“底特律破產(chǎn)”的消息吸引了輿論的廣泛關(guān)注，看著那破敗不堪的街道和某些得意洋洋的投機(jī)者“1000美元”買到兩套房的炫耀，不少市民紛紛表示要去底特律“抄底”，更有某網(wǎng)站打出廣告并開(kāi)始組織“美國(guó)底特律看房團(tuán)”。那么，這種對(duì)海外地產(chǎn)市場(chǎng)近乎瘋狂的抄底行為靠譜嗎？

 

據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，目前有海外置業(yè)意向的購(gòu)房者中，購(gòu)置房屋作為投資用途的比例超過(guò)9成。由于調(diào)控政策收緊，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的投資渠道越來(lái)越少，而美國(guó)房地產(chǎn)恰逢周期性復(fù)蘇階段，因此大量資金流向海外置業(yè)市場(chǎng)其實(shí)并不令人感到意外。那么，對(duì)于“白菜價(jià)”的底特律樓市，我們應(yīng)該用一種什么樣的眼光來(lái)看待呢？

 

事實(shí)上，底特律的房?jī)r(jià)看似白菜價(jià)，但其背后隱含了許多高于房?jī)r(jià)本身的隱性成本。比如維修成本、房產(chǎn)稅、以及前業(yè)主欠下的物業(yè)管理費(fèi)用等。其次，消息中提到的“白菜價(jià)”住房周邊全是貧窮的區(qū)域，安全差、環(huán)境亂，房子的升值潛力也會(huì)為整個(gè)街區(qū)所拖累。

 

如果一個(gè)區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)具備抄底價(jià)值，當(dāng)?shù)亟?jīng)歷的不景氣必須僅僅是周期性危機(jī)，而不是支柱產(chǎn)業(yè)徹底衰亡。底特律市自08年次貸危機(jī)開(kāi)始汽車工業(yè)逐年萎縮，已經(jīng)造成整個(gè)城市破產(chǎn)的連帶作用。與其說(shuō)抄底底特律是機(jī)會(huì)，不如說(shuō)是投資者的陷阱。

 

實(shí)際上，底特律是為高熱不退的海外樓市投資行為敲響了警鐘，在越來(lái)越多的投資者把目光轉(zhuǎn)向海外，被形形色色的“低門檻、高收益”宣傳所吸引的時(shí)候，有沒(méi)有考慮過(guò)，會(huì)不會(huì)有一天，自己的投資會(huì)淪為今天的底特律樓盤(pán)呢？

 

除了風(fēng)險(xiǎn)，海外房產(chǎn)投資的收益，或許也沒(méi)有許多人想象得那么高。對(duì)于準(zhǔn)備在海外投資房產(chǎn)的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，投資收益要依靠?jī)煞N途徑：出租或出售。業(yè)內(nèi)人士介紹，美國(guó)全國(guó)房屋租金平均回報(bào)率只有4%至6%，這與15年至20年貸款期基本吻合，因此指望以租養(yǎng)房并不現(xiàn)實(shí)。而對(duì)于出售而言，美國(guó)的相關(guān)法律相當(dāng)嚴(yán)格，差價(jià)稅可能高達(dá)30%。

 

一位在海外置業(yè)領(lǐng)域工作多年的經(jīng)紀(jì)人透露，雖然目前投資海外房地產(chǎn)的門檻較低，但其中也有許多隱患。除去一些可以預(yù)見(jiàn)的支出如棄置房屋的再裝修費(fèi)用以外，由于債務(wù)雖房產(chǎn)一并轉(zhuǎn)移，還存在著一些隱性的支出，如前業(yè)主欠下的房產(chǎn)稅、物業(yè)管理費(fèi)等等。刨除這一部分支出，海外房產(chǎn)投資的收益潛力并不大。

 

其實(shí)，在海外置業(yè)投資熱興起的同時(shí)，海外機(jī)構(gòu)卻把上海視做投資寶地。去年12月，美國(guó)黑石集團(tuán)斥資23億人民幣收購(gòu)了位于北京西路的商業(yè)項(xiàng)目——華敏帝豪大廈5-33層；今年3月，澳洲投行麥格理旗下的一支基金以2.635億元人民幣收購(gòu)了嘉定的嘉亭大廈。調(diào)控下多家品牌開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，2013年，SOHO、酒店式公寓、商辦別墅等投資型產(chǎn)品在上海市場(chǎng)呈現(xiàn)井噴之勢(shì)。海外投資置業(yè)者的回流，可能成為今年上海樓市的一個(gè)新趨勢(shì)。