案例1：購房一年多仍難辦房產(chǎn)證

趙先生：我購房已1年多了，現(xiàn)在想辦理房產(chǎn)證，卻發(fā)現(xiàn)樓盤居然未確權。每次詢問開發(fā)商時，他們總是含糊其辭、百般推脫，真是讓人氣憤。不知道他們提交了資料給房管局沒有，也不知道什么時候能確權，好讓我們辦理房產(chǎn)證？

專家：買受人對出賣人該義務的履行，享有申請登記請求權，在出賣人不履行該義務時，可請求法院強制出賣人協(xié)助辦理房產(chǎn)過戶登記手續(xù)，也就是繼續(xù)履行買賣合同的權利。然而，一手新房小業(yè)主辦不出產(chǎn)證，其主要原因，排除各方當事人的主觀惡意，很多情況是因為房屋大產(chǎn)證未能辦出造成的。

房屋大產(chǎn)證辦不出，可能是房屋未能竣工驗收合格，也可能是此前的出售審批手續(xù)存在問題，但不論何種原因，均可推斷為開發(fā)商的過錯。至于辦理房屋小產(chǎn)證義務的履行期限，應遵從當事人的約定。當事人沒有約定的，對于預售商品房，辦理房產(chǎn)證義務的履行期限應當按照國務院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十三條的規(guī)定來確定，即：“預售商品房的購買人應當自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購買人應當自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當協(xié)助商品房購買人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。”

最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》第十八條第一款也作出了與上條規(guī)定內(nèi)容相一致的規(guī)定。由此可見，在沒有約定的情況下，開發(fā)商延遲辦理產(chǎn)證的時間超過90天的，小業(yè)主可以追究違約責任。該違約責任，并非解除合同并追究根本性的違約責任，而是追究逾期辦理小產(chǎn)證的違約金，如果合同中沒有約定逾期違約金標準，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。

當然，開發(fā)商逾期辦理產(chǎn)證的時間不是無限的，根據(jù)相關司法解釋，商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。從而賦予了買受人合同解除權。

案例2：購房面積縮水該如何解決

張先生：我2012年預購了一套商品房。買房合同上注明這套房的建筑面積為100平方米。可是等到今年交房后，自己特地委托某房產(chǎn)測繪單位測量房間，才發(fā)現(xiàn)實際總面積比合同約定的面積少了4%。面對房屋面積縮水，該如何解決呢？

律師支招：根據(jù)規(guī)定，出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符的情況，合同有約定的，按照約定處理。如果張先生的合同沒有約定或者約定不明確，根據(jù)規(guī)定，房屋實際面積小于合同約定面積時，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。

房管局：購房合同面積確認及面積差異處理條款分三種情況：1、差異值在0.6%內(nèi)的，雙方不作任何補償；2、差異值在0.6%～3%的，雙方按合同約定的單價多退少補；3、差異值在3%以上的，購房人可選擇多退少補或退回所購商品房。而蔣先生所述的情況應按照第3條來處理。

案例3：購買買學區(qū)房 得考量

劉先生：本想為孩子買一套學區(qū)房，簽合同的時候開發(fā)商還說子女可以就讀名校，可是到后來才發(fā)現(xiàn)不可以就讀。該如何解決和預防此類事情的發(fā)生呢？

律師支招：一般開發(fā)商在售樓時所承諾的就讀名校等條件并不會直接體現(xiàn)在合同之中。一旦合同沒有約定，將來發(fā)生爭議時要維護權利則會受到較大的阻礙。因此購房者在選購學區(qū)房時最好先行了解當?shù)貙W校的就讀政策，不要單方面輕信售樓人員的陳述。同時在購房時，開發(fā)商所承諾的名校就讀的宣傳單、宣傳文案可做適當收集和證據(jù)保全，以便將來發(fā)生爭議時有所依據(jù)。因為依照法律規(guī)定，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關設施所做的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內(nèi)容。當事人違反的，應當承擔違約責任。

案例4：定金交了 房沒了

王先生：最近看中了一套位于集美的小兩房，戶型設計正合心意。當場交付了2萬元的購房定金，同時與開發(fā)商約定在一個月內(nèi)簽訂正式的商品房買賣合同。但后來我在約定的期限內(nèi)來到售樓處準備簽合同，卻得知房屋已經(jīng)被他人購買了。該如何維權呢？

律師支招：根據(jù)現(xiàn)行法律，開發(fā)商通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規(guī)定處理。給付定金的一方不履行約定債務的，無權要求返還定金。收受定金的一方不履行約定債務的，應當雙倍返還定金。因此，開發(fā)商在收受王先生2萬元定金后又將房產(chǎn)賣給他人的情況，應當雙倍返還定金。同時定金條款對雙方都具有擔保作用，購房者也應當仔細閱讀雙方所簽訂的認購書等內(nèi)容，以免出現(xiàn)因未在規(guī)定期限內(nèi)與開發(fā)商簽訂正式合同等而導致定金被開發(fā)商沒收的情形。

案例5：排污管與排廢管共用排污口

一名不愿具名業(yè)主：我住的高層洋房洗手間里，排污管和排廢管最后都通過一個排污口排出，即馬桶的排糞便和洗手盆、淋浴排廢共用一個排污口。這樣污水排放管冒出的臭氣很容易從下水道等溢出來，造成房間惡臭；生活污水中含有的堿性、油性物質也很容易和糞便結合，生成硬結物，堵塞排污管道。

就此問題，部分業(yè)主代表曾向深業(yè)物業(yè)提出了要求在洗手間增加一根排廢管的意見。但深業(yè)地產(chǎn)回復稱，由于設計原因，已無法在原有基礎上增加一根排廢管了，而且深業(yè)在深圳都是這樣設計的，符合國家有關規(guī)定。