業(yè)內(nèi)人士總結(jié)十年調(diào)控的一個(gè)“共性”是，調(diào)控過(guò)多在購(gòu)房者身上做文章，實(shí)際上是在抑制需求，歸根結(jié)底就是讓很多人沒(méi)有購(gòu)房資格，或是提高購(gòu)房成本。

 

對(duì)于“樓市十年九調(diào)，房?jī)r(jià)屢調(diào)屢高”這一觀點(diǎn)，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)雜程度高，影響房?jī)r(jià)變化的因素多，調(diào)控的難度很大。“但房?jī)r(jià)是否就是調(diào)控調(diào)高的？這也要客觀分析，政府不斷地調(diào)控，而房?jī)r(jià)還在漲，但如果不調(diào)控呢？或許房?jī)r(jià)比現(xiàn)在還高、漲得還快。”

 

在全國(guó)政協(xié)委員、財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康看來(lái)，如果這十年間沒(méi)有這些政策的出臺(tái)，出現(xiàn)地產(chǎn)泡沫和房?jī)r(jià)大起大落的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)很高，房?jī)r(jià)可能會(huì)比現(xiàn)在還高。“客觀講，這些調(diào)控的政策有不盡如人意的地方，但總體還是使房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲得到抑制，壓制了一些不合理上漲的沖動(dòng)。”賈康說(shuō)，不調(diào)控，倒房會(huì)更熱鬧。

 

毋庸置疑，“十年調(diào)控十年價(jià)漲”的現(xiàn)實(shí)窘境給未來(lái)調(diào)控政策帶來(lái)諸多難題。究竟是什么原因?qū)е铝诉@種“騎虎難下”的局面？調(diào)控中所涉及的開(kāi)發(fā)商、地方政府、銀行與購(gòu)房者又是怎樣一種利益博弈關(guān)系？

 

有識(shí)之士分析，十年的房地產(chǎn)調(diào)控，帶給我們?nèi)齻€(gè)反思：

 

土地財(cái)政沒(méi)戒毒

 

較多人認(rèn)同的觀點(diǎn)是，房?jī)r(jià)屢調(diào)屢漲，深層次的原因，與一些地方過(guò)度依賴“土地財(cái)政”有關(guān)。地方政府作為“地根”控制者，擁有較強(qiáng)的主導(dǎo)權(quán)。每當(dāng)中央出臺(tái)新的調(diào)控政策，地方政府在執(zhí)行過(guò)程中卻沒(méi)了“底氣”。

 

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2006年全國(guó)土地出讓收入達(dá)7000億元人民幣；2007年全國(guó)土地出讓收入約1.3萬(wàn)億元；2008年土地市場(chǎng)明顯降溫，土地出讓總收入降至9600多億元；2009年中國(guó)土地出讓收入增長(zhǎng)迅速，達(dá)1.59萬(wàn)億元。

 

2010年土地出讓收入同比猛增70.4%，高達(dá)2.7萬(wàn)億元人民幣。2011年，全國(guó)出讓國(guó)有建設(shè)用地面積33.39萬(wàn)公頃，出讓合同價(jià)款3.15萬(wàn)億元人民幣。2012年全年新增建設(shè)用地計(jì)劃穩(wěn)中有增，存量國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)量加大，全國(guó)土地出讓合同價(jià)款2.69萬(wàn)億元。

 

據(jù)了解，2001至2003年，全國(guó)土地出讓金高達(dá)9100多億元，約相當(dāng)于同期全國(guó)地方財(cái)政收入的35%。2009年中國(guó)土地總收入達(dá)1.59萬(wàn)億元，相當(dāng)于同期全國(guó)地方財(cái)政總收入的46%左右。

 

近三年，土地出讓所得每年穩(wěn)定在2萬(wàn)億元-3萬(wàn)億元的規(guī)模，房?jī)r(jià)跌落會(huì)讓地方政府收入銳減。如上海、北京2010年的土地出讓金均超過(guò)1000億元，占當(dāng)?shù)刎?cái)政收入的近一半。從2012年全國(guó)土地出讓情況來(lái)看，全年全國(guó)土地出讓合同價(jià)款2.69萬(wàn)億元，同比2011年的3.15萬(wàn)億元，下降14.6%。這也造成多地政府性基金收入零增長(zhǎng)甚至負(fù)增長(zhǎng)的局面。

 

“政府熱衷賣地，抬高了房?jī)r(jià)；房?jī)r(jià)高漲，政府又有更多的稅收，這是一個(gè)惡性循環(huán)。”地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士說(shuō)，“依靠土地財(cái)政不是長(zhǎng)期行為，也不是健康行為，是一種類似‘毒癮’的依賴癥，必須下大力氣戒除。”

 

調(diào)控欠缺精細(xì)化

 

有識(shí)之士認(rèn)為，由于購(gòu)房需求是多樣化的，針對(duì)不同人群，不同需求，房?jī)r(jià)調(diào)控需要精細(xì)化的差別對(duì)待，政策條款必須對(duì)剛需、改善性需求和投機(jī)炒房作出區(qū)分，不同城市需不同對(duì)待。遺憾的是，政府的調(diào)控常常抓不住關(guān)鍵問(wèn)題，常常搞“一刀切”，比如全額營(yíng)業(yè)稅的政策，就誤傷了一大批改善人群，怎么能用年限來(lái)界定購(gòu)房人群呢？很明顯應(yīng)當(dāng)以持有套數(shù)。

 

在“國(guó)五條”出臺(tái)以后，有開(kāi)發(fā)商就表示，現(xiàn)在推出“國(guó)五條”反而是一件好事，“我們最怕現(xiàn)在沒(méi)有聲音，到了3月份樓市量?jī)r(jià)齊升，政府下重手。這次就傳遞一個(gè)信號(hào)房?jī)r(jià)不要快速上漲。”

 

業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，房?jī)r(jià)上漲，首先是一線城市剛性需求大，普通商品房供給量有限，土地供應(yīng)也不足。其次是一線城市頻現(xiàn)“地王”，使得百姓對(duì)購(gòu)房?jī)r(jià)格預(yù)期發(fā)生了變化，購(gòu)房者和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之間信息不對(duì)稱，開(kāi)發(fā)商會(huì)以地價(jià)不斷攀升來(lái)誤導(dǎo)購(gòu)房者預(yù)期，渲染房?jī)r(jià)會(huì)大幅上漲的市場(chǎng)氛圍。某地房協(xié)會(huì)長(zhǎng)指出，三四線城市房地產(chǎn)供應(yīng)相對(duì)比較充足，這主要是因?yàn)槿木€城市房地產(chǎn)市場(chǎng)存量大，價(jià)格維持相對(duì)平衡，未來(lái)即使上漲，漲幅也不是很大。但一線城市存量較小，一旦價(jià)格上漲，就會(huì)推高居民對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期。

 

全國(guó)人大代表、清華大學(xué)政治經(jīng)濟(jì)學(xué)研究中心主任蔡繼明在兩會(huì)上說(shuō)，歷次調(diào)控都是在需求上做文章，但在供給上，農(nóng)村集體用地不能自由進(jìn)入市場(chǎng)，各地為招商[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]引資又低價(jià)出讓了大量工業(yè)用地，工業(yè)用地浪費(fèi)很嚴(yán)重。這些都減少了住宅用地的供應(yīng)，如果這些問(wèn)題能解決，住房的供需矛盾就會(huì)得到緩解。如果再?gòu)挠玫毓δ苌线M(jìn)行分類，劃定大多數(shù)用地是用于保障住房和自住房，就能夠讓房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入健康發(fā)展軌道。

 

政策滯后不長(zhǎng)遠(yuǎn)

 

住建部政策研究中心主任秦虹認(rèn)為， 房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)展了10年，但和市場(chǎng)相適應(yīng)的制度建設(shè)，卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有跟上。所以，調(diào)控的政策效果可能越來(lái)越弱，各方利益主體分化也非常嚴(yán)重。所以，在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的過(guò)程中不僅要考慮短期調(diào)控政策，更要考慮長(zhǎng)遠(yuǎn)的建設(shè)，用市場(chǎng)規(guī)律來(lái)調(diào)控這個(gè)市場(chǎng)，而不是簡(jiǎn)單地靠一些行政手段。

 

專家指出，在國(guó)外，住房保障是政府的責(zé)任，大多數(shù)人可以住在政府提供的住房里。而我們的18號(hào)文之后，保障房淪為配角，房?jī)r(jià)自然會(huì)一再脫韁。

 

同時(shí)，政府的調(diào)控總是有滯后性，往往出臺(tái)時(shí)機(jī)過(guò)晚，其實(shí)政策的制定應(yīng)當(dāng)有預(yù)判性，在不好的苗頭出現(xiàn)就予以打擊。另外，政策的出臺(tái)內(nèi)容，常常不是平滑市場(chǎng)波動(dòng)，反而加劇了市場(chǎng)波動(dòng)。比如這次按所得20%征收個(gè)稅政策，已經(jīng)讓市場(chǎng)一片忙亂。

 

回顧樓市調(diào)控政策，缺乏整體的思路。比如2008年甚至搞救市，假設(shè)2003年就出臺(tái)20%個(gè)稅政策，會(huì)是今年的局面嗎？這些政策政府部門應(yīng)當(dāng)提前想好，并以“5年規(guī)劃”的形式向社會(huì)公布，打消人們對(duì)房?jī)r(jià)還要猛漲的預(yù)期。

 

趙卓文認(rèn)為，短期行為特征明顯的調(diào)控政策屢屢達(dá)不到預(yù)期效果，必須有長(zhǎng)效的住房供應(yīng)體系和穩(wěn)定長(zhǎng)期的住房供應(yīng)計(jì)劃，才能讓“人人有房住”。

 

在趙卓文看來(lái)，今天的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，已經(jīng)不是由簡(jiǎn)單的供求關(guān)系決定的市場(chǎng)。今天的中國(guó)樓市充分反映了資本、金融、土地、稅收、行政管理等諸多要素的影響。

 

“有人片面地認(rèn)為，政府對(duì)樓價(jià)快速上漲已經(jīng)“無(wú)計(jì)可施”。事實(shí)上，政府想要實(shí)現(xiàn)控制房?jī)r(jià)的單一目標(biāo)，一點(diǎn)都不困難。困難在于：既要穩(wěn)房?jī)r(jià)，又要保增長(zhǎng)。這才是新一屆政府最需要?jiǎng)幽X筋的事情。“趙卓文說(shuō)，比如新型城鎮(zhèn)化、收入倍增計(jì)劃等等，勾畫出了中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)并不暗淡的明天。

 

“中國(guó)的城市土地是稀缺資源，城市的房屋也是稀缺資源。試圖完全通過(guò)市場(chǎng)來(lái)實(shí)現(xiàn)住房資源的配置，是不現(xiàn)實(shí)的。”趙卓文預(yù)期，“限購(gòu)”應(yīng)該成為中國(guó)房地產(chǎn)的特色而長(zhǎng)期存在，房產(chǎn)稅的鋪開(kāi)，已經(jīng)勢(shì)在必行。

 

過(guò)去10年房地產(chǎn)的調(diào)控不斷，未來(lái)10年房地產(chǎn)的調(diào)控也將難以避免。因?yàn)楫?dāng)前國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)運(yùn)行機(jī)制，決定了調(diào)控是常態(tài)。