“國五條”地方細(xì)則力度不一 專家稱未明確不代表不征２０％個(gè)稅

 

日前，北京、上海、深圳以及昆明、武漢、南京等地紛紛出臺(tái)地方版“國五條”細(xì)則。限購、限價(jià)、征稅……各地細(xì)則寬嚴(yán)不一，有的相當(dāng)嚴(yán)格，有的了無新意。有關(guān)專家認(rèn)為，此次未出臺(tái)２０％個(gè)稅等嚴(yán)厲政策的城市，不代表不實(shí)施這些政策，只是需要準(zhǔn)備時(shí)間。

 

重點(diǎn)一線城市嚴(yán)格征收２０％個(gè)稅

 

地方版“國五條細(xì)則”中，北京、上海、廣州、深圳等一線大城市在限購方面的措施較為嚴(yán)格，其中一些城市明確提出了按照２０％征收二手房交易的個(gè)人所得稅。

 

在對(duì)各地“國五條細(xì)則”的比較中，北京被認(rèn)為是最嚴(yán)格的。其不僅進(jìn)一步收緊限購政策禁止京籍單身人士購買二套房，還明確將提高二套房貸款首付比例。同時(shí)明確通過稅收征管、房屋登記等信息系統(tǒng)能核實(shí)房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房所得的２０％征稅。

 

在限購方面提高購房審核標(biāo)準(zhǔn)，以及提高第[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]二套住房貸款的首付比例和貸款利率，暫?；驀?yán)禁發(fā)放第三套及以上購房貸款等，成為一些地方細(xì)則的共同點(diǎn)。

 

云南財(cái)經(jīng)大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)投融資研究中心主任周大研認(rèn)為，一線城市因教育、醫(yī)療等優(yōu)勢(shì)資源集中，房地產(chǎn)市場(chǎng)容易出現(xiàn)供不應(yīng)求的狀況，也因此采取了更為嚴(yán)厲的調(diào)控措施。北京的“單身限購”政策甚至比國五條還嚴(yán)格。這些政策會(huì)影響二手房交易量明顯萎縮，但個(gè)稅在供不應(yīng)求的情況下容易轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者，因此對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控效果如何還不好說。

 

一些二、三線城市“一句話調(diào)控”無新意

 

與北京、上海等一線城市出臺(tái)較為嚴(yán)格詳細(xì)的實(shí)施細(xì)則不同，武漢、南京、西安、昆明等地在各自出臺(tái)的“國五條”地方細(xì)則中，提出了２０１３年新建商品住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)。讓“房?jī)r(jià)漲幅低于居民收入的增幅”成為最多的提法，而對(duì)２０％個(gè)稅如何征收、二套房首付和貸款利率等問題則未提及。

 

其中具有代表性的有合肥市政府２０１３年新建商品住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)“增幅不高于該市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的實(shí)際增幅”，西安市政府“新建商品住房?jī)r(jià)格增長(zhǎng)幅度須明顯低于當(dāng)年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實(shí)際增幅”，蘭州、武漢、南京等地發(fā)布的地方“國五條細(xì)則”均有“房?jī)r(jià)漲幅低于居民收入增幅”或類似表述。這些城市推出的調(diào)控細(xì)則如出一轍，字?jǐn)?shù)少、發(fā)布時(shí)間以及行文都極其相似。

 

一些城市的“一句話調(diào)控”被調(diào)侃“等于一條微博的長(zhǎng)度”，“內(nèi)容不到６０字”等。而其“效果”也十分明顯：辦理離婚登記和房產(chǎn)交易的人數(shù)明顯下降。因細(xì)則沒有太大新意，一些城市此前忙著離婚過戶的人被嘲笑是“白忙活一場(chǎng)”。

 

云南財(cái)經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)與土地政策研究中心主任張洪分析，從去年底到今年初，昆明等二、三線城市的交易量回暖，但價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定，供需矛盾不像北京等重點(diǎn)城市那么突出，因此沒有必要采取更嚴(yán)格的措施。而所得稅調(diào)整等政策仍須稅務(wù)總局等統(tǒng)一部署，地方政府才能確定執(zhí)行的具體時(shí)間點(diǎn)，“此次沒有公布征收２０％所得稅等調(diào)控政策的城市，不代表就不實(shí)施這些政策。因?yàn)?lsquo;國五條’要求的‘依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的２０％計(jì)征’所得稅，沒有給地方視情況調(diào)整的權(quán)力。”

 

多個(gè)城市強(qiáng)調(diào)配套措施

 

在此次出臺(tái)的細(xì)則中，還有不少城市強(qiáng)調(diào)了配套措施如保證土地供應(yīng)量、安居工程建設(shè)等來保障房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定。

 

如合肥市政府明確將增加普通商品住房及用地供應(yīng)，２０１３年住房用地供應(yīng)總量原則上不低于前五年平均實(shí)際供應(yīng)量。２０１３年將完成新開工３．９萬套保障性安居工程建設(shè)任務(wù)，基本建成１．６萬套。西安市則規(guī)定今年全市住宅用地計(jì)劃供應(yīng)量為１３０５２．７５７畝。天津也將增加保障性住房、普通商品住房及用地供應(yīng)，全年新建住房用地計(jì)劃供應(yīng)１７８５公頃，其中保障性住房用地４１５公頃，今年將開工建設(shè)保障性住房９萬套，基本建成保障性住房７．５萬套。昆明市的細(xì)則也有類似內(nèi)容。

 

周大研分析，這是一種“補(bǔ)課”行為，依靠保障房對(duì)商品房市場(chǎng)的擠出效應(yīng)，長(zhǎng)遠(yuǎn)看對(duì)商品房市場(chǎng)價(jià)格穩(wěn)定有一定影響，但影響不會(huì)太明顯，且短期不會(huì)顯現(xiàn)。

 

張洪則認(rèn)為，政府在土地、保障房等供應(yīng)量增加的同時(shí)更需要認(rèn)真研究需求管理，這一政策能增加人們對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定的心理預(yù)期，但能起到多大實(shí)際作用還不好說。