在日前正在召開(kāi)的“中國(guó)發(fā)展高層論壇2013”年會(huì)上，國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)任興洲表示，目前我國(guó)人口戶(hù)均1.02套住房，中國(guó)住房最短缺的時(shí)候可能已經(jīng)過(guò)去。下一步住房的發(fā)展要考慮住房質(zhì)量和城市結(jié)構(gòu)。

 

對(duì)于1.02套的數(shù)據(jù)，很多人表示質(zhì)疑。事實(shí)上，任興洲的數(shù)字不但沒(méi)有高估，而是在很大程度上低估了目前中國(guó)城鎮(zhèn)常住人口戶(hù)均擁有的住房套數(shù)。事實(shí)上，179億平方米的數(shù)字只是考慮了商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、公租房等可以統(tǒng)計(jì)的住房，而大量的單位福利分房以及超過(guò)60億平方米的小產(chǎn)權(quán)房并沒(méi)有計(jì)算在內(nèi)，目前全國(guó)的存量房的面積保守估計(jì)超過(guò)了250億平方米。很顯然，實(shí)際的住房套數(shù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)2.2億套。

 

這個(gè)數(shù)字，其實(shí)可以用2013年政府工作報(bào)告的數(shù)字來(lái)印證，根據(jù)報(bào)告推算，到2012年底，官方統(tǒng)計(jì)在內(nèi)的城鎮(zhèn)住房存量面積為234億多平方米，這也是不包含60多億平方米小產(chǎn)權(quán)房的。按照這個(gè)數(shù)字，加上小產(chǎn)權(quán)房的面積，城鎮(zhèn)存量房的面積差不多有300億平方米，人均真正住房面積應(yīng)該超過(guò)了35平方米。而世界各國(guó)的經(jīng)驗(yàn)表明，在人均住房面積達(dá)到30～35平方米之前，會(huì)保持較旺盛的住房需求，之后，城鎮(zhèn)住房的絕對(duì)短缺時(shí)代將宣告結(jié)束，住房供應(yīng)進(jìn)入平穩(wěn)階段。如果按照目前人均35平方米來(lái)看，中國(guó)目前的城鎮(zhèn)居民住房已經(jīng)和接近德國(guó)、法國(guó)、日本上世紀(jì)90年代的水平。

 

住房告別極度短缺的結(jié)論，還可以從近年來(lái)住房的增量供應(yīng)和住房在建面積來(lái)證明。以2012年為例，國(guó)內(nèi)住宅施工面積428964萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)10.6%，近43億平方米的在建面積，以及全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)囤積的足夠10年開(kāi)發(fā)的土地儲(chǔ)備，對(duì)未來(lái)住房的增量是個(gè)巨大的支撐，這種支撐，不會(huì)因?yàn)槟骋荒晷路块_(kāi)工量的減少，而對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)乃至對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生影響。而更具有指標(biāo)意義的是，包括北京、上海、廣州、深圳在內(nèi)，二手房的交易量已經(jīng)超過(guò)了新房，這也意味著，中國(guó)的住房市場(chǎng)已經(jīng)從增量住房市場(chǎng)正在邁入存量住房市場(chǎng)。

 

這一系列的數(shù)字表明，那些一而再再而三利用短缺概念炒作房?jī)r(jià)者已經(jīng)不具有任何說(shuō)服力。但奇怪的是，由于多年來(lái)房地產(chǎn)信息的黑幕，再加上房?jī)r(jià)的單邊上漲，對(duì)于已經(jīng)明顯出現(xiàn)的中國(guó)住房市場(chǎng)的悄然變局，絕大多數(shù)人不敢輕易相信。以最近的城鎮(zhèn)化概念而言，城鎮(zhèn)化肯定會(huì)帶來(lái)巨大的住房需求，這是毋庸置疑的，但問(wèn)題是，按照未來(lái)10年中國(guó)城鎮(zhèn)化的步伐，每年的房地產(chǎn)投資只要保持15%的增速，新房竣工量只要達(dá)到5億平方米，就完全可以滿(mǎn)足城鎮(zhèn)化新增人口的住房需求，而事實(shí)上，過(guò)去五年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和住房竣工量遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于此，況且，對(duì)于人口涌入較多的很多大城市而言，目前的房?jī)r(jià)并不是城鎮(zhèn)化的新增人口可以承受的，這是一個(gè)極其簡(jiǎn)單的邏輯，但在恐慌的情況下，很多人依然選擇恐慌性購(gòu)買(mǎi)，推動(dòng)了房?jī)r(jià)最近不理性的上漲。

 

對(duì)任何房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，住房告別絕對(duì)短缺意味著，就供求關(guān)系而言，未來(lái)房?jī)r(jià)出現(xiàn)暴漲的概率基本為零。在這種情況下，房地產(chǎn)調(diào)控政策本身也要告別以前的調(diào)控思維，不是用短期的行政手段去調(diào)控一手房市場(chǎng)，而是通過(guò)制度建設(shè)，去調(diào)整存量房的占有結(jié)構(gòu)，通過(guò)信息聯(lián)網(wǎng)、房產(chǎn)持有稅等一系列舉措對(duì)存量房市場(chǎng)進(jìn)行制度化調(diào)整，改變目前有人擁有百套住房、有人一套都沒(méi)有的不正常狀況。