4月2日晚，福建省廈門市補(bǔ)充了國五條執(zhí)行細(xì)則。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭對本報(bào)記者解釋說，事實(shí)上3月31日廈門已經(jīng)出了一個(gè)房價(jià)控制目標(biāo)，但是在2號又增出了一個(gè)內(nèi)容更全的細(xì)則，且要求嚴(yán)格。
查閱細(xì)則發(fā)現(xiàn)，廈門對20%的個(gè)稅征收相對明晰：能通過稅收征管、房屋登記等歷史信息核實(shí)房屋原值的，依法嚴(yán)格按照轉(zhuǎn)讓所得的20％計(jì)征；不能核實(shí)原值的，按交易總額的1.5%計(jì)征。廈門要求稅務(wù)、國土房產(chǎn)部門密切配合，規(guī)范征收個(gè)稅。而對個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上的唯一生活用房，繼續(xù)免征個(gè)人所得稅。
而同處于福建省的福州，其細(xì)則并未提及如何細(xì)致征收20%個(gè)稅等環(huán)節(jié)，主要談及控制房價(jià)的增幅。
福州市住房保障和房產(chǎn)管理局相關(guān)負(fù)責(zé)人4月3日在電話中告訴本報(bào)記者，關(guān)于個(gè)稅的稅費(fèi)征收，未來稅務(wù)部門會出臺稅收政策來執(zhí)行。
事實(shí)上，根據(jù)國務(wù)院的要求，各直轄市、計(jì)劃單列市和省會城市（除拉薩外），制定本地區(qū)年度新建商品住房價(jià)格控制目標(biāo)，并于一季度向社會公布。國務(wù)院并未要求在一季度公布所有的細(xì)則，但是一些和中央對房地產(chǎn)調(diào)控全局認(rèn)知保持高度一致的城市，則加快了落實(shí)的進(jìn)度。
“實(shí)際上，國五條細(xì)則確實(shí)只要求：35個(gè)大城市一季度公布房價(jià)控制目標(biāo)，其他的二線城市，也可能只像廈門一樣，增補(bǔ)一個(gè)真貨細(xì)則。”楊紅旭表示。
地方政府落實(shí)細(xì)則的誠意各異
美麗的廈門島，一直是許多福建富人期待定居的場所，在廈門擁有一套房，甚至成為整個(gè)福建百姓的一個(gè)愿望。
“不僅在全省，全國但凡旅行到廈門的人，都或有這個(gè)想法。”廈門經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司一位主管告訴本報(bào)記者，所以這幾年，不管國家怎么調(diào)控，廈門樓市價(jià)格都是以漲為主，如今均價(jià)也在2萬上下，而到了2013年3月，廈門新建商品住宅價(jià)格已連續(xù)11個(gè)月環(huán)比上漲。
針對4月2日晚出臺的廈門細(xì)則，廈門大學(xué)教授戴亦一對本報(bào)記者表示，對于異地人士購房比例歷來高達(dá)60%以上的新移民城市來說，廈門的國五條細(xì)則可以說堪稱目前中國最嚴(yán)厲的版本，其中第二條最為嚴(yán)厲，非本市戶籍不得通過補(bǔ)繳個(gè)稅繳納證明或社保繳納證明購買住房。
限購自然也成為廈門政府希望繼續(xù)執(zhí)行的方式。廈門落實(shí)的細(xì)則擬出了廈門版繼續(xù)限購的思路：從細(xì)則出臺之日起，對于非本地戶籍居民家庭，在廈購房需提供“自購房之日前2年內(nèi)在本市逐月連續(xù)繳納1年以上個(gè)人所得稅或社會保險(xiǎn)證明”，并限購1套；本市戶籍家庭限購2套；非本市戶籍居民家庭不得通過補(bǔ)繳個(gè)人所得稅或社會保險(xiǎn)繳納證明購買住房。
楊紅旭表示，除了廈門及時(shí)出臺之外，其他的許多地方細(xì)則多半“不給力”，很多條款沒提及，或者“說法曖昩”。事實(shí)上縱觀上海的細(xì)則，雖然在3月30日就出臺，但未就20%的征收細(xì)則有及時(shí)的細(xì)致表述。
縱覽全國，上海、重慶等呼應(yīng)了新“國五條”有關(guān)20%個(gè)稅的規(guī)定，但多數(shù)二線城市對“20%個(gè)稅”未作出具體規(guī)定，大部分地方調(diào)控細(xì)則并不明顯。一些城市在稅收、信貸政策、限購擴(kuò)容等敏感問題上表述相對含糊其辭。
事實(shí)上，早在3月25日之時(shí)，首個(gè)地方版“國五條”細(xì)則在廣東正式落地，有意思的是，廣東并未對限價(jià)目標(biāo)、二手房交易征20%個(gè)稅如何操作等焦點(diǎn)問題做出明確規(guī)定。
而其后，在廣州深圳兩個(gè)一線城市的細(xì)則出臺中，暫時(shí)也未見各項(xiàng)具體執(zhí)行細(xì)則的身影。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，正巧趕在一季度末，北京、上海、天津、重慶、深圳、廣州等樓市調(diào)控重點(diǎn)城市的“國五條”細(xì)則已公布，而南京、鄭州、濟(jì)南、大連、廈門、合肥、昆明等二三線城市也發(fā)布了結(jié)合本地實(shí)際的具體規(guī)定。一時(shí)間，不完全統(tǒng)計(jì)近35個(gè)以上城市都公布了落地細(xì)則。
從已經(jīng)公布的情況看，首都北京細(xì)則最嚴(yán)厲、最細(xì)致，是唯一提出降價(jià)，且提出進(jìn)一步收緊限購政策。上海、重慶、合肥、濟(jì)南等公布了地方細(xì)則和控制目標(biāo)，大連、貴陽、南寧等地公布了房價(jià)控制目標(biāo)，但是沒有公布具體的調(diào)控細(xì)則。
而從廈門與北京及時(shí)跟進(jìn)的細(xì)則來看，此后的一步，或則是各個(gè)地方政府加緊研究出臺細(xì)致的執(zhí)行思路。
20%個(gè)稅征收背后
在公布之前，諸多一線城市房價(jià)也經(jīng)過了一輪過山車。易居研究院易居快報(bào)顯示，3月份，4個(gè)一線城市新建商品住宅成交面積同比增長78%，環(huán)比增長156%。其中北京同比增幅為110%，上海為94%，皆近兩年月度新高。
廣州和深圳同比增幅分別為50%和19%。
與各個(gè)城市的細(xì)則暫無個(gè)稅征收時(shí)間表來看，多方質(zhì)疑個(gè)稅的征收方式的可操作性，但是北京，還是在最快的時(shí)間內(nèi)將征收細(xì)則擬了出來。
3月30日，北京市貫徹國務(wù)院房地產(chǎn)市場調(diào)控細(xì)則出臺后，4月1日，北京市地方稅務(wù)局就轉(zhuǎn)讓住房所得征收個(gè)人稅問題進(jìn)行了解答。
北京市地稅局人士表示，納稅人能夠確定房屋原值和有關(guān)合理費(fèi)用的，個(gè)稅稅款以本次房屋交易價(jià)格減除房屋原值和有關(guān)合理費(fèi)用后的余額，按20％稅率計(jì)算。
不能提供房屋原值相應(yīng)憑證，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)通過稅收征管、房屋登記等信息系統(tǒng)也未能核實(shí)房屋原值的，個(gè)稅稅款以本次房屋交易價(jià)格按核定征收率1％計(jì)算。
房屋原值是征收個(gè)稅的重要依據(jù)。據(jù)介紹，根據(jù)房源情況不同，北京對不同房屋原值計(jì)算方式也不同。商品房原值為購置該房屋時(shí)實(shí)際支付的房價(jià)款及交納的相關(guān)稅費(fèi)；自建住房原值為實(shí)際發(fā)生的建造費(fèi)用及建造和取得產(chǎn)權(quán)時(shí)實(shí)際交納的相關(guān)稅費(fèi)。
而經(jīng)濟(jì)適用房等保障房原值為原購房人實(shí)際支付的房價(jià)款及相關(guān)稅費(fèi)，以及按規(guī)定交納的土地出讓金等等。
據(jù)本報(bào)了解，納稅人若能提供實(shí)際支付裝修費(fèi)用的稅務(wù)統(tǒng)一發(fā)票，并且發(fā)票上所列付款人姓名與轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)人一致的，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核，其轉(zhuǎn)讓的住房在轉(zhuǎn)讓前實(shí)際發(fā)生的裝修費(fèi)用，可在以下規(guī)定比例內(nèi)扣除：已購公有住房、經(jīng)濟(jì)適用房，最高扣除限額為房屋原值的15％。
而商品房及其他住房的最高扣除限額為房屋原值的10％。納稅人原購房為裝修房，即合同注明房價(jià)款中含有裝修費(fèi)的，不得再重復(fù)扣除裝修費(fèi)用。
北京我愛我家房地產(chǎn)中介人士對相關(guān)媒體表示，僅以裝修成本為例，很多市民的裝修是找各種“游擊隊(duì)”，根本不會有發(fā)票。在建材市場買材料，也幾乎都是清一色的收據(jù)，不會有發(fā)票；即使是正規(guī)的裝修公司，相當(dāng)數(shù)量的公司也不會出具發(fā)票。
“很多百姓的房改房、經(jīng)適房的取得成本極低，如果針對這部分房屋按照20%征稅，也存在很大的難度。”我愛我家工作人員在電話中對本報(bào)記者表示，“最早之前，這些房子可能幾萬塊買來的，最后這些房子都隨著通貨膨脹房價(jià)上漲，已經(jīng)值上百萬，厲害的等于說要把房價(jià)的一半都貢獻(xiàn)出去，這個(gè)怎么好執(zhí)行呢？”
北京市地方稅務(wù)局相關(guān)人士表示，納稅人申報(bào)的住房成交價(jià)格明顯低于市場價(jià)格且無正當(dāng)理由的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)依法有權(quán)根據(jù)有關(guān)信息核定其轉(zhuǎn)讓收入。
“這其實(shí)很難計(jì)算。”上海社科院房地產(chǎn)研究中心學(xué)術(shù)部主任陳則明在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，有時(shí)候房東賣的著急了，價(jià)格會有很大的議價(jià)空間。另外，早前的許多房子在獲得的時(shí)候成本過低，這之間的計(jì)算方式會非常麻煩。
對此，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長兼秘書長顧云昌在接受媒體采訪的時(shí)候認(rèn)為，這些細(xì)則中20%個(gè)稅條款具體實(shí)施存在難度。
顧云昌表示，總體來說各地頒布的細(xì)則比預(yù)期要寬松。但是大家最為關(guān)注的是房地產(chǎn)個(gè)人所得稅的問題。而以北京的做法，顧云昌表示，這幾年的賣家的支付利率怎么算？以及其他的一些稅費(fèi)怎么扣除，恐怕都有很詳細(xì)的計(jì)算的問題。如果都按一刀切的這樣征收，百姓意見會很大。
“而就在北京之后，各個(gè)城市也應(yīng)當(dāng)會參照北京的征收模式進(jìn)行研究發(fā)布”。易居中國分析師薛建雄對本報(bào)記者表示：“但是不一定都會很快出臺，除非中央再次敦促，地方政府其實(shí)都希望能有緩沖的時(shí)間。”
最早出臺國五條地方細(xì)則的廣東，也反倒沒有公布20%的實(shí)施細(xì)則。
廣州市常務(wù)副市長陳如桂也在近期對媒體透露，“國五條”廣州細(xì)則出臺后，稅務(wù)局會根據(jù)細(xì)則出臺一個(gè)具體的辦法。而廣州市地稅局相關(guān)工作人員透露，該負(fù)責(zé)人表示，20%的征收標(biāo)準(zhǔn)還在研究當(dāng)中，應(yīng)該出來會很快。
而在廣州的坊間，也流傳出征收的版本，或可能也跟北京一樣，如果難以核定房屋原值，就按照房屋售價(jià)的1%來征收個(gè)稅。
薛建雄表示，“國五條”細(xì)則中強(qiáng)調(diào)“按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征”的前提是“通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實(shí)房屋原值的”，這就為地方政府各自的操作空間留下了很大的余地。
而與北京幾乎同時(shí)公布國五條的上海，其也明確提出：稅務(wù)、房屋管理部門要密切配合，對出售自有住房按照規(guī)定應(yīng)征收的個(gè)人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實(shí)房屋原值的，依法嚴(yán)格按照轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征。
上海稅務(wù)部門官方微博“上海稅務(wù)”近日與網(wǎng)民互動時(shí)再次重申，根據(jù)國家規(guī)定，對個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用五年以上，且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個(gè)人所得稅。
但是房屋原值究竟該如何確定、如何核實(shí)？上海房地產(chǎn)交易中心窗口相關(guān)工作人員也進(jìn)行了一定的表述，最初的購房發(fā)票、購房合同、契稅完稅稅單，房產(chǎn)擁有者如果能提供上述三樣中的兩樣，即可判定房屋原值。
如果前述資料均無法提供，只能由房管部門通過后臺系統(tǒng)查詢相關(guān)交易記錄，但也不排除一些售后公房等，即使是有關(guān)機(jī)關(guān)通過稅收征管、房屋登記等信息系統(tǒng)也未能核實(shí)房屋原值的情況。
“主要是一些老公房很難算了，”上海靜安區(qū)新閘路德必地產(chǎn)張經(jīng)理告訴本報(bào)記者，“有的房齡非常長，甚至有數(shù)十年的，這些房子購買的早期票據(jù)都已經(jīng)丟失，難以計(jì)算，所以征收差價(jià)上恐怕難度會非常大。”
細(xì)則出臺前后：一線城市二手房交易飆升
細(xì)則的出臺在市場上引起了連鎖反應(yīng)。
整個(gè)3月，整個(gè)上海二手房成交近5萬套。這個(gè)數(shù)據(jù)，或是2006年以來最高數(shù)值。而根據(jù)此前的統(tǒng)計(jì)，上海2012年的總成交套數(shù)不過只有20萬套。、
不僅僅是上海。
3月1日國務(wù)院新版“國五條”發(fā)布，兩會之后，到3月30日、31日，北京、上海、廣州等二十個(gè)左右城市，地方版部分細(xì)則落地。這些城市二手房中介公司也經(jīng)歷了最為繁忙的一個(gè)月，中介直呼，幾乎把之后幾個(gè)月的成交量都做了。
“搶的都是20%的個(gè)稅地方征收細(xì)則出臺前這個(gè)末班車。”21世紀(jì)不動產(chǎn)上海銳豐總經(jīng)理葉厚彪告訴本報(bào)記者，國五條出臺后的3月前10天，上海的二手房交易量較去年同期有近5倍的提升，比市場最好的2009年增長68%。
但是最忙是在3月中旬開始之后，在上海的各大房地產(chǎn)交易中心門口，許多地方凌晨12點(diǎn)就有中介與購房人開始排隊(duì)。
在北京，整個(gè)3月份，二手房交易者都急于在政策正式執(zhí)行前盡快完成交易，北京的各大房地產(chǎn)交易中心人頭攢動，窗口前都排起了長長的隊(duì)伍。
偉業(yè)我愛我家的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2012年全年北京全市二手住宅網(wǎng)簽總量為14萬套，但截至3月30日，今年北京全市二手住宅網(wǎng)簽總量為超過了7萬套。三個(gè)月的成交，已占到北京2012年全年二手房總成交量的一半。
而在羊城，廣州房管局統(tǒng)計(jì)顯示，今年1月份，廣州全市10區(qū)存量房的交易登記面積為33.11萬平方米，同比增加了34.8%。2月份，這一數(shù)據(jù)為54.24萬平方米，同比漲幅高達(dá)194.2%，環(huán)比也增加了63.8%。
相對于北京和上海而言，廣州的房地產(chǎn)交易總量，與交易價(jià)格雖不如前兩者，但是這個(gè)數(shù)據(jù)也同比之前上浮了很多。
中原地產(chǎn)廣東項(xiàng)目總經(jīng)理黃韜對媒體介紹，中原地產(chǎn)3月份的業(yè)績翻了一番。其中一手房銷售的業(yè)績增長僅為30%，這另外的貢獻(xiàn)主要來自于二手房市場的火爆。
與廣州鄰近的深圳，3月二手住宅成交量之高出乎所料。深圳市規(guī)土委4月1日公布數(shù)據(jù)顯示，3月深圳二手住宅成交面積105.3萬平方米，成交17527套，環(huán)比增加近四倍。
這個(gè)數(shù)字是為自2006年以來第二高水平，僅次于2009年12月的27887套。成交價(jià)格同時(shí)上漲，但漲幅小于5%。
21世紀(jì)不動產(chǎn)上海銳豐虹口臨平板塊區(qū)域經(jīng)理鮑俊對記者透露，上個(gè)周末，由于上海細(xì)則未出臺，上海依舊使用交易稅費(fèi)的舊規(guī)定，許多二手房買賣雙方搶末班車出現(xiàn)諸多閃簽現(xiàn)象。門店內(nèi)成交再次重現(xiàn)了3月初的高峰，單日即有4組以上的客戶簽訂買賣合同。
“有很多觀望的買家，此時(shí)會變得非常堅(jiān)定，一來賣家擔(dān)心新的交易稅費(fèi)會讓自己房子短期賣不出去，尤其是急著換房的客戶。另外一方面，從買家的心態(tài)來看，主要是怕未來增加購房的成本。”21世紀(jì)不動產(chǎn)上海區(qū)域分析師黃河滔表示，相信隨著操作環(huán)節(jié)的逐步明朗，市場會逐漸穩(wěn)定。
鮑俊透露，其門店就有一位以前一直觀望的賣家，突然表示愿意與在談的買家盡快簽訂買賣合同，并以300余萬元的價(jià)格出售自己110平方米左右的兩房。
細(xì)則“后遺癥”：二手房交易即將降溫？
上海靜安區(qū)常德路一家永慶房產(chǎn)的工作人員對記者表示：“現(xiàn)在等于是一個(gè)月把之后五到六個(gè)月的活做了，接下去得喝西北風(fēng)了。”
3月30日，31日兩天，各地方政府密集出臺落實(shí)國五條調(diào)控中的細(xì)則，讓這個(gè)4月，將成為全國二手房交易的一個(gè)明顯拐點(diǎn)。
3月30日，京版“國五條”地方細(xì)則出臺，瞬間降溫了二手房市。當(dāng)日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會宣布，2013年3月31日零時(shí)至4月7日24時(shí)，本市房地產(chǎn)交易系統(tǒng)將進(jìn)行升級調(diào)整，其間暫停購房資格申請、審核及網(wǎng)上簽約。系統(tǒng)升級調(diào)整后，購房資格審核機(jī)構(gòu)在10個(gè)工作日內(nèi)反饋審核結(jié)果。
京版“國五條”落地，北京各大房產(chǎn)中介門店馬上迎來“倒春寒”。我愛我家、鏈家地產(chǎn)、21世紀(jì)不動產(chǎn)等多家中介瞬間感受到了涼意，從其定期發(fā)送給媒體的報(bào)告中，也無不感受到政策的沖擊端倪。
由于暫停了購房資格申請，北京一些中介招攬生意的做法，則是多推廣了出租房源，一些中介公司已火速將展示牌由“出售房源”換成“出租房源”。
即便上海的“國五條”實(shí)施細(xì)則中，未提20%個(gè)稅的具體實(shí)施細(xì)節(jié)，但是在細(xì)則出臺的次日4月1日，上海浦東新區(qū)房地產(chǎn)交易中心的排隊(duì)現(xiàn)象已明顯減緩。
“前幾日交易中心門口就擠破頭的現(xiàn)象不再了”，現(xiàn)場窗口的一名工作人員表示，細(xì)化政策發(fā)布之初幾天，浦東新區(qū)房地產(chǎn)交易中心每天都有幾千個(gè)人前來辦理審稅、過戶業(yè)務(wù)。這也直接導(dǎo)致浦東新區(qū)房地產(chǎn)交易中心積累了近1.7萬份預(yù)約材料。現(xiàn)在許多客戶都已趕在3月底前辦理了審稅、過戶手續(xù)，因此4月開始，人流明顯減少。
而據(jù)本報(bào)了解，上海長寧區(qū)從4月1日起暫停二手房房東提早交稅，并將交稅方式變更為：須待購房者稅收征收完畢后，二手房房東才可交稅。
雖然上海閔行、靜安、浦東等各區(qū)房產(chǎn)交易中心還是按照正常流程進(jìn)行二手房交易過戶。但是人氣已經(jīng)不如之前旺了。
上海靜安區(qū)房地產(chǎn)交易中心一名工作人員稱，正常月份一個(gè)月的交易量在100宗，3月集中過戶交易了五六百宗。工作人員往往加班工作到晚上7點(diǎn)。
但4月1日前來辦理交易手續(xù)的客戶已較前一日減少了三分之一，較3月初的情況已大大緩解。但據(jù)靜安區(qū)房地產(chǎn)交易中心工作人員稱，目前的個(gè)人售房個(gè)稅繳納仍按舊有政策執(zhí)行，內(nèi)網(wǎng)上還沒看到新文件。
靜安區(qū)常德路永慶房產(chǎn)工作人員透露，客戶開始變少了，這兩天來訪量下降了30%～50%，而上海細(xì)則出臺后，買賣雙方歸于謹(jǐn)慎，不像之前要搶末班車那種心態(tài)了。
更多的交易客戶，是對政策存在疑慮。21世紀(jì)不動產(chǎn)上海區(qū)域市場研究部提供本報(bào)數(shù)據(jù)顯示，對旗下門店抽樣統(tǒng)計(jì)顯示，上周末滬版“國五條”相關(guān)細(xì)則發(fā)布后，引起了市場各方關(guān)注，各門店的數(shù)量與此前持平，雖然也出現(xiàn)閃簽，但更多是前來咨詢的客戶。
21世紀(jì)不動產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)，上周末多個(gè)板塊的門店客戶上門咨詢數(shù)量相比此前一周再次增加近一倍有余。
21世紀(jì)不動產(chǎn)上海銳豐普陀大渡河板塊區(qū)域經(jīng)理祝宣能對本報(bào)透露，上周六滬版細(xì)則一經(jīng)公布至周日晚間，整體客戶的問詢量較前一個(gè)周末最少有1倍以上的增幅。而該些客戶問詢的內(nèi)容主要以滬版國5條是否執(zhí)行、執(zhí)行時(shí)間及操作內(nèi)容，客戶都怕影響在后續(xù)交易過程中會產(chǎn)生額外的費(fèi)用。
21世紀(jì)不動產(chǎn)集團(tuán)副董事長盧航對本報(bào)預(yù)測，盡管按20%稅率征收個(gè)稅的政策，會對二手房的交易有所影響，但影響的周期最多只有3-6個(gè)月。而其中受影響更多的是那些房齡已經(jīng)非常長的售后公房。那些房齡較新的次新房，因獲利額不高，受上述政策的影響其實(shí)并不大。
盧航表示，事實(shí)上成熟的市場，其實(shí)作為房地產(chǎn)買賣交易所得稅的方面，例如美國的市場這個(gè)稅還不止20%，但是并不影響美國的房地產(chǎn)交易，所以，這一切都是短期的一個(gè)市場的波動。
“在經(jīng)過最初的恐慌之后，隨著有關(guān)部門具體操作細(xì)節(jié)逐漸出臺，市場還會回到正常的軌道。我們也認(rèn)為這個(gè)時(shí)間不會拖得太長，市場的消化能力其實(shí)很強(qiáng)的。”盧航認(rèn)為。
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