(kāi)工630萬(wàn)套。

 

但目前所建的保障房還很難滿足巨大的住房需求缺口，而“房叔”、“房妹”等事件的曝光，讓保障房分配的公平公開(kāi)性遭到了質(zhì)疑。要避免開(kāi)豪車住經(jīng)適房，做著生意還住廉租房的不公平現(xiàn)象，就要在分配流程上實(shí)行嚴(yán)格管控。而保障房分配如何才能真正讓中低收入者得到實(shí)惠，也成為關(guān)注焦點(diǎn)。

 

全國(guó)人大代表、“最美洗腳妹”劉麗說(shuō)，由于農(nóng)民工住房問(wèn)題難解決，已經(jīng)導(dǎo)致這一群體的婚姻頻頻“亮紅燈”。她希望政府部門降低城市保障性住房的申請(qǐng)標(biāo)準(zhǔn)。

 

“對(duì)于很多教師尤其是45歲以下的教師來(lái)說(shuō)，由于他們?nèi)肼殨r(shí)年齡就已經(jīng)較大，工作兩三年后就面臨結(jié)婚、生子的問(wèn)題。要按廉租房的政策他們不夠資格買，要去社會(huì)上買商品房，收入差距又太大。” 全國(guó)人大代表、南開(kāi)大學(xué)校長(zhǎng)龔克呼吁關(guān)注社會(huì)“夾心層”的住房問(wèn)題。

 

國(guó)務(wù)院總理溫家寶在作政府工作報(bào)告時(shí)強(qiáng)調(diào)，要繼續(xù)抓好保障性安居工程建設(shè)和管理，讓老百姓住上放心房、滿意房，繼續(xù)推進(jìn)農(nóng)村危房改造。

 

全國(guó)人大常委會(huì)委員長(zhǎng)吳邦國(guó)在作全國(guó)人大常委會(huì)工作報(bào)告時(shí)強(qiáng)調(diào)，要建立可持續(xù)的保障性住房建設(shè)資金投入機(jī)制，嚴(yán)格區(qū)分保障性住房和改善性住房的界限，建立健全保障性住房公平分配和運(yùn)營(yíng)機(jī)制，真正使低收入住房困難戶得到實(shí)惠。

 

代表委員“支招”說(shuō)——

 

控制土地成本、降低拆遷款—— 宗慶后(杭州娃哈哈集團(tuán)有限公司董事長(zhǎng)兼總經(jīng)理)

 

“當(dāng)前房?jī)r(jià)中最大的成本是土地成本，由于中央與地方的財(cái)政收入分配不合理，政府仍靠投資來(lái)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，地方政府沒(méi)有錢就靠賣土地求發(fā)展，土地收入作為地方財(cái)政的重要來(lái)源，因此土地價(jià)格炒的很高，樓面價(jià)動(dòng)輒上萬(wàn)元、幾萬(wàn)元一平方。因而農(nóng)民要求補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)亦很高，一補(bǔ)就是幾百萬(wàn)甚至上千萬(wàn)，還給幾套房，因而造成土地拆遷成本過(guò)高，房?jī)r(jià)調(diào)不下來(lái)。因此，要保證保障房建設(shè)，首先要控制地價(jià)，降低土地拆遷成本。而解決土地成本的關(guān)鍵是要堵絕地方政府的土地財(cái)政問(wèn)題。”

 

鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商將部分房源出租——林毅夫(著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家)

 

“我國(guó)城市房屋租賃市場(chǎng)以個(gè)人房源為主，缺乏可供長(zhǎng)期出租的房源。提案建議政府相關(guān)部門研究修改相關(guān)法律并制定優(yōu)惠措施，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商改變蓋房賣房的單一盈利模式，將部分房源用于出租，吸引有規(guī)模的長(zhǎng)線投資者進(jìn)入城市房屋租賃市場(chǎng)。”

 

低保障、中供給、高市場(chǎng)——宗國(guó)英(天津市副市長(zhǎng))

 

“天津?yàn)I[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]海新區(qū)在住房問(wèn)題上采取的‘低保障、中供給、高市場(chǎng)’的這個(gè)做法不失為一種思路。所謂低保障，就是要加強(qiáng)對(duì)低收入和特困人群的住房保障，這個(gè)各地都在按中央、國(guó)務(wù)院的要求做；中供給，就是針對(duì)中等收入水平的人包括‘夾心層’，提供足夠多樣的住房，盡量擴(kuò)大市場(chǎng)供給；高市場(chǎng)，就是對(duì)那些收入水平高的人群，推出聯(lián)排別墅等高端住房，以此滿足不同人群的多樣化需求。