再回到上海房地產(chǎn)市場(chǎng)，目前上海又是房產(chǎn)稅又是限購(gòu)，但樓市價(jià)格卻依舊在上漲，如何破解房地產(chǎn)難題，真正讓房地產(chǎn)能夠健康發(fā)展，我建議通過人大立法取代行政調(diào)控來完善上海房地產(chǎn)市場(chǎng)。

首先，我認(rèn)為“緊湊型的高效都市”比歐美的“花園城市”模式更適合上海城市的特點(diǎn)。 2003年11月，限制上海長(zhǎng)“高”，上海人大審議通過《上海市城市規(guī)劃條例修正案》，將“雙增雙減”即增加公共綠地、公共活動(dòng)空間，減少建筑容量、高層建筑，列入城市法規(guī)中，目的使上海地面沉降處于有效控制狀態(tài)。按此條例規(guī)定，上海執(zhí)行住宅樓容積率控制在2.5以內(nèi)，商辦樓容積率控制在4.0以內(nèi)的標(biāo)準(zhǔn)。但從近十年實(shí)踐來看，這項(xiàng)規(guī)定已成為上海經(jīng)濟(jì)發(fā)展的瓶頸，成為阻礙上海城市和諧發(fā)展的因素。所以上海應(yīng)該借用香港的模式。香港600多萬(wàn)人口，其住宅容積率規(guī)定控制在7，公共建筑寫字樓的容積率控制為14。上海與香港城市結(jié)構(gòu)類似，同屬特大型城市，中心城市人口有一千萬(wàn)左右，并且人口還在大量增長(zhǎng)，按目前住宅容積率是2.5，寫字樓容積率4的標(biāo)準(zhǔn)難以滿足城市發(fā)展需求。

其次，用購(gòu)豪宅征“奢侈品稅”來取代限購(gòu)。我曾多次表示，上海應(yīng)對(duì)購(gòu)豪宅的人征“奢侈品消費(fèi)稅”，而不是征收房產(chǎn)稅。我認(rèn)為，征收“奢侈品稅”是抑制房?jī)r(jià)過快上漲的辦法之一，而征不征收該稅種的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該是以房?jī)r(jià)高低來加以確定。

假設(shè)將征收標(biāo)準(zhǔn)定在每平方米三萬(wàn)元的話，那么買房人在買每平方三萬(wàn)元以上的新房時(shí)就會(huì)有顧慮；而開發(fā)商考慮到銷售，也有積極性將原本定價(jià)三萬(wàn)元以上的每平米的新盤，改為29000元每平方米，這在客觀上也就會(huì)起到抑制房?jī)r(jià)過快上漲的作用。實(shí)際上，這種方式在一些地區(qū)實(shí)施已經(jīng)有很好的效果。 2011年5月4日，我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)公布“特種貨物及勞務(wù)稅（奢侈稅）條例”（俗稱“奢侈品稅”）。根據(jù)規(guī)定，奢侈稅的征收范圍包括房屋、高價(jià)的汽車、精品家具、飛機(jī)游艇等各方面，但其主要目的就是壓制瘋漲的房?jī)r(jià)。

最后，不到不談?wù)勀壳叭缁鹑巛钡慕?jīng)適房建設(shè)，2009年上?；謴?fù)了經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)，并計(jì)劃在未來五年建造2000萬(wàn)平方米的經(jīng)濟(jì)適用房。寶山顧村、閔行浦江、南匯航頭等成為首批經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)基地。目前建設(shè)任務(wù)已經(jīng)完成，但我所知道的情況時(shí)認(rèn)購(gòu)情況并不樂觀。

2012年，上海完成今年保障性安居工程建設(shè)目標(biāo)任務(wù)，新開工建設(shè)和籌措保障性住房達(dá)16.7萬(wàn)套、1282萬(wàn)平方米，竣工達(dá)9.2萬(wàn)套、680萬(wàn)平方米，可供應(yīng)11.5萬(wàn)套、866萬(wàn)平方米。

然而面對(duì)如此大量的保障性住房，尤其是經(jīng)適房，雖然政府一再放寬購(gòu)房準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)濟(jì)適用房積壓依然嚴(yán)重。這造成了土地與資金的閑置。因此，在目前已建的經(jīng)濟(jì)適用房消化之前，不妨?xí)壕徯碌慕?jīng)適房開工建設(shè)，一方面是消除庫(kù)存，另一方面也是稀缺的土地更能物盡其用。

調(diào)控目的不是簡(jiǎn)單打壓房?jī)r(jià)，而是控制房?jī)r(jià)過快上漲

——宋海

上海盤古房地產(chǎn)有限公司總經(jīng)理，1989年開始從事房地產(chǎn)開發(fā)工作，在國(guó)外和國(guó)內(nèi)有24年的房地產(chǎn)從業(yè)經(jīng)驗(yàn)

——為了盡快緩解中小戶型商品住宅供求矛盾，在落實(shí)加大土地出讓力度之外，政府還必須盡快出臺(tái)一些鼓勵(lì)增加供應(yīng)的短期措施。

——在保障房的體系建設(shè)上，可引導(dǎo)一部分“剛需”由“購(gòu)房”轉(zhuǎn)為“長(zhǎng)期租房”，緩解對(duì)于中小戶型商品住宅購(gòu)房的需求壓力

從2003年開始，房地產(chǎn)快速發(fā)展了十年，得益于此，中國(guó)經(jīng)濟(jì)取得了GDP年均超過10%的高速發(fā)展。十年時(shí)間，房地產(chǎn)開發(fā)投資在GDP的占比也由2002年的7.52%增加到2012年的17.78%，投資總額增加了10.85倍，平均每年增加48.5%，體現(xiàn)了房地產(chǎn)對(duì)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要性。

但是，十年的快速發(fā)展也帶來了房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲。2002年全國(guó)商品住宅平均價(jià)格是每平方米 2092元，2011年達(dá)到每平方米4993元，9年間上漲了 1.39倍，平均每年漲幅19%。這種漲幅在一線城市尤為突出，以上海為例，2002年商品住宅平均價(jià)格是每平方米4007元，2011年達(dá)到每平方米13566元，平均每年漲幅高達(dá)27.6%。

隨之而來的還有一系列的樓市調(diào)控。 2004年4月國(guó)務(wù)院發(fā)出了《關(guān)于深入開展土地市場(chǎng)治理整頓嚴(yán)格土地管理的緊急通知》，拉開了房地產(chǎn)十年發(fā)展九年調(diào)控的序幕。而到了2011年1月出臺(tái)的“新國(guó)八條”《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》更是祭出了“限購(gòu)、限貸”的殺手锏，被稱為“史上最嚴(yán)厲的調(diào)控政策”。但這個(gè)政策也存在了諸多問題，這為以后的房?jī)r(jià)反彈埋下了伏筆。 “新國(guó)八條”嚴(yán)格禁止了導(dǎo)致過往房?jī)r(jià)快速上漲的“投資、投機(jī)”的需求，也在一定程度上對(duì)首次置業(yè)和改善性需求為代表的“剛需”產(chǎn)生了抑制作用。 2011年下半年至2012年上半年北上廣深一線城市以及多個(gè)二線城市的住宅市場(chǎng)出現(xiàn)了成交量和房?jī)r(jià)的雙雙下降，但是，這種雙雙下降的局面并不是簡(jiǎn)單意味著 “剛需”的消失。 2012年年中開始，一線和部分二線中心城市前期積壓的 “剛需”逐步回到市場(chǎng)，并在年底開始爆發(fā)。由此，這些一線和部分二線城市再現(xiàn)連夜排隊(duì)買房的現(xiàn)象，“周光盤”甚至“日光盤”開始出現(xiàn)，住宅成交量大幅上升，價(jià)格開始回穩(wěn)并上揚(yáng)。

面對(duì)快速升溫的住宅市場(chǎng)，2013年2月20日政府出臺(tái)了《國(guó)務(wù)院關(guān)常務(wù)會(huì)議研究部署繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作》的“國(guó)五條”，3月1日再次發(fā)出了“國(guó)五條細(xì)則”。然而，為了規(guī)避地方政府落實(shí) “國(guó)五條細(xì)則”中20%個(gè)調(diào)稅政策所帶來的不確定性，很多購(gòu)房者加快了買房的速度，在一線城市和很多二線城市，出現(xiàn)了調(diào)控十年來少有的一手新房和二手房成交雙雙火爆的局面。由此可見，從市場(chǎng)的反應(yīng)來看，這些措施的實(shí)施短期內(nèi)產(chǎn)生了一定的效果，但并沒有從根本上解決房?jī)r(jià)過快上漲的問題。更有國(guó)人稱樓市十年調(diào)控成“空調(diào)”。

進(jìn)入房地產(chǎn)調(diào)控的第十年，面對(duì)房?jī)r(jià)上漲的壓力，如何調(diào)整現(xiàn)行房地產(chǎn)政策，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的軟著陸，是新一屆政府必須直面的課題，也是專家、學(xué)者以及房地產(chǎn)從業(yè)人員應(yīng)該積極思考的問題。

在我看來，我們似乎進(jìn)入了一個(gè)誤區(qū)，就是調(diào)控就是降房?jī)r(jià)，但是實(shí)質(zhì)上，房地產(chǎn)調(diào)控的目的不是為了簡(jiǎn)單打壓房?jī)r(jià)，而是為了控制房?jī)r(jià)的過快上漲。

中國(guó)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)開始告別兩位數(shù)的增長(zhǎng)，但未來相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，7-8%的較高增長(zhǎng)仍是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的主調(diào)；同時(shí)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)必須經(jīng)常性地預(yù)防高通脹的發(fā)生。房地產(chǎn)對(duì)于經(jīng)濟(jì)和民生具有重要作用，作為促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的動(dòng)力之一、民眾追求生活改善的重要目標(biāo)、普通家庭的主要資產(chǎn)以及調(diào)節(jié)貨幣的蓄水池，房地產(chǎn)維持價(jià)格的平穩(wěn)合理增長(zhǎng)有利于中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，比較理想的增幅應(yīng)當(dāng)介于當(dāng)年通脹水平與居民可支配收入增長(zhǎng)水平之間，長(zhǎng)期而言，這樣的增幅將使得房?jī)r(jià)收入比趨于合理。

目前房?jī)r(jià)高企，國(guó)民怨聲載道，究其原因還是供求矛盾。對(duì)于中國(guó)這樣地域遼闊、城市間經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不平衡的國(guó)家，房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)在各個(gè)地域不盡相同，調(diào)控政策在不同區(qū)域的側(cè)重點(diǎn)也應(yīng)該有所不同。就一線城市來說，目前所面臨的房?jī)r(jià)升值壓力并非來自于投資以及投機(jī)需求，主要源于面向“剛需”的中小戶型商品住宅供求關(guān)系的矛盾。

以上海為例，進(jìn)入2013年，前十周商品住宅的供應(yīng)量為79.65萬(wàn)平方米，同期成交量為228.23萬(wàn)平方米，供求比高達(dá)2.87，供求矛盾突出。截至2013年3月17日，上海樓市一手商品住宅庫(kù)存由2012年底的1010萬(wàn)平方米大幅下降至860萬(wàn)平方米左右，戶均面積140平方米以內(nèi)的普通商品住宅庫(kù)存量不足140萬(wàn)平方米，按照2012年下半年以來月均成交70多萬(wàn)平方米的速度，中小戶型商品住宅庫(kù)存的去化時(shí)間不足2個(gè)月，供不應(yīng)求的狀況非常嚴(yán)重。

為了盡快緩解中小戶型商品住宅供求矛盾，在落實(shí)加大土地出讓力度之外，政府還必須盡快出臺(tái)一些鼓勵(lì)增加供應(yīng)的短期措施。一個(gè)可行的辦法是：對(duì)于市場(chǎng)上“剛需”最為緊缺的90平方米以內(nèi)的商品住宅，如果開發(fā)商在一定時(shí)間（比如兩年）內(nèi)銷售了此類戶型的住宅，政府可以按照每平方米800-1000元的標(biāo)準(zhǔn)返還開發(fā)商部分稅費(fèi)。采取這樣的措施，既可以鼓勵(lì)開發(fā)商加快中小戶型項(xiàng)目的工程進(jìn)度快速增加供應(yīng)，又可以通過返還稅費(fèi)的方式直接舒緩房?jī)r(jià)上漲的壓力。

另外，在保障房的體系建設(shè)上拓展新思路，可以引導(dǎo)一部分“剛需”由“購(gòu)房”轉(zhuǎn)為“長(zhǎng)期租房”，緩解對(duì)于中小戶型商品住宅購(gòu)房的需求壓力。

以上海為例，2011年至2013年新開工建設(shè)和籌措的保障性住房總數(shù)為53.9萬(wàn)套，其中，有相當(dāng)數(shù)量的保障房屬于政府長(zhǎng)期持有的公租房。然而，上海市2012年面世的首批5100套公租房的出租率不足四成，租金偏高、距離偏遠(yuǎn)是出租率低的主要原因；面對(duì)公租房出租率不高政府也有難處：現(xiàn)有租金水平的回報(bào)率已經(jīng)偏低，再降低租金的難度確實(shí)較大。

為了鼓勵(lì)引導(dǎo)更多的 “剛需”選擇長(zhǎng)期租房，政府可以研究借鑒國(guó)外一些國(guó)家的做法出臺(tái)相關(guān)政策，對(duì)于未來連續(xù)租住公租房達(dá)到一定年限（比如十年）的租房者，可以將公租房以低于市場(chǎng)的折扣價(jià)出售給承租的家庭。這樣的政策能夠有效地引導(dǎo)一部分“剛需”家庭轉(zhuǎn)向公租房，緩解購(gòu)房需求的壓力；此外，通過出售部分公租房，政府未來也可以較快地回收一部分投資。