有部電影叫《失戀33天》，而新“國五條”從國務(wù)院辦公廳2月26日正式頒布到3月31日各地方版細則的正式出臺，恰好也是33天。電影多少有些理想主義色彩，但現(xiàn)實往往是冰冷的。隨著地方版細則的面紗陸續(xù)揭曉，本輪調(diào)控的靴子總算是真正落地了。

 

從各地出臺的細則來看，基本上可以分為兩大類：北京版和非北京版。北京版確實有從嚴(yán)的殺招，而且在已公布的眾多城市中，北京是唯一有明確執(zhí)行時間的城市，其他城市都避而不談。此外，單身限購一套的政策確實能在一定程度上減少需求，并不是每個人都會為了購房而選擇離婚。反觀其他城市，一般只公布房價控制目標(biāo)，而且這一目標(biāo)還含糊不清，對統(tǒng)一限購標(biāo)準(zhǔn)、20%差額所得稅等政策卻懶得提及。杭州細則的全文連標(biāo)點符號一共才35個字，被戲稱為最簡潔版的地方版細則。而南京細則也僅僅“相當(dāng)于一條微博”。不難發(fā)現(xiàn)，多數(shù)城市的地方版國五條細則相當(dāng)于拳頭打在棉花上，被化解于無形之中。面對各地方版細則，中央不表態(tài)其實也是一種態(tài)度。

 

或許有人會說北京版太過苛責(zé)，而其他城市則不響應(yīng)中央指示。其實不然，不同城市的房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀迥然不同。北京每年新增常住人口超過60萬，新增家庭數(shù)量超過25萬。而全年一手二手房合計才20多萬套。在這種緊張的供求狀態(tài)下房價實難不漲，藥量大一些不是完全沒有道理，而其他城市呢？近日筆者去太原調(diào)研，一個省會城市的小產(chǎn)權(quán)房與總存量房的占比超過50%，而小產(chǎn)權(quán)房既不限購，也不網(wǎng)簽，流動性的缺陷在一定程度上抑制了房價的上漲。過去幾年，太原的房價一直沒有快速上漲。而太原也僅僅只是許多二線、三線城市的影子而已。

 

另一個執(zhí)行層面非常關(guān)鍵的問題是20%的所得稅如何征收？法律規(guī)定在二手房更換房產(chǎn)證時必須持有契稅的完稅證明，但個人所得稅完稅憑證卻不需要。而這背后的關(guān)鍵問題是，要不要把個稅完稅憑證作為換房產(chǎn)證時必須提供的法律文件呢？現(xiàn)在還沒有明確的答案。這也說明如果新一屆政府在執(zhí)行環(huán)節(jié)有意糾偏，操作的空間并不是沒有。

 

面對這一輪飽受詬病的調(diào)控，市場的反應(yīng)呢？據(jù)北京市建委的數(shù)據(jù)，3月份全市二手住宅網(wǎng)簽總量達到了43780套，創(chuàng)北京二手住宅網(wǎng)簽量有史以來單月新高。相對于價格，成交量的波動更能反映出購房人的心態(tài)變化。更多人關(guān)注的是北京樓市下一階段會如何演繹，我的三點判斷如下：第一，隨著北京版細則的執(zhí)行，二手房交易量會步入冰點，3月份透支的二手房交易量越大，后期市場就越冷；第二，短期內(nèi)，一手房市場將迎來新的發(fā)展期，一、二手市場的客戶擠壓現(xiàn)象將越發(fā)明顯；第三，觀望一段時間后，價格將繼續(xù)保持穩(wěn)步上漲勢頭。基于北京人流和資金流的聚集效應(yīng)，房價短期內(nèi)很難下行。

 

無論出臺什么樣的調(diào)控政策，能否落地才是關(guān)鍵。如果想真正解決房地產(chǎn)問題，離開了有效增加供給和增加持有環(huán)節(jié)的稅負成本這兩點，其他恐怕都是揚湯止沸而已。

 

(作者系北京科技大學(xué)經(jīng)濟管理學(xué)院教授)