在2月70大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)監(jiān)測(cè)體系中領(lǐng)漲房?jī)r(jià)的表現(xiàn)，令北京市政府在出臺(tái)地方版國(guó)五條細(xì)則的同時(shí)，不得不醞釀對(duì)房?jī)r(jià)控制使用行政手段。在這樣的背景下，類似于深圳式的北京樓市“限漲令”已經(jīng)呼之欲出。

 

北京市政府有望通過(guò)在預(yù)售許可審批、現(xiàn)房銷售備案等環(huán)節(jié)，對(duì)住宅項(xiàng)目的銷售價(jià)格實(shí)施行政干預(yù)。多家在京大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人均表示，原則上新開盤項(xiàng)目的定價(jià)不超過(guò)區(qū)域均價(jià)、已開盤項(xiàng)目定價(jià)不超過(guò)前期銷售平均價(jià)格、當(dāng)月銷售價(jià)格不超過(guò)上月銷售平均價(jià)格等已經(jīng)成為獲得預(yù)售許可的重要條件，與此同時(shí)，北京市住建委擬對(duì)現(xiàn)房定價(jià)實(shí)施干預(yù)。

 

與此同時(shí)，北京市政府已經(jīng)制定了北京市落實(shí)國(guó)五條細(xì)則，二套房貸首付提至7成、強(qiáng)化京籍未婚人士限購(gòu)、增加“限地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)低”土地出讓比例、嚴(yán)格執(zhí)行20%個(gè)稅等內(nèi)容均在其列。北京樓市在嚴(yán)加調(diào)控之后的表現(xiàn)，或?qū)⒊蔀槿珖?guó)樓市未來(lái)走勢(shì)的風(fēng)向標(biāo)。

 

新盤“冷處理”

 

通過(guò)控制成交量，來(lái)影響市場(chǎng)的預(yù)期，從而使統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯現(xiàn)出的房地產(chǎn)熱度得到一定控制，是政府經(jīng)常使用的一種調(diào)節(jié)手段。

 

“從全國(guó)兩會(huì)召開的時(shí)候開始到現(xiàn)在，預(yù)售許可審批一直通過(guò)非常困難，能拿到預(yù)售許可的項(xiàng)目也很少。”3月28日，一位不愿具名的全國(guó)性房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人向《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者表示，至于原因，北京市住建委并未明確做出說(shuō)明。

 

實(shí)際上，從2013年3月3日全國(guó)兩會(huì)召開至3月18日，北京市住建委基本暫停了房地產(chǎn)預(yù)售許可的行政審批。包括萬(wàn)科[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]、保利[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]、中化方興、融創(chuàng)等多家大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在內(nèi)的諸多住宅項(xiàng)目，均在上報(bào)有關(guān)申請(qǐng)材料后，未能在上述時(shí)間區(qū)間內(nèi)獲得預(yù)售許可證。

 

多家大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售負(fù)責(zé)人向記者證實(shí)，從3月20日開始，預(yù)售許可證的審批工作才“有限恢復(fù)”，少量已申報(bào)預(yù)售許可材料的住宅項(xiàng)目，獲得了住建委的預(yù)售許可申請(qǐng)。但是，截至記者發(fā)稿，北京市住建委尚未大量批準(zhǔn)住宅樓盤的預(yù)售許可申請(qǐng)。

 

根據(jù)2007年修訂的《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，商品房銷售可以采取預(yù)售制，須由行政主管部門核發(fā)預(yù)售許可證才能正式進(jìn)行銷售。北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)是北京行政轄區(qū)范圍內(nèi)住宅預(yù)售申請(qǐng)的受理和審批機(jī)關(guān)。

 

亞豪機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2013年一季度總計(jì)發(fā)放預(yù)售許可證35張，其中1月15張，2月7張，截至3月27日，發(fā)放13張。

 

“通過(guò)控制成交量，來(lái)影響市場(chǎng)的預(yù)期，從而使統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯現(xiàn)出的房地產(chǎn)熱度得到一定控制，是政府經(jīng)常使用的一種調(diào)節(jié)手段，從2012年三季度開始，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)回暖，不排除北京市住建委通過(guò)這一手段調(diào)節(jié)市場(chǎng)熱度的可能。”第三方市場(chǎng)監(jiān)測(cè)機(jī)構(gòu)京華一山分析師廖仲偉告訴記者。

 

行政“限漲令”

 

除控制預(yù)售許可證審批節(jié)奏之外，北京市住建委在預(yù)售許可審批過(guò)程中，有望對(duì)樓盤申報(bào)定價(jià)進(jìn)行干預(yù)。

 

3月18日，國(guó)家發(fā)展改革委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局聯(lián)合發(fā)布2013年2月70大中城市房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)監(jiān)測(cè)結(jié)果。監(jiān)測(cè)顯示，2月僅有一城市房?jī)r(jià)環(huán)比呈現(xiàn)下跌，其余城市房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)全部上漲，在漲幅榜上，北京、廣州高居首位，漲幅為3.1%

 

這讓北京市政府感受到了巨大的壓力。據(jù)了解，在該數(shù)據(jù)發(fā)布后，北京市政府多次召開不同級(jí)別、不同方式的會(huì)議，研究出臺(tái)國(guó)五條北京執(zhí)行細(xì)則和穩(wěn)定北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題。在這樣的壓力下，北京市住建委已經(jīng)開始考慮在短期內(nèi)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格實(shí)施“有限度的干預(yù)”。

 

除控制預(yù)售許可證審批節(jié)奏之外，北京市住建委在預(yù)售許可審批過(guò)程中，有望對(duì)樓盤申報(bào)定價(jià)進(jìn)行干預(yù)。多位房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人告訴記者，這些干預(yù)手段包括以下幾項(xiàng)：第一次申領(lǐng)預(yù)售許可證的住宅項(xiàng)目，其價(jià)格不得超過(guò)區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目的平均價(jià)格；對(duì)于非新盤項(xiàng)目后期預(yù)售許可證申領(lǐng)的申報(bào)價(jià)格，則要求不得超過(guò)一期開盤時(shí)的平均價(jià)格。

 

在此之前，北京市住建委在不同時(shí)期、不同程度地對(duì)新房預(yù)售價(jià)格進(jìn)行過(guò)干預(yù)，但采用的方式是新開盤項(xiàng)目的預(yù)售價(jià)格不得超過(guò)區(qū)域在售均價(jià)的20%。兩相對(duì)比，口徑趨嚴(yán)的信號(hào)傳遞十分明顯。

 

除此之外，住建委還可能在預(yù)售許可審批的過(guò)程中，按照時(shí)間區(qū)間進(jìn)行價(jià)格干預(yù)，即采用當(dāng)月銷售均價(jià)原則上不高于上一月銷售均價(jià)的“模板”對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的申報(bào)預(yù)售價(jià)格進(jìn)行干預(yù)。

 

這僅是進(jìn)行價(jià)格干預(yù)方面。記者了解到，由于按照現(xiàn)有管理制度，現(xiàn)房銷售不需對(duì)價(jià)格進(jìn)行備案，導(dǎo)致現(xiàn)房銷售價(jià)格趨高，從而拉升了北京整體房?jī)r(jià)水平，因此，在必要時(shí)，北京市住建委可能要求現(xiàn)房進(jìn)行價(jià)格備案，并在備案過(guò)程中，對(duì)其定價(jià)實(shí)施干預(yù)。

 

短長(zhǎng)影響

 

從短期上看，對(duì)預(yù)售審批的申報(bào)價(jià)格實(shí)施干預(yù)，在短期內(nèi)受到影響較大，但是從長(zhǎng)期看，還是要通過(guò)增加市場(chǎng)流通、增加持有成本等方面建立長(zhǎng)效機(jī)制才能在長(zhǎng)期上改變房地產(chǎn)市場(chǎng)快速上漲的格局。

 

“如果超出這個(gè)范圍，就很難拿到預(yù)售許可證。”廣東一家全國(guó)性房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人向記者表示，他所供職企業(yè)新開樓盤曾因此被要求重新申報(bào)預(yù)售價(jià)格。記者了解到，上述政策并不會(huì)以正式文件的方式印發(fā)，屬于住建委在特定時(shí)期內(nèi)進(jìn)行審批的“指導(dǎo)”和“工作口徑”。

 

對(duì)此，北京市住建委表示，沒有信息可供通報(bào)，但北京市會(huì)繼續(xù)嚴(yán)格落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控政策，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。

 

在此之前，深圳市曾于國(guó)務(wù)院在國(guó)五條下發(fā)之后，以類似的方式出臺(tái)過(guò)“限漲令”。對(duì)此，深圳市規(guī)劃國(guó)土委員會(huì)否認(rèn)了“限漲令”的說(shuō)法，并且表示，此舉只是對(duì)預(yù)售方案報(bào)價(jià)過(guò)高且不接受城市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門指導(dǎo)，或沒有實(shí)行預(yù)售資金監(jiān)管的商品房項(xiàng)目，可暫不核發(fā)預(yù)售許可證書。

 

與此同時(shí)，北京市政府已經(jīng)制定了北京市落實(shí)國(guó)辦發(fā)17號(hào)文件的執(zhí)行細(xì)則，其中包括強(qiáng)化北京戶籍未婚居民的限購(gòu)政策、二套住房首付比例調(diào)高至7成、加大“限地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)低”土地出讓方式的比例、嚴(yán)格執(zhí)行個(gè)人售房收入征收20%個(gè)稅等政策，相比于上述價(jià)格干預(yù)政策，這些政策對(duì)于市場(chǎng)買方的影響更大。

 

記者了解到，目前國(guó)家稅務(wù)總局、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部正在聯(lián)合制定有關(guān)個(gè)人售房收入征收20%個(gè)稅的指導(dǎo)辦法。屆時(shí)，地方稅務(wù)征管部門將據(jù)此執(zhí)行20%售房個(gè)人所得稅的政策。

 

“從短期上看，對(duì)預(yù)售審批的申報(bào)價(jià)格實(shí)施干預(yù)，在短期內(nèi)受到影響較大，但是從長(zhǎng)期看，還是要通過(guò)增加市場(chǎng)流通、增加持有成本等方面建立長(zhǎng)效機(jī)制才能在長(zhǎng)期上改變房地產(chǎn)市場(chǎng)快速上漲的格局。”中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)說(shuō)。

 

3月27日，李克強(qiáng)主持國(guó)務(wù)院常務(wù)辦公會(huì)，研究本年度國(guó)務(wù)院重點(diǎn)工作。在這次會(huì)議上，李克強(qiáng)強(qiáng)調(diào)：要做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作，建立房地產(chǎn)調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制。