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  • 看不懂的中國(guó)樓市 “屢調(diào)屢漲”怪圈何時(shí)方休

    2013年04月07日 10:33
    來源:新聞晚報(bào)
    從2003年的“18號(hào)文”,到隨后出臺(tái)的“國(guó)八條”、“國(guó)六條”、“國(guó)四條”、“國(guó)十條”、“新國(guó)八條”,再到最新出爐的“國(guó)五條”及其細(xì)則……十年間,國(guó)務(wù)院先后9次常務(wù)會(huì)議專題研究房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控。 然而,中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)卻仍是“漲”字當(dāng)頭,屢調(diào)屢漲,“看不懂”的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)讓人困惑。 “漲”字之下,市場(chǎng)真相究竟如何?或許,他們能與我們一同尋找答案。
    樓市十年調(diào)控未觸及根本原因
    ——季寶紅
    上海望源房地產(chǎn)有限公司董事長(zhǎng),上海市第十二屆、第十三屆人大代表,曾多次就房地產(chǎn)調(diào)控問題在兩會(huì)期間提交提案
    ——“緊湊型的高效都市”比歐美的“花園城市”模式更適合上海城市的特點(diǎn)。
    ——上海應(yīng)對(duì)購(gòu)豪宅的人征“奢侈品消費(fèi)稅”,而不是征收房產(chǎn)稅。
    從2003年建設(shè)部出臺(tái)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》(簡(jiǎn)稱18號(hào)文)到今年已經(jīng)整整十年,而在這十年里,房地產(chǎn)業(yè)無疑成為了一個(gè)暴利的代表,但是真實(shí)情況又是如何呢?作為一名從事這個(gè)行業(yè)近20年的見證者,在我看來,樓市十年調(diào)控屢調(diào)屢漲,實(shí)質(zhì)問題是未觸及根本原因。
    房地產(chǎn)在外界看來,主要是房?jī)r(jià)居高不下,但是從實(shí)質(zhì)上來看,房地產(chǎn)的主要問題就是中央財(cái)政和地方財(cái)政分配制度的不合理,地方政府難以通過土地財(cái)政的運(yùn)行模式保證地價(jià)、房?jī)r(jià)。在中央和地方政府財(cái)政體制不改變的背景下,房地產(chǎn)的調(diào)控沒有作用是必然的,最終的效果肯定是令人失望的。
    就90年代稅制改革以后,中央的財(cái)富積累已經(jīng)相當(dāng)充沛,但地方財(cái)權(quán)和事權(quán)不匹配,又沒有明確的經(jīng)濟(jì)發(fā)展抓手,不像國(guó)外,比如美國(guó)的發(fā)展經(jīng)濟(jì)熱點(diǎn):克林頓時(shí)期的信息高速公路、奧巴馬時(shí)期的清潔能源。同時(shí),我們現(xiàn)在轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式僅僅是個(gè)口號(hào),還沒有明確實(shí)質(zhì)性的載體和抓手,所以現(xiàn)在相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間地方政府利用財(cái)政的模式不會(huì)跟著改變,房地產(chǎn)調(diào)控從根本上肯定調(diào)控不好,因?yàn)槔骝?qū)使的動(dòng)力機(jī)制還存在,調(diào)控就可想而知了。
    最為明顯的就是土地財(cái)政一直是地方政府的“錢袋子”,而土地招拍掛也成為了樓市房?jī)r(jià)居高不小的一個(gè)誘因?,F(xiàn)行機(jī)制政府是唯一的土地賣家,可以控制供地節(jié)奏和數(shù)量的多少。因此,在實(shí)行招拍掛過程當(dāng)中,基本上地價(jià)的漲幅比房?jī)r(jià)漲幅更厲害。就如同蘋果公司一樣,政府的推地也采取饑餓療法,這不是開發(fā)商在哄抬價(jià)格,開發(fā)商也是對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行預(yù)判,認(rèn)為土地稀缺,如果不拿地,開發(fā)商就無法正常發(fā)展下去。
    如果土地不歸地方所有,中央把稅制改革做好以后,土地出讓的收益全部是中央統(tǒng)籌,用這樣的方法也可能會(huì)改變,但目前來講,利益驅(qū)使的格局不變,這個(gè)格局就不會(huì)變。因?yàn)檎亲畲蟮耐恋爻鲎屖芤嬲摺?/div>
    再回到上海房地產(chǎn)市場(chǎng),目前上海又是房產(chǎn)稅又是限購(gòu),但樓市價(jià)格卻依舊在上漲,如何破解房地產(chǎn)難題,真正讓房地產(chǎn)能夠健康發(fā)展,我建議通過人大立法取代行政調(diào)控來完善上海房地產(chǎn)市場(chǎng)。
    首先,我認(rèn)為“緊湊型的高效都市”比歐美的“花園城市”模式更適合上海城市的特點(diǎn)。 2003年11月,限制上海長(zhǎng)“高”,上海人大審議通過《上海市城市規(guī)劃條例修正案》,將“雙增雙減”即增加公共綠地、公共活動(dòng)空間,減少建筑容量、高層建筑,列入城市法規(guī)中,目的使上海地面沉降處于有效控制狀態(tài)。按此條例規(guī)定,上海執(zhí)行住宅樓容積率控制在2.5以內(nèi),商辦樓容積率控制在4.0以內(nèi)的標(biāo)準(zhǔn)。但從近十年實(shí)踐來看,這項(xiàng)規(guī)定已成為上海經(jīng)濟(jì)發(fā)展的瓶頸,成為阻礙上海城市和諧發(fā)展的因素。所以上海應(yīng)該借用香港的模式。香港600多萬(wàn)人口,其住宅容積率規(guī)定控制在7,公共建筑寫字樓的容積率控制為14。上海與香港城市結(jié)構(gòu)類似,同屬特大型城市,中心城市人口有一千萬(wàn)左右,并且人口還在大量增長(zhǎng),按目前住宅容積率是2.5,寫字樓容積率4的標(biāo)準(zhǔn)難以滿足城市發(fā)展需求。
    其次,用購(gòu)豪宅征“奢侈品稅”來取代限購(gòu)。我曾多次表示,上海應(yīng)對(duì)購(gòu)豪宅的人征“奢侈品消費(fèi)稅”,而不是征收房產(chǎn)稅。我認(rèn)為,征收“奢侈品稅”是抑制房?jī)r(jià)過快上漲的辦法之一,而征不征收該稅種的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該是以房?jī)r(jià)高低來加以確定。
    假設(shè)將征收標(biāo)準(zhǔn)定在每平方米三萬(wàn)元的話,那么買房人在買每平方三萬(wàn)元以上的新房時(shí)就會(huì)有顧慮;而開發(fā)商考慮到銷售,也有積極性將原本定價(jià)三萬(wàn)元以上的每平米的新盤,改為29000元每平方米,這在客觀上也就會(huì)起到抑制房?jī)r(jià)過快上漲的作用。實(shí)際上,這種方式在一些地區(qū)實(shí)施已經(jīng)有很好的效果。 2011年5月4日,我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)公布“特種貨物及勞務(wù)稅(奢侈稅)條例”(俗稱“奢侈品稅”)。根據(jù)規(guī)定,奢侈稅的征收范圍包括房屋、高價(jià)的汽車、精品家具、飛機(jī)游艇等各方面,但其主要目的就是壓制瘋漲的房?jī)r(jià)。
    最后,不到不談?wù)勀壳叭缁鹑巛钡慕?jīng)適房建設(shè),2009年上?;謴?fù)了經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè),并計(jì)劃在未來五年建造2000萬(wàn)平方米的經(jīng)濟(jì)適用房。寶山顧村、閔行浦江、南匯航頭等成為首批經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)基地。目前建設(shè)任務(wù)已經(jīng)完成,但我所知道的情況時(shí)認(rèn)購(gòu)情況并不樂觀。
    2012年,上海完成今年保障性安居工程建設(shè)目標(biāo)任務(wù),新開工建設(shè)和籌措保障性住房達(dá)16.7萬(wàn)套、1282萬(wàn)平方米,竣工達(dá)9.2萬(wàn)套、680萬(wàn)平方米,可供應(yīng)11.5萬(wàn)套、866萬(wàn)平方米。
    然而面對(duì)如此大量的保障性住房,尤其是經(jīng)適房,雖然政府一再放寬購(gòu)房準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn),經(jīng)濟(jì)適用房積壓依然嚴(yán)重。這造成了土地與資金的閑置。因此,在目前已建的經(jīng)濟(jì)適用房消化之前,不妨?xí)壕徯碌慕?jīng)適房開工建設(shè),一方面是消除庫(kù)存,另一方面也是稀缺的土地更能物盡其用。
    調(diào)控目的不是簡(jiǎn)單打壓房?jī)r(jià),而是控制房?jī)r(jià)過快上漲
    ——宋海
    上海盤古房地產(chǎn)有限公司總經(jīng)理,1989年開始從事房地產(chǎn)開發(fā)工作,在國(guó)外和國(guó)內(nèi)有24年的房地產(chǎn)從業(yè)經(jīng)驗(yàn)
    ——為了盡快緩解中小戶型商品住宅供求矛盾,在落實(shí)加大土地出讓力度之外,政府還必須盡快出臺(tái)一些鼓勵(lì)增加供應(yīng)的短期措施。
    ——在保障房的體系建設(shè)上,可引導(dǎo)一部分“剛需”由“購(gòu)房”轉(zhuǎn)為“長(zhǎng)期租房”,緩解對(duì)于中小戶型商品住宅購(gòu)房的需求壓力
    從2003年開始,房地產(chǎn)快速發(fā)展了十年,得益于此,中國(guó)經(jīng)濟(jì)取得了GDP年均超過10%的高速發(fā)展。十年時(shí)間,房地產(chǎn)開發(fā)投資在GDP的占比也由2002年的7.52%增加到2012年的17.78%,投資總額增加了10.85倍,平均每年增加48.5%,體現(xiàn)了房地產(chǎn)對(duì)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要性。
    但是,十年的快速發(fā)展也帶來了房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲。2002年全國(guó)商品住宅平均價(jià)格是每平方米 2092元,2011年達(dá)到每平方米4993元,9年間上漲了 1.39倍,平均每年漲幅19%。這種漲幅在一線城市尤為突出,以上海為例,2002年商品住宅平均價(jià)格是每平方米4007元,2011年達(dá)到每平方米13566元,平均每年漲幅高達(dá)27.6%。
    隨之而來的還有一系列的樓市調(diào)控。 2004年4月國(guó)務(wù)院發(fā)出了《關(guān)于深入開展土地市場(chǎng)治理整頓嚴(yán)格土地管理的緊急通知》,拉開了房地產(chǎn)十年發(fā)展九年調(diào)控的序幕。而到了2011年1月出臺(tái)的“新國(guó)八條”《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》更是祭出了“限購(gòu)、限貸”的殺手锏,被稱為“史上最嚴(yán)厲的調(diào)控政策”。但這個(gè)政策也存在了諸多問題,這為以后的房?jī)r(jià)反彈埋下了伏筆。 “新國(guó)八條”嚴(yán)格禁止了導(dǎo)致過往房?jī)r(jià)快速上漲的“投資、投機(jī)”的需求,也在一定程度上對(duì)首次置業(yè)和改善性需求為代表的“剛需”產(chǎn)生了抑制作用。 2011年下半年至2012年上半年北上廣深一線城市以及多個(gè)二線城市的住宅市場(chǎng)出現(xiàn)了成交量和房?jī)r(jià)的雙雙下降,但是,這種雙雙下降的局面并不是簡(jiǎn)單意味著 “剛需”的消失。 2012年年中開始,一線和部分二線中心城市前期積壓的 “剛需”逐步回到市場(chǎng),并在年底開始爆發(fā)。由此,這些一線和部分二線城市再現(xiàn)連夜排隊(duì)買房的現(xiàn)象,“周光盤”甚至“日光盤”開始出現(xiàn),住宅成交量大幅上升,價(jià)格開始回穩(wěn)并上揚(yáng)。
    面對(duì)快速升溫的住宅市場(chǎng),2013年2月20日政府出臺(tái)了《國(guó)務(wù)院關(guān)常務(wù)會(huì)議研究部署繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作》的“國(guó)五條”,3月1日再次發(fā)出了“國(guó)五條細(xì)則”。然而,為了規(guī)避地方政府落實(shí) “國(guó)五條細(xì)則”中20%個(gè)調(diào)稅政策所帶來的不確定性,很多購(gòu)房者加快了買房的速度,在一線城市和很多二線城市,出現(xiàn)了調(diào)控十年來少有的一手新房和二手房成交雙雙火爆的局面。由此可見,從市場(chǎng)的反應(yīng)來看,這些措施的實(shí)施短期內(nèi)產(chǎn)生了一定的效果,但并沒有從根本上解決房?jī)r(jià)過快上漲的問題。更有國(guó)人稱樓市十年調(diào)控成“空調(diào)”。
    進(jìn)入房地產(chǎn)調(diào)控的第十年,面對(duì)房?jī)r(jià)上漲的壓力,如何調(diào)整現(xiàn)行房地產(chǎn)政策,實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的軟著陸,是新一屆政府必須直面的課題,也是專家、學(xué)者以及房地產(chǎn)從業(yè)人員應(yīng)該積極思考的問題。
    在我看來,我們似乎進(jìn)入了一個(gè)誤區(qū),就是調(diào)控就是降房?jī)r(jià),但是實(shí)質(zhì)上,房地產(chǎn)調(diào)控的目的不是為了簡(jiǎn)單打壓房?jī)r(jià),而是為了控制房?jī)r(jià)的過快上漲。
    中國(guó)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)開始告別兩位數(shù)的增長(zhǎng),但未來相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi),7-8%的較高增長(zhǎng)仍是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的主調(diào);同時(shí),中國(guó)經(jīng)濟(jì)必須經(jīng)常性地預(yù)防高通脹的發(fā)生。房地產(chǎn)對(duì)于經(jīng)濟(jì)和民生具有重要作用,作為促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的動(dòng)力之一、民眾追求生活改善的重要目標(biāo)、普通家庭的主要資產(chǎn)以及調(diào)節(jié)貨幣的蓄水池,房地產(chǎn)維持價(jià)格的平穩(wěn)合理增長(zhǎng)有利于中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,比較理想的增幅應(yīng)當(dāng)介于當(dāng)年通脹水平與居民可支配收入增長(zhǎng)水平之間,長(zhǎng)期而言,這樣的增幅將使得房?jī)r(jià)收入比趨于合理。
    目前房?jī)r(jià)高企,國(guó)民怨聲載道,究其原因還是供求矛盾。對(duì)于中國(guó)這樣地域遼闊、城市間經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不平衡的國(guó)家,房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)在各個(gè)地域不盡相同,調(diào)控政策在不同區(qū)域的側(cè)重點(diǎn)也應(yīng)該有所不同。就一線城市來說,目前所面臨的房?jī)r(jià)升值壓力并非來自于投資以及投機(jī)需求,主要源于面向“剛需”的中小戶型商品住宅供求關(guān)系的矛盾。
    以上海為例,進(jìn)入2013年,前十周商品住宅的供應(yīng)量為79.65萬(wàn)平方米,同期成交量為228.23萬(wàn)平方米,供求比高達(dá)2.87,供求矛盾突出。截至2013年3月17日,上海樓市一手商品住宅庫(kù)存由2012年底的1010萬(wàn)平方米大幅下降至860萬(wàn)平方米左右,戶均面積140平方米以內(nèi)的普通商品住宅庫(kù)存量不足140萬(wàn)平方米,按照2012年下半年以來月均成交70多萬(wàn)平方米的速度,中小戶型商品住宅庫(kù)存的去化時(shí)間不足2個(gè)月,供不應(yīng)求的狀況非常嚴(yán)重。
    為了盡快緩解中小戶型商品住宅供求矛盾,在落實(shí)加大土地出讓力度之外,政府還必須盡快出臺(tái)一些鼓勵(lì)增加供應(yīng)的短期措施。一個(gè)可行的辦法是:對(duì)于市場(chǎng)上“剛需”最為緊缺的90平方米以內(nèi)的商品住宅,如果開發(fā)商在一定時(shí)間(比如兩年)內(nèi)銷售了此類戶型的住宅,政府可以按照每平方米800-1000元的標(biāo)準(zhǔn)返還開發(fā)商部分稅費(fèi)。采取這樣的措施,既可以鼓勵(lì)開發(fā)商加快中小戶型項(xiàng)目的工程進(jìn)度快速增加供應(yīng),又可以通過返還稅費(fèi)的方式直接舒緩房?jī)r(jià)上漲的壓力。
    另外,在保障房的體系建設(shè)上拓展新思路,可以引導(dǎo)一部分“剛需”由“購(gòu)房”轉(zhuǎn)為“長(zhǎng)期租房”,緩解對(duì)于中小戶型商品住宅購(gòu)房的需求壓力。
    以上海為例,2011年至2013年新開工建設(shè)和籌措的保障性住房總數(shù)為53.9萬(wàn)套,其中,有相當(dāng)數(shù)量的保障房屬于政府長(zhǎng)期持有的公租房。然而,上海市2012年面世的首批5100套公租房的出租率不足四成,租金偏高、距離偏遠(yuǎn)是出租率低的主要原因;面對(duì)公租房出租率不高政府也有難處:現(xiàn)有租金水平的回報(bào)率已經(jīng)偏低,再降低租金的難度確實(shí)較大。
    為了鼓勵(lì)引導(dǎo)更多的 “剛需”選擇長(zhǎng)期租房,政府可以研究借鑒國(guó)外一些國(guó)家的做法出臺(tái)相關(guān)政策,對(duì)于未來連續(xù)租住公租房達(dá)到一定年限(比如十年)的租房者,可以將公租房以低于市場(chǎng)的折扣價(jià)出售給承租的家庭。這樣的政策能夠有效地引導(dǎo)一部分“剛需”家庭轉(zhuǎn)向公租房,緩解購(gòu)房需求的壓力;此外,通過出售部分公租房,政府未來也可以較快地回收一部分投資。
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