在“靜觀”二套房貸政策會(huì)否統(tǒng)一調(diào)整的同時(shí)，業(yè)內(nèi)對(duì)于按揭貸款將從嚴(yán)的預(yù)期正不斷升溫。
《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者昨日從多家中資銀行處了解到，伴隨地方政府先后公布房地產(chǎn)調(diào)控實(shí)施細(xì)則，銀行方面二套房貸政策暫未出現(xiàn)大幅度變化，即大多仍執(zhí)行首付六成、貸款利率為基準(zhǔn)利率1.1倍的政策。
但值得注意的是，今年以來(lái)，滬上房貸業(yè)務(wù)已基本由國(guó)有大行及個(gè)別中型股份制銀行承擔(dān)，部分中小銀行明確暫?；蜃兿嗤顺霭唇覙I(yè)務(wù)的現(xiàn)象較為明顯。
二套房貸政策“軟著陸”？
本報(bào)記者獲悉，目前包括工、農(nóng)、中、建、興業(yè)等在內(nèi)的中資銀行二套房貸政策暫未出現(xiàn)變化，仍執(zhí)行首付比例六成、貸款利率最低為1.1倍基準(zhǔn)利率的“老辦法”。
“這是現(xiàn)在為止的房貸政策，但可能隨時(shí)會(huì)調(diào)整，且未來(lái)會(huì)越變?cè)骄o。”工行滬上一家支行個(gè)貸部負(fù)責(zé)人對(duì)本報(bào)記者說(shuō)。
另一家國(guó)有大行上海分行個(gè)金部負(fù)責(zé)人則透露：“我們還在等相關(guān)監(jiān)管部門(mén)出臺(tái)具體實(shí)施細(xì)則，未來(lái)房貸政策料將繼續(xù)從嚴(yán)。”
根據(jù)《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》（“國(guó)五條”）規(guī)定：“對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市，人民銀行當(dāng)?shù)胤种C(jī)構(gòu)可根據(jù)城市人民政府新建商品住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)和政策要求，進(jìn)一步提高第[最新消息 價(jià)格 戶(hù)型 點(diǎn)評(píng)]二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。”
這就意味著，銀行房貸利率調(diào)整的主導(dǎo)權(quán)放到了各地央行分支機(jī)構(gòu)。而近期地方政府相繼發(fā)布的“國(guó)五條”實(shí)施細(xì)則，均未對(duì)二套房貸首付比例和貸款利率調(diào)整做出明確安排。
上海細(xì)則表示根據(jù)市場(chǎng)變化，適時(shí)調(diào)整第二套住房貸款的首付比例和貸款利率，同時(shí)“嚴(yán)格執(zhí)行第二套住房信貸政策，重點(diǎn)強(qiáng)化對(duì)異地、外籍、離異、低齡人群等借款人的貸款資格審查，不得向不符合信貸政策的借款人違規(guī)發(fā)放貸款”。北京方面則指出“根據(jù)本市房?jī)r(jià)控制目標(biāo)和政策要求，進(jìn)一步提高第二套住房貸款的首付款比例”，并未提及貸款利率調(diào)整。
廣、深方面均指出二套房貸首付比例和利率調(diào)整，將取決于當(dāng)?shù)匦陆ㄉ唐纷》績(jī)r(jià)格控制目標(biāo)和相關(guān)政策要求。此外，重慶細(xì)則顯示進(jìn)一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率的前提，是“主城區(qū)新建商品住房?jī)r(jià)格出現(xiàn)上漲過(guò)快、上漲幅度超過(guò)房?jī)r(jià)控制目標(biāo)時(shí)”。
值得注意的是，近日市場(chǎng)有消息稱(chēng)，在各地出臺(tái)“國(guó)五條”實(shí)施細(xì)則后，央行層面或不會(huì)就各地分支機(jī)構(gòu)上調(diào)二套房貸首付比例和利率作出統(tǒng)一要求。倘若如此，各家商業(yè)銀行將根據(jù)自身經(jīng)營(yíng)狀況酌情調(diào)整二套房貸政策。
退出按揭：主動(dòng)還是無(wú)奈？
首套房貸則在悄然收緊。上述國(guó)有大行上海分行個(gè)金部負(fù)責(zé)人同時(shí)表示，一些銀行的首套房貸辦理已經(jīng)出現(xiàn)新變化，比如較基準(zhǔn)利率下浮15%的首套房貸利率明顯減少，目前主要根據(jù)貸款人信用資質(zhì)和具體評(píng)分情況確定利率折扣，一般會(huì)在8.5折到9折之間。
中行滬上一家支行相關(guān)負(fù)責(zé)人就對(duì)本報(bào)記者表示，雖然二套房貸尚未明確調(diào)整，仍執(zhí)行首付六成、基準(zhǔn)利率上浮10%政策，但首套房貸已經(jīng)收緊，貸款利率最低為基準(zhǔn)利率下浮10%，通?？蛻?hù)已經(jīng)無(wú)法獲得8.5折優(yōu)惠利率。
上海銀監(jiān)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至2012年末，滬上首套房貸款余額占比87%，比年初上升4.5個(gè)百分點(diǎn)；一手房貸款余額占比59%，與2012年年初持平。
“實(shí)際上，現(xiàn)在滬上主要就國(guó)有大行和個(gè)別大的股份制銀行在做房貸業(yè)務(wù)。”一家股份制銀行上海分行相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)本報(bào)記者說(shuō)，不少中小銀行已經(jīng)明確暫停個(gè)人房貸，或通過(guò)調(diào)整定價(jià)水平變相退出按揭領(lǐng)域。
多位銀行人士接受本報(bào)采訪(fǎng)時(shí)表示，這一方面因?yàn)殂y行自身經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的調(diào)整，另一方面也一定程度上源自負(fù)債成本不斷提高帶來(lái)的“掣肘”。
據(jù)了解，滬上光大銀行已將首套房貸利率提高到基準(zhǔn)利率。“一手房貸款最低首付比例為三成，二手房首付比例則已提高至四成到五成不等。”該行一家支行相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)本報(bào)記者說(shuō)，同時(shí)，貸款條件也已收緊，房齡超過(guò)15年的貸款申請(qǐng)基本不做。
該人士同時(shí)稱(chēng)，房貸利率高企主要因?yàn)樨?fù)債成本的不斷提高。“現(xiàn)在我們存款利率都是上浮到頂，鑒于存款和貸款都是通盤(pán)考量資金成本，因此一定程度上導(dǎo)致房貸利率下不來(lái)。”他說(shuō)，“房貸已經(jīng)不是我們非常注重的領(lǐng)域。”
“房貸已基本不做，只做小微企業(yè)貸款。”另一家股份制銀行上海分行人士也對(duì)本報(bào)記者說(shuō)，而在今年初，該行總行已經(jīng)下發(fā)相關(guān)通知，對(duì)房貸定價(jià)水平作出重新要求，規(guī)定普通首套房貸客戶(hù)一般只能做到基準(zhǔn)利率，高于其他銀行的首套房貸利率實(shí)際上是變相退出按揭業(yè)務(wù)。
民生銀行滬上一家支行個(gè)貸部人士也對(duì)本報(bào)記者說(shuō)，該行已在相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)基本暫停個(gè)人住房貸款，同時(shí)盡可能減少個(gè)人消費(fèi)貸款，并力推針對(duì)中小企業(yè)主、個(gè)體工商戶(hù)等經(jīng)營(yíng)商戶(hù)的“商貸通”，以獲得更高貸款利率。
實(shí)際上，去年以來(lái)股份制銀行房貸業(yè)務(wù)規(guī)?？傤~已經(jīng)出現(xiàn)下降，個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款的比重則在上升。這主要源自對(duì)資金綜合收益率的注重，而個(gè)人按揭貸款的資金周期長(zhǎng)、綜合收益率低，這使得不少中小銀行已經(jīng)“有意識(shí)地壓縮”個(gè)人房貸業(yè)務(wù)，轉(zhuǎn)向資金收益率更高的個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款、小微企業(yè)業(yè)務(wù)等。 a
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