作為曾經(jīng)唯一獲得彭博“世界最佳商業(yè)綜合體”的中國商業(yè)地產(chǎn)項目，國盛購物中心如今面臨的是“走還是留”的命題。十年的股權(quán)糾葛讓這個位于黃金地段、前景無限的項目止步在最初的起點上。
近日，有消息稱“擱淺十年”的北京東直門交通樞紐上蓋的國盛購物中心報價120億元，正有央企有意洽購。然而，《中國經(jīng)營報》記者了解到，雖然近年來，包括央企在內(nèi)的多家企業(yè)曾有意洽購國盛購物中心，也不乏企業(yè)進行了盡職調(diào)查，但在該項目持續(xù)14年未解股權(quán)糾紛給日后招商管理和經(jīng)營帶來的負(fù)面影響下，最終沒有人敢接下這一項目。
“新糾紛”起點
2008年1月31日，海南省商務(wù)廳確認(rèn)，其外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書自動失效，北大青鳥據(jù)此宣布和國浩(中國)的并購交易作廢。
國盛購物中心因地處東直門交通樞紐，可直達(dá)首都機場而一度被“國門”的光環(huán)所籠罩。后來，由馬來西亞著名財團背景的國浩(中國)擊敗馬來西亞糖王郭鶴年，最終入主。盡管已經(jīng)聘請了全國一流的商業(yè)地產(chǎn)運管公司，但無奈自身從2008年開始，又與項目原股東方北大青鳥陷入股權(quán)訴訟，既定的商業(yè)招商計劃無法順利展開。
在相繼令任志強、新加坡國浩“折戟”之后，東直門的“風(fēng)水寶地”，似乎一點也算不上吉祥。
2013年北京的春天，在位于東直門交通樞紐“上蓋”的國盛購物中心似乎再難感受到6年之前馬來西亞背景的國浩(中國)并購成功時的“豪情”。如今多數(shù)商鋪暫停營業(yè)，只有幾家餐飲店面還在營業(yè)。
“主要還是股權(quán)的各種糾紛沒有解決，這阻礙了招商、運營計劃的實施。”日前，一位曾參與東直門國盛購物中心運作的知情人士告訴記者。盡管在國浩完成收購之前，曾作為北京奧運會重點配套工程的東直門交通樞紐上蓋，其股權(quán)糾紛已經(jīng)持續(xù)了超過十年，但實際情況卻是：國浩的接盤，并不是這場曠日持久的股權(quán)糾紛的重點。
2007年，馬來西亞背景的國浩(中國)收購了城建東華房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司(以下簡稱城建東華)90%的股權(quán)，這家公司是東直門交通樞紐上蓋商業(yè)的持有者。記者了解到，收購城建東華，國浩(中國)是通過注冊于海南的海南京灝實業(yè)有限公司(以下簡稱“海南京灝”)完成的。
“新的股權(quán)糾紛”自此成為起點。海南京灝因未能在海南省商務(wù)廳批復(fù)規(guī)定的期限內(nèi)支付全部對價，2008年1月31日，海南省商務(wù)廳確認(rèn)，其外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書自動失效，此時，北大青鳥據(jù)此宣布和國浩(中國)的并購交易作廢，在收購之前，北大青鳥是城建東華的絕對控股公司。
“當(dāng)時北大青鳥還表示，只收到了32.2億元的并購款，而整個并購的價格約在58億元人民幣，所以北大青鳥就提出，東直門交通樞紐仍屬于其絕對控股的城建東華。”前述知情人士向記者回憶。
多位曾參與國盛購物中心運作的人士向記者證實，盡管存在糾紛，但迫于北京奧運會的壓力，北京市政府在相當(dāng)長的時間內(nèi)支持國浩(中國)對項目的實際控制權(quán)，及至2008年北京奧運會開幕前，國浩(中國)已經(jīng)基本完成了東直門交通樞紐上蓋商業(yè)的外立面建設(shè)。
債權(quán)股權(quán)爭議
北大青鳥提出，這項債權(quán)的購買，之前并沒有和北大青鳥知會，北大青鳥也不認(rèn)同這項債券的收購，可以直接兌換成股權(quán)。
“當(dāng)初海南京灝已在規(guī)定時間內(nèi)支付完對價，但全部款項卻被人退還。”日前，在提及導(dǎo)致海南京灝被海南商務(wù)廳“失效”外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書的主要原因時，一位國浩(中國)的原高管向記者強調(diào)，他們覺得是有人在“陷害”他們，從而阻撓對東直門交通樞紐上蓋項目的收購。
至于北大青鳥方面“只收到32.2億元并購款，剩余約25億元并購款項未支付”的說法，國浩方面一直認(rèn)定，通過向農(nóng)行清償北大青鳥所欠貸款，已經(jīng)完成了這筆款項的支付，從而應(yīng)該擁有東直門交通樞紐上蓋項目的股權(quán)。 2010年12月6日，香港上市公司國浩集團(00053.HK)發(fā)出公告稱，其附屬公司國盛投資已與農(nóng)業(yè)銀行達(dá)成協(xié)議，以31億元取得農(nóng)業(yè)銀行對東直門項目的一項債權(quán)，協(xié)議于12月10日生效。這31億元的“欠款”，則是北大青鳥方面未歸還農(nóng)業(yè)銀行的貸款。
“但是北大青鳥就提出來，這項債權(quán)的購買，之前沒有和北大青鳥知會，北大青鳥也不認(rèn)同這項債券的收購，可以直接兌換成股權(quán)，當(dāng)時北大青鳥的高管甚至直接就提出，誰讓你們替我還債了?”前述參與該項目運作的知情人士向記者表示。
這一觀點也得到了印證：在國浩發(fā)布“償債”公告后，北大青鳥有關(guān)負(fù)責(zé)人曾公開表示，國浩償付的債權(quán)是國浩與銀行之間達(dá)成的協(xié)議，國浩最多是對東直門項目公司擁有債權(quán)，這位負(fù)責(zé)人曾在當(dāng)時強調(diào)，國浩和北大青鳥之間的協(xié)議已經(jīng)不存在，由于國浩方面違約，項目公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓早已被商務(wù)部門和工商部門作廢。
自此，雙方在合作方面陷入僵持。政府一方一直對國浩(中國)持一定的支持態(tài)度，也正因如此，盡管股權(quán)糾紛一直存在，但國浩(中國)一直保持著對東直門交通樞紐上蓋項目的實際控制、運營權(quán)。
記者了解到，由于項目擱置時間較長，包括各種拖欠費用的清償、項目建設(shè)資金的投入等，國浩(中國)方面從收購起至今的投入累計已接近100億元人民幣，但即便如此，持續(xù)不斷的股權(quán)糾紛，也令國浩(中國)對該項目的“價值評判”，出現(xiàn)動搖。
留不住的團隊
曠日持久的股權(quán)糾紛，也令國盛購物中心的運營團隊產(chǎn)生多次人事更迭。相比于股權(quán)糾紛來說，對于一個商業(yè)地產(chǎn)項目，招商團隊的不穩(wěn)定，也許同樣致命。
記者了解到，在完成收購初期，國浩(中國)方面聘請了在北京商業(yè)地產(chǎn)圈中口碑頗高的池洋作為招商團隊的總負(fù)責(zé)人。池洋擁有多年的商業(yè)招商運營經(jīng)驗，品牌商家資源豐富、專業(yè)能力較強。
“職業(yè)經(jīng)理人都會對環(huán)境有個評估。”前述知情人士稱，“由于后來和北大青鳥的股權(quán)糾紛，在很長一段時間內(nèi)，項目的整個進程都在一定程度上有所拖延，這樣的環(huán)境，不得不讓池洋和他的團隊，對整個項目的未來預(yù)期做重新的評估，最終，這一招商運營團隊基本撤出。” 贏商網(wǎng)
此后，又有多個招商運營團隊進駐，但由于同樣的原因亦未能持久。及至2013年時，國浩(中國)內(nèi)部傳出了主管項目的總負(fù)責(zé)人李慧敏去職的消息，但這一消息并未得到官方渠道的證實。
在業(yè)內(nèi)人士看來，國盛購物中心籌備三年都沒能正常營業(yè)，不僅會讓品牌商和業(yè)界對企業(yè)形象產(chǎn)生懷疑，也是對北京優(yōu)質(zhì)商業(yè)資源的一種浪費。
由于看好商業(yè)地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景，國內(nèi)地產(chǎn)領(lǐng)域巨頭基本都已涉獵商業(yè)地產(chǎn)。但地產(chǎn)大佬集體涌入也開始讓購物中心招商越發(fā)艱難，而國盛購物中心發(fā)展的最好時機已漸漸遠(yuǎn)去。
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