三月樓市“春光乍泄”，火爆異常，土地市場也與之相映成趣。開發(fā)商快速推盤，購房者搶著入市，這一“快”一“搶”構(gòu)成了三月上海樓市的住旋律。然而隨著國五條上海細(xì)則的出臺(tái)，一系列疑問也接踵而來:樓市“小陽春”之后會(huì)否緊跟著“倒春寒”?四月份的樓市走向?qū)?huì)如何?購房者又將怎樣面對這樣一波行情?當(dāng)我們通過目前樓市供不應(yīng)求的現(xiàn)象來分析，問題的答案慢慢變得清晰可見:2013年的上海樓市，唯快不破。

 

1)“小陽春”釋放“大信號”

 

即便對于傳統(tǒng)旺季的小陽春來說，今年三月樓市的空前盛況也是出人意料的。根據(jù)德佑地產(chǎn)監(jiān)控的數(shù)據(jù)顯示，2013年3月，全市商品住宅成交面積達(dá)到153.8萬平方米，環(huán)比上漲179.7%。這樣的月度成交量已達(dá)到了最近40個(gè)月的最高點(diǎn)，并且已經(jīng)超過了之前145.5萬平方米的月均成交，創(chuàng)造了2010年以來的新高。

 

無獨(dú)有偶，三月份的土地市場也持續(xù)“高燒”，自去年12月份至今，全市共成交11幅純住宅地塊，其中除1幅奉賢南橋新城[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評]宅地由于其自身特殊性以底價(jià)成交外，其余10幅純宅地均以溢價(jià)狀態(tài)成交，溢價(jià)率普遍在25%—58%。

 

火爆的樓市和土地市場釋放出一個(gè)明顯的信號:購房者與開發(fā)商之間的供需矛盾正在愈演愈烈，隨著新國五條細(xì)則的出臺(tái)，“供不應(yīng)求”的情況或?qū)⒊掷m(xù)出現(xiàn)。

 

2)三月樓市關(guān)鍵字:“快”與“搶”

 

對國五條細(xì)則猜測而產(chǎn)生的恐慌是今年“小陽春”盛況的最主要原因。在二手房市場，購房者搶著過戶;在新房市場，購房者搶著入市。開發(fā)商則不顧一切的加推、開盤，力求快速去化、回籠資金。超高的成交量和頻現(xiàn)的“日光盤”正是這種恐慌的真實(shí)體現(xiàn)，三月份的上海樓市，開發(fā)商和購房者集體上演了一出“世界末日”前的“狂歡”。

 

某業(yè)內(nèi)操盤手告訴筆者，由于擔(dān)心政策變化和房價(jià)上漲，房企在與意向客戶溝通時(shí)，能夠很明顯的感覺到客戶急于入市的心情。再加上3月原本就是項(xiàng)目加推、開盤較多的旺季，因此今年的“小陽春”盛況其實(shí)并不意外。

 

3)細(xì)則“溫柔飄落”四月影響較小

 

上周六，滬版國五條細(xì)則正式出臺(tái)。與之前市場表現(xiàn)出的恐慌相比，上海版細(xì)則并沒有想象中的擲地有聲，而更像是緩緩的“飄”落，活躍在新房市場的房企和購房者們都松了一口氣。目前來看，專家紛紛表示謹(jǐn)慎樂觀，而房企則喜上眉梢。雖然之前業(yè)內(nèi)擔(dān)心“小陽春”之后有可能出現(xiàn)“倒春寒”，但就上海整體市場而言，國五條細(xì)則的影響在發(fā)布前的一個(gè)月中就已經(jīng)顯現(xiàn)，相信后期新房市場成交不會(huì)出現(xiàn)過大的波動(dòng)，而房價(jià)上漲的預(yù)期會(huì)受到抑制，整體走勢將趨于平穩(wěn)。

 

4)調(diào)控或有留手供應(yīng)“快”字當(dāng)頭

 

與之前發(fā)布的國五條相比，上海細(xì)則其實(shí)并沒有多少新意。其中，針對抑制投資投機(jī)性購房和二套房信貸的條款顯然留有后手。根據(jù)搜房網(wǎng)最新調(diào)查顯示，有近六成(59.41%)受訪者認(rèn)為上海還將有細(xì)化措施出臺(tái)。對于四月份的上海樓市來說，調(diào)控新政將導(dǎo)致相當(dāng)一部分的二手房需求會(huì)轉(zhuǎn)向新房市場，而目前新房市場的供應(yīng)壓力極大，長期來看，這種“供不應(yīng)求”的情況將會(huì)持續(xù)上演。

 

上海細(xì)則出臺(tái)的主要目的是為了限制投資、支持剛需。因此，房企應(yīng)加大對中小戶型產(chǎn)品的供應(yīng)。同時(shí)，為避免調(diào)控政策有新的細(xì)化規(guī)則出臺(tái)，房企加大供應(yīng)的策略仍然應(yīng)以“快”字當(dāng)頭，力求快速去化，搶占市場。

 

5)業(yè)內(nèi)人士建議:購房切忌沖動(dòng)

 

國五條細(xì)則的落地難改市場看好未來樓市的預(yù)期。業(yè)內(nèi)人士為購房者購房給出指導(dǎo)意見。

 

首先切忌沖動(dòng)性購房，政策出臺(tái)前，市場經(jīng)歷了一次集中的需求釋放，造成市場繁榮之象，很多購房者擔(dān)心供小于求，急于入市。但隨著政策落地帶來的一系列影響，未來一段時(shí)間內(nèi)，成交量會(huì)相對趨于平穩(wěn)，建議購房者冷靜下來理性思考，結(jié)合自身需求選擇入市。

 

其次，政策的限購限貸趨于嚴(yán)厲雖然表面上為一步到位置業(yè)創(chuàng)造出合理?xiàng)l件，但我們還是建議購房者按照階梯式置業(yè)的思路，穩(wěn)步的買房，換房。按照自身的經(jīng)濟(jì)收入水平和承受能力進(jìn)行合理置業(yè)。畢竟，誤傷是一個(gè)小范圍概念，對于合理的自住和改善型需求，政策更多的還是支持。