兩年前的沖動(dòng)換回了巨額收益，也帶來(lái)了煩惱。對(duì)于進(jìn)入8萬(wàn)億規(guī)模的信托業(yè)來(lái)說(shuō)，2013年后三個(gè)季度面臨的近1100億元的房地產(chǎn)信托兌付壓力是一個(gè)定時(shí)炸彈。成功“拆線”皆大歡喜，不幸“引爆”則要承擔(dān)巨大的經(jīng)濟(jì)和輿論壓力。

 

4、5兩月到期規(guī)模最大

 

用益信托網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，4月1日起，今年內(nèi)到期的房地產(chǎn)信托總規(guī)模將達(dá)到1098億元，而這只是公布數(shù)據(jù)的集合類信托。考慮到規(guī)模更大的單一信托，數(shù)字將更為驚人。新時(shí)代證券預(yù)計(jì)，算上規(guī)模龐大的單一信托，2013年房地產(chǎn)信托兌付規(guī)模將達(dá)2847.9億元，其中僅二季度就達(dá)1247.6億元。而2012年全年到期的房地產(chǎn)集合信托總規(guī)模只有690億元。

 

上述數(shù)字還不包括本該今年以后到期但在今年就提前終止的房地產(chǎn)項(xiàng)目。

 

數(shù)據(jù)顯示，在今年剩下的9個(gè)月時(shí)間里，除10月和12月的兌付規(guī)模不足100億元外，其余7個(gè)月份到期兌付的規(guī)模都在100億元以上。其中4、5兩個(gè)月份面對(duì)的房地產(chǎn)信托到期規(guī)模最大，分別達(dá)到178億元和185億元。

 

房地產(chǎn)市場(chǎng)“高壓線”

 

對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)，雖然有市場(chǎng)人士認(rèn)為，新的“國(guó)五條”其實(shí)將促進(jìn)一手房成交，事實(shí)上利好開(kāi)發(fā)商，但在投資者眼里，房地產(chǎn)市場(chǎng)其實(shí)是一條“高壓線”。

 

新時(shí)代證券認(rèn)為，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)主要考慮融資方的資質(zhì)與實(shí)力、信托公司的管理能力、風(fēng)險(xiǎn)控制能力與股東背景，以及房地產(chǎn)信托的風(fēng)險(xiǎn)控制措施。房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)處置手段首先是地產(chǎn)商籌資自救，其次是信托公司風(fēng)險(xiǎn)處置，措施通常包括借新還舊或展期，資產(chǎn)管理公司、房地產(chǎn)基金或其他信托公司接盤，司法拍賣抵押物與自有資金接盤，在監(jiān)管層提倡市場(chǎng)機(jī)制化解兌付危機(jī)背景下，資產(chǎn)管理公司接盤預(yù)計(jì)會(huì)成為主要趨勢(shì)。

 

一家財(cái)務(wù)公司投資總監(jiān)告訴《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者，現(xiàn)在公司手上拿到的融資項(xiàng)目，90%以上都是房地產(chǎn)項(xiàng)目。“這個(gè)行業(yè)現(xiàn)在融資渠道非常窄，很多老板不得不去借高利貸。”他告訴本報(bào)記者，“借錢的公司都是有困難的，但如果一個(gè)行業(yè)都缺錢，這個(gè)行業(yè)就不是很好的投資標(biāo)的。”他表示，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)，他所在的公司幾乎不投。

 

大資金對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的慎重投資將直接威脅信托公司的風(fēng)控效果。根據(jù)信托產(chǎn)品的設(shè)計(jì)套路，項(xiàng)目在設(shè)計(jì)初就需要考慮一旦回款出現(xiàn)問(wèn)題，如何處置質(zhì)押的資產(chǎn)。其中，將項(xiàng)目整體轉(zhuǎn)讓就是經(jīng)常采用的手段。以房地產(chǎn)信托為例，在信托項(xiàng)目到期前出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)，將開(kāi)發(fā)商抵押的土地或物業(yè)整體轉(zhuǎn)讓給各路大資金是最方便快捷的手段。但問(wèn)題是，各路實(shí)力資金對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的慎重投資則有可能將信托公司的風(fēng)控措施變成空談。