自去年6月以來，蔓延中國主要大中城市的“樓市高燒”持續(xù)升溫。截至今年3月，多數(shù)大中城市房價已連續(xù)10個月環(huán)比上漲。尤其是包括北京、上海、廣州、深圳在內的一線城市，房價已現(xiàn)“脫韁”擔憂，調控再次陷入騎虎難下的尷尬困境。危急關頭，國務院2月20日公布“新國五條”突襲樓市。一周之內，調控再加碼，于3月1日晚上出臺“新國五條”細則，拉開了中國房地產(chǎn)市場第五輪調控序幕。

 

2月25日廣東率先公布細則，標志地方版調控細則落地進入大限窗口期。截至4月2日，中央與住建部3月底大限已過，絕大部分城市都發(fā)布了樓市調控地方版細則。不過，多地細則的內容看上去都無甚新意，不少城市的細則內容都可以用一句話概括完。仔細分析各地已公布的細則與價格控制目標發(fā)現(xiàn)，政策行文措詞嚴厲，但難掩調控“細則不細、寬松溫軟”的事實，反而給市場“利空出盡”的心態(tài)。

 

縱觀已出臺的地方“國五條”版本，調控力度不一，整體仍以中央國五條精神重申為主。一是總體印象上，驚喜有余，新意、亮點不足。二是細則操作層面上，漏洞百出，預留自由操作空間大，“限購加碼、個稅20%開征、房產(chǎn)稅擴容、二套房貸收緊、限價從嚴”五大“殺手锏”政策執(zhí)行存懸念。三是調控基調上，全部是維穩(wěn)、保大于壓，嚴厲度低于市場預期。四是調控政策內容上，基本是老調重申，猶如中央政策翻版，或是原文不動的復制、或是稍微修改行文措詞，條文上籠統(tǒng)、粗糙、簡單、不詳細、不具體、無自選動作。五是調控力度上，實際“殺傷力”為零，沒有一個足夠具有影響房價上漲的實質性政策。六是調控目標層面上，基本是以“限漲”(低于人均收入漲幅)作為重點目標，容忍房價上漲。七是調控出臺時間上，基本是集中在3月31日大限期間內密集出臺，無調控調房價誠意，應付“上面”了事。

 

從各地設定的房價控制目標看，京版細則相對措辭最為嚴厲，提出2013年北京新建商品住房價格相對2012年保持穩(wěn)定，進一步降低自住型、改善型商品房價格；上海將房價控制目標設在“基本穩(wěn)定”。不過，前兩年京滬提出的目標是“合理回歸，穩(wěn)中有降”，而此次則總體以穩(wěn)定價格為主，沒有再提“降價”兩字。而重慶、合肥、大連、廈門等城市則均規(guī)定房價上漲幅度小于收入漲幅。因此，地方版中的價格控制目標竟然成“漲價目標”，“溫和”到甚至讓人產(chǎn)生房價上漲心理預期。

 

此外，多地的細則不細、可操作性不強等問題突出，行政手段進一步強化的跡象明顯，地方版“國五條”細則有待進一步具體化與精準化，以及落地后的執(zhí)行力度?？傮w上看，本輪調控政策公信力已經(jīng)較弱。即便是目前看來最為嚴厲的北京版本，仍需看具體操作，部分執(zhí)行仍有操作空間。上海、深圳、廣州、重慶、南京以及合肥等城市落地細則可以說無新意，基本為傳達中央精神，沒有“自選動作”。

 

隨著政策的逐漸展開，市場將進入一個相對穩(wěn)定的階段。不過，如果期待調控真正起到平抑價格、穩(wěn)定市場的作用，在目前出臺的各項“細則”之外，仍需要更多可操作性強的細節(jié)作為補充。從短期看，實現(xiàn)房價調控目標，重在穩(wěn)住市場預期，穩(wěn)住供求關系。如果放眼長遠，讓房價漲幅回歸到合理正常水平，政府要做的事情，不僅僅是提出一個單純的調控數(shù)字指標。推進中長期制度建設應該實實在在地做起來，文件里面要寫，現(xiàn)實之中要動。綜合利用稅收手段，適當調整現(xiàn)有稅制，讓房產(chǎn)稅等持有環(huán)節(jié)稅種發(fā)揮更大作用；實現(xiàn)住房信息全國聯(lián)網(wǎng)，明確住房存量從而釋放更多有效供給；保證商品房建設用地、推進保障房建設從而擴大住房增量，增加供給。控房價事關百姓福祉、政府公信，一旦流于數(shù)字游戲，于事無補，于民有害。

 

謝逸楓(住建部政策咨詢專家，亞太城市房地產(chǎn)研究院院長)