3月15日開始的太原并州路拆遷改造，讓許多租用臨建商鋪?zhàn)錾獠痪玫膫€(gè)體老板們很是神傷。3月17日下午，記者接到日化店老板耿先生的訴苦求助電話，尋問租用臨建商鋪被拆，房東該不該給租房者承擔(dān)一些損失？

 

2012年5月，耿先生在省城塢城路山西大學(xué)附近租用了一個(gè)不足40平方米的臨街鋪面做日化生意，年租金8.6萬元。“進(jìn)貨、租房、裝修等開店費(fèi)用，我總計(jì)投入了20萬元，但是近期房子說拆就拆，我的損失難道不該由房東承擔(dān)一部分嗎？”耿先生稱，他在租房時(shí)并不知道這個(gè)商鋪是違建房，面對(duì)拆遷，房東現(xiàn)在只答應(yīng)給他退一年半的房租，其它的損失一率不負(fù)擔(dān)。臨建和違建有何區(qū)別，房東在出租房屋前應(yīng)不應(yīng)該告訴租客租用違建臨建的風(fēng)險(xiǎn)？房東出租臨建違建是否違法？小商戶租用商鋪應(yīng)該采取怎樣的措施避免風(fēng)險(xiǎn)？

 

違建建筑被拆政府不作補(bǔ)償

 

針對(duì)房東及其他公眾關(guān)心的這些問題，記者先后采訪了太原市規(guī)劃局的有關(guān)工作人員及北京中倫文德太原律師事務(wù)所張改云律師，他們對(duì)何為違建及臨建、業(yè)主租用違建房被拆遷有無索求賠償?shù)耐緩剑龀鲈敿?xì)解答。

 

太原市規(guī)劃局的工作人員介紹，有兩種建筑屬于違建：一是任何單位和個(gè)人未經(jīng)太原市國土部門、城鄉(xiāng)規(guī)劃部門和建設(shè)主管部門批準(zhǔn)，未取得相關(guān)行政許可，違法占用土地，擅自開工建設(shè)的項(xiàng)目；二是未按城中村改造和新農(nóng)村建設(shè)政策規(guī)定及核定改造方案組織實(shí)施，借新農(nóng)村建設(shè)、城中村改造名義變相開發(fā)違法建設(shè)、及向社會(huì)銷售商品房的項(xiàng)目。政府拆除違建過程中，不會(huì)對(duì)業(yè)主進(jìn)行拆除補(bǔ)償，業(yè)主租用違建作商鋪、居住都有風(fēng)險(xiǎn)。

 

張改云律師稱，違法建筑的特征主要包括四個(gè)方面：(1)未申請(qǐng)或申請(qǐng)未獲得批準(zhǔn)，未取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程施工許可證而建成的建筑物；(2)擅自改變建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建成的建筑物；(3)擅自改變了使用性質(zhì)建成的建筑物；(4)擅自將臨時(shí)建筑建設(shè)成永久性的建筑物。違法建筑法律后果一般是限期拆除。

 

而臨時(shí)建筑是指因生產(chǎn)、生活需要而臨時(shí)建造、搭建的結(jié)構(gòu)簡易、在使用完必須限期拆除的臨時(shí)性建筑物、構(gòu)筑物和其他設(shè)施。臨時(shí)建筑建設(shè)前也須經(jīng)規(guī)劃和建設(shè)等部門批準(zhǔn)，但在批準(zhǔn)書上都應(yīng)當(dāng)有規(guī)定的使用期限，其外在形式有鐵皮房、建筑工地的臨時(shí)設(shè)施、油氈房、窩棚、遮陽棚、房頂棚屋、棚架、工棚、菜農(nóng)、果農(nóng)搭建的臨時(shí)棚屋等。

 

房東應(yīng)主動(dòng)告知建筑性質(zhì)

 

北京中倫文德太原律師事務(wù)所張改云律師稱，耿先生所承租的商鋪很可能是違法建筑，而不是臨時(shí)建筑。

 

張改云律師指出，耿先生在承租該商鋪時(shí)，房東應(yīng)如實(shí)告知商鋪為臨時(shí)建筑、違法建筑，還是合法建筑。否則，房東存在欺詐嫌疑，合同可撤銷。從法律的角度來說，公民出租違法建筑，其合同本身無效，房東應(yīng)該返還耿先生剩余的全部房租，且房東在耿先生承租房屋時(shí)沒有告知屬于有過錯(cuò)一方，應(yīng)當(dāng)賠償耿先生遭受的損失。耿先生對(duì)該房屋進(jìn)行裝修之前，要到相應(yīng)機(jī)關(guān)備案登記。

 

那么商戶租用商鋪該怎樣避免風(fēng)險(xiǎn)？張改云律師稱，小商戶在租用商鋪時(shí)最好選擇正規(guī)商家租用。在租用前要了解建筑物的使用性質(zhì)、安全、消防問題及是否是出租人合法所有的房屋。同時(shí)，要在簽訂《租賃合同》時(shí)，對(duì)房東提前收回租賃房屋、房屋被拆遷、商鋪其他產(chǎn)權(quán)人主張房屋所有權(quán)等情況的違約責(zé)任約定清楚。