“我所生活的歐洲正經(jīng)歷債務(wù)危機(jī)，而成都卻完全是另外一番景象，我真的很喜歡成都，環(huán)境好，經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景十分廣闊！”一開(kāi)場(chǎng)，2010諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)家皮薩里德斯便發(fā)出了如此感嘆。

昨日（3月21日）下午，皮薩里德斯以一番精彩的演講拉開(kāi)了由《成都商報(bào)》、《每日經(jīng)濟(jì)新聞》主辦的“成都機(jī)會(huì)——中國(guó)地產(chǎn)西部論壇暨2012中國(guó)（成都）樓市總評(píng)榜頒獎(jiǎng)典禮”活動(dòng)大幕。

演講中，皮薩里德斯重點(diǎn)從服務(wù)型經(jīng)濟(jì)、多重驅(qū)動(dòng)力、國(guó)際貿(mào)易的作用和阻礙經(jīng)濟(jì)流動(dòng)性的障礙這四個(gè)方面解讀了“成都機(jī)會(huì)”。

活動(dòng)期間，知名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、原中國(guó)科學(xué)院金融研究所金融發(fā)展室主任易憲容、中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌，則分別從金融和政策層面深刻解讀了當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r和前景，以及帶給成都樓市的機(jī)會(huì)。

在專家們看來(lái)，未來(lái)中國(guó)樓市將總體呈平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢(shì)，但因?yàn)檎{(diào)控持續(xù)，行業(yè)利潤(rùn)率的大幅下降，特別是中小房企將面臨更加嚴(yán)峻的形勢(shì)，行業(yè)重新洗牌已難以避免。

讀現(xiàn)狀：行業(yè)洗牌加劇/

經(jīng)過(guò)長(zhǎng)達(dá)三個(gè)月籌備，世界大腕諾獎(jiǎng)得主、中國(guó)知名地產(chǎn)人物、成都房地產(chǎn)企業(yè)和營(yíng)銷機(jī)構(gòu)的高層聚集在一起，見(jiàn)證了這一重要時(shí)刻。

昨日下午，活動(dòng)一開(kāi)始，2010諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)得主皮薩里德斯以題為“論國(guó)際經(jīng)濟(jì)環(huán)境下現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展”做了主題演講。“成都未來(lái)的發(fā)展機(jī)會(huì)很多，前景十分廣闊。”他表示。

此次“成都機(jī)會(huì)——中國(guó)地產(chǎn)西部論壇暨2012中國(guó)（成都）樓市總評(píng)榜頒獎(jiǎng)典禮”活動(dòng)召開(kāi)，恰逢國(guó)內(nèi)樓市宏觀調(diào)控收緊之時(shí)，與會(huì)專家就當(dāng)前的樓市狀況分享了他們的看法。

在中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)的副會(huì)長(zhǎng)顧云昌看來(lái)，當(dāng)前的樓市狀況可以用“出現(xiàn)回暖”和“差價(jià)加大”來(lái)形容。前者的依據(jù)來(lái)自市場(chǎng)的成交量回升。

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，1～2月，全國(guó)商品房銷售面積10471萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)49.5%，增速比去年全年提高47.7個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售面積增長(zhǎng)55.2%。1～2月，全國(guó)商品房銷售額7361億元，同比增長(zhǎng)77.6%，增速比去年全年提高67.6個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售額增長(zhǎng)87.2%。

顧云昌分析，前兩月，國(guó)內(nèi)住宅市場(chǎng)成交量同比上漲，是因?yàn)榍皟赡晔袌?chǎng)受到了一定限制，現(xiàn)在只是階段性的釋放。再加之貨幣政策的相對(duì)寬松，導(dǎo)致了少數(shù)投機(jī)需求已進(jìn)入市場(chǎng)。

市場(chǎng)出現(xiàn)的另外一種形勢(shì)在于 “差別加大”。“這指的是大中城市目前出現(xiàn)了供需關(guān)系緊張狀況，但三、四線城市的供應(yīng)則有些過(guò)剩，未來(lái)這種過(guò)剩還會(huì)更加明顯。”顧云昌說(shuō)。

顧云昌進(jìn)一步指出，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)企業(yè)間的洗牌會(huì)明顯加劇。

“樓市的黃金10年已經(jīng)過(guò)去，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的利潤(rùn)會(huì)明顯下降，以前毛利率大概在35%左右，隨著人工成本等剛性的上漲，現(xiàn)在只有25%左右，凈利率目前只有10%左右。”顧云昌表示，因此，對(duì)于行業(yè)中的企業(yè)來(lái)說(shuō)，洗牌效應(yīng)會(huì)更甚，“品牌企業(yè)在市場(chǎng)的占有率提高，沒(méi)有實(shí)力的企業(yè)將被合并或吃掉”。

談未來(lái)：市場(chǎng)總體企穩(wěn)/

活動(dòng)期間，易憲容則以“當(dāng)前金融市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展的影響”為題，主要提出了他對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)金融的一些看法。

“以往，人們‘一套是消費(fèi)，兩套是投資’的理念是錯(cuò)的，其實(shí)一套也可以是投資，兩套同樣可以是消費(fèi)。當(dāng)前，房產(chǎn)的性質(zhì)即可是消費(fèi)又可作為投資。”易憲容說(shuō)。

在他看來(lái)，目前市場(chǎng)需要新的的稅收政策、金融政策。“我建議，政府可以發(fā)放優(yōu)惠券的形式來(lái)差別對(duì)待購(gòu)房者。不僅是不同的利率，而且還要對(duì)購(gòu)房者購(gòu)買性質(zhì)給予一些限定；銀行應(yīng)該針對(duì)二套、三套房的購(gòu)房，提高其購(gòu)房條件；體現(xiàn)出差異化。”

易憲容表示，對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，應(yīng)該特別關(guān)注三個(gè)方面的內(nèi)容，一是房地產(chǎn)市場(chǎng)的定位，投資還是消費(fèi)產(chǎn)品，這是住房的市場(chǎng)定位；二是金融市場(chǎng)政策，如何做到差異化；三是新的稅收政策。

“今年上半年樓市會(huì)總體平穩(wěn)，下半年新政策出臺(tái)后，會(huì)引領(lǐng)走向新繁榮。”易憲容認(rèn)為，未來(lái)政策市場(chǎng)的調(diào)整，還需要好的金融杠桿、稅收工具，“這對(duì)市場(chǎng)才更有利”。

顧云昌也對(duì)未來(lái)市場(chǎng)總體企穩(wěn)表示了贊同，“未來(lái)市場(chǎng)應(yīng)該是保持平穩(wěn)狀態(tài)，而市場(chǎng)產(chǎn)品應(yīng)該是綠色、精細(xì)化的，市場(chǎng)需要質(zhì)量好、綠色的產(chǎn)品，行業(yè)則是誠(chéng)信的、高效的。”

顧云昌還特別諫言了新型城鎮(zhèn)化的未來(lái)發(fā)展。他談到，新型城鎮(zhèn)化發(fā)展，首先應(yīng)該針對(duì)全國(guó)的、高質(zhì)量的，同時(shí)需提高其承載能力，包括基礎(chǔ)設(shè)施、醫(yī)療服務(wù)等條件；其次應(yīng)該是綠色、節(jié)約能源的；三是和諧的。

“隨著投機(jī)需求的減弱，未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展是向好的。”顧云昌認(rèn)為，2013年的樓市，在短期內(nèi)，市場(chǎng)會(huì)有一些波動(dòng)，表現(xiàn)在二手房市場(chǎng)的成交高漲，這可能也會(huì)延升到新房。“但一旦現(xiàn)階段過(guò)去，我認(rèn)為會(huì)前高后穩(wěn)，未來(lái)政策變化的效應(yīng)會(huì)更加明朗顯現(xiàn)。”

說(shuō)成都：未來(lái)機(jī)會(huì)很大/

“房地產(chǎn)在未來(lái)仍有很大空間，新型城鎮(zhèn)化，成都很有機(jī)會(huì)。”2005年就到過(guò)成都的顧云昌十分看好成都樓市的未來(lái)發(fā)展。他所分析稱，在天府之國(guó)中，成都正承接著產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和人口聚集的功能；再者，成都是國(guó)內(nèi)土地使用制度改革的引領(lǐng)者，這能夠保持土地市場(chǎng)的相對(duì)平穩(wěn)，因此，“成都未來(lái)機(jī)會(huì)很大”。

顧云昌明確表示，中國(guó)的房地產(chǎn)還有白銀時(shí)代，我們城市化進(jìn)程還早，隨著我們國(guó)家經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型以及消費(fèi)的升級(jí)，必然會(huì)產(chǎn)生對(duì)房地產(chǎn)的需求。經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型，包括地區(qū)之間的差異，城鄉(xiāng)之間的差異，發(fā)展方式的差異，還有消費(fèi)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型等都會(huì)使房地產(chǎn)仍大有可為。

“相對(duì)北京、上海來(lái)說(shuō)，成都樓市比較平穩(wěn)，成都樓盤(pán)的品質(zhì)提升比較快，不亞于一線城市，但比起三四線城市要好很多。我們判斷一個(gè)地方樓市，主要是看什么原因?qū)е铝诉@個(gè)地方的購(gòu)買力，什么原因?qū)е铝诉@個(gè)地方樓市的供應(yīng)。應(yīng)該說(shuō)，在這幾年調(diào)控的背景下，成都樓市還比較健康。成都現(xiàn)在的房?jī)r(jià)，對(duì)于一些市民來(lái)說(shuō)可能覺(jué)得不低，但相對(duì)一線城市來(lái)說(shuō)，還真是不算高。”顧云昌說(shuō)。

在易憲容看來(lái)，成都樓市的發(fā)展空間很大，這主要表現(xiàn)在幾個(gè)方面：

第一，市場(chǎng)容量大，不僅吸引了全國(guó)一線城市的買家，還有周邊城市以及四川二級(jí)城市的購(gòu)房者。第二，品牌企業(yè)多，這些企業(yè)的進(jìn)入迅速提升了樓盤(pán)品質(zhì)，他們?cè)诩ち业母?jìng)爭(zhēng)環(huán)境下給購(gòu)房者提供了豐富的選擇，也在一定程度上抑制了一家獨(dú)大的溢價(jià)行情。第三，成都樓市的政策環(huán)境相對(duì)寬松，價(jià)格走勢(shì)也比較平穩(wěn)，這也一定程度上構(gòu)建了平穩(wěn)的市場(chǎng)。

“成都未來(lái)將是穩(wěn)定、持續(xù)、繁榮的新市場(chǎng)。”演講最后，易憲容聲音高亢地說(shuō)道。