上海樓市 3月“吃得很肥”
夸張”、“恐怖”、“出乎意料”……不少業(yè)內(nèi)人士用以上詞匯來形容3月份上海二手房市場(chǎng)超過7萬套的成交量。
毫無疑問，政策的末班車效應(yīng)與限購(gòu)下累積需求的恐慌入市引爆了整個(gè)二手房市場(chǎng)，井噴的成交數(shù)據(jù)也讓各家房產(chǎn)中介經(jīng)歷了“史上最幸福的三月”。
本報(bào)記者了解到，地產(chǎn)中介上海中原3月的傭金額達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的2.18億元，此前的月最高紀(jì)錄為1.1億元；德佑地產(chǎn)3月傭金額為8000萬元，環(huán)比翻了一番；漢宇地產(chǎn)5500萬元的月傭金額也創(chuàng)下了歷史新高。
據(jù)上海鏈家相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，公司上海門店3月的成交量達(dá)到2月的5倍左右。信義房屋內(nèi)部人士對(duì)記者稱，該公司的3月的傭金收入環(huán)比增長(zhǎng)超過3倍。
滬上一家大型中介負(fù)責(zé)人對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者稱，“這個(gè)月大家都‘吃得很肥’，但接下去整個(gè)中介行業(yè)面臨的壓力不小。”
面對(duì)3月驚人的成交量，多位接受本報(bào)記者采訪的大型中介負(fù)責(zé)人異常冷靜。在他們看來，井噴的成交量大大透支了后期的需求，隨著地方調(diào)控細(xì)則的落地，成交量的大幅下滑幾成定局。唯一的疑問是——市場(chǎng)到底會(huì)有多差？
其中的樂觀者認(rèn)為后期的成交量并不會(huì)陷入冰點(diǎn)，而只是會(huì)恢復(fù)到比正常略低的水平，也就是每月1萬~2萬套的成交量。而悲觀者則認(rèn)為，整個(gè)中介行業(yè)或因此再次面臨洗牌。
不過，無論樂觀還是悲觀，大部分品牌中介都已經(jīng)在為可能到來的困難做著準(zhǔn)備。
一個(gè)大型中介負(fù)責(zé)人告訴記者，整個(gè)行業(yè)確實(shí)面臨巨大的考驗(yàn)，去年底不少中介都在大幅擴(kuò)張，增加了不少門店，招收了很多新員工。由于上海門店的運(yùn)營(yíng)成本一直較高，且傭金水平相對(duì)低，一定有中介會(huì)“賠得很慘”。
“我們年初一直有新開店的打算，但是現(xiàn)在也在考慮是不是應(yīng)該壓縮一下門店的數(shù)量，開發(fā)商碰到困難還可以降價(jià)，但是中介很難調(diào)整，所以壓力會(huì)很大。”上述大型中介負(fù)責(zé)人稱。
按照以往的經(jīng)驗(yàn)，根據(jù)市場(chǎng)走勢(shì)調(diào)整一二手房代理業(yè)務(wù)的比重，成為中介應(yīng)對(duì)市場(chǎng)震蕩的“救命稻草”。
這一次也不例外。
中原地產(chǎn)內(nèi)部人士告訴記者，現(xiàn)在上海中原一二手房的業(yè)務(wù)比例大概為三七開，但不排除隨著市場(chǎng)的變化，將兩者的比例調(diào)整成五五開。
上海鏈家地產(chǎn)總經(jīng)理宋春暉認(rèn)為，盡管二手房市場(chǎng)短期內(nèi)可能陷入寒冬，但是整個(gè)市場(chǎng)還是長(zhǎng)期向好。“2009年北上廣深的二手房成交量超過一手房后，整個(gè)二手房市場(chǎng)容量一直在上升。當(dāng)然，短期內(nèi)不排除一些中小型中介因?yàn)槭袌?chǎng)冷清而倒閉。”
上海3月二手房成交量達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄7萬套
70511套！在經(jīng)過一輪瘋狂“跑量”后，上海3月二手房市場(chǎng)交出了一份令人震驚的成績(jī)單。
信義房屋最新統(tǒng)計(jì)顯示，2012年3月，上海市二手房成交套數(shù)為70511套，環(huán)比增長(zhǎng)3.55倍、同比增長(zhǎng)3.28倍，這一數(shù)據(jù)也創(chuàng)下2005年以來單月最高成交紀(jì)錄。
“業(yè)內(nèi)人士普遍預(yù)計(jì)在5萬～6萬套左右，沒人想到能達(dá)到7萬套，這一數(shù)據(jù)確實(shí)大大出乎我們的預(yù)料。”滬上一家大型中介負(fù)責(zé)人對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者稱。
“確實(shí)是歷史新高，”一位業(yè)內(nèi)人士告訴記者，“我們能查到的有記錄的是從2005年開始的，但是不敢說交易中心能不能查到更早以前的數(shù)據(jù)。不過，2005年之前，上海應(yīng)該不會(huì)有單月成交7萬套的情況，那個(gè)時(shí)候，年成交7萬套都了不起了。”
德佑地產(chǎn)監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)顯示，此前上海二手房的月成交最高紀(jì)錄是2009年11月的32435套，尚不足本次新紀(jì)錄的一半。在70511套二手房中，二手住宅共計(jì)成交67506套，環(huán)比上漲365.6%，同樣為歷史最高紀(jì)錄。價(jià)格方面，3月全市二手住宅均價(jià)為17013元/平方米，環(huán)比下跌0.6%。
另據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，第一季度上海市共計(jì)成交二手房約為11.1萬套，這一數(shù)據(jù)已達(dá)去年全年二手房合計(jì)成交量（約20萬套）的55.6%。
網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至4月7日，上海市二手住宅可售套數(shù)僅約為12.7萬套，較3月初大減1.3萬套，該數(shù)值亦為2011年調(diào)控以來的最低位。
3月市場(chǎng)瘋狂“跑量”，滬版“國(guó)五條”細(xì)則落地后，二手房成交量能否“再飛一會(huì)”？
業(yè)內(nèi)人士告訴記者，3月突破7萬套的二手房成交，相當(dāng)于平時(shí)3個(gè)月的成交量，如此高的成交量對(duì)后市的透支作用是顯而易見的。3月底成交的部分房源會(huì)在4月份網(wǎng)簽，但“末班車余量”已非常有限，成交量將大幅下降已成業(yè)內(nèi)共識(shí)。“現(xiàn)在的疑問是，市場(chǎng)會(huì)陷入冰封還是會(huì)恢復(fù)到一個(gè)比較正常的水平。”
其實(shí)，這種透支作用在3月份就已經(jīng)初步顯現(xiàn)出來。據(jù)德佑地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)，3月二手房成交總體上呈逐漸下滑趨勢(shì)，上旬二手房成交量達(dá)到2.86萬套，中旬降至2.32萬套，到下旬時(shí)進(jìn)一步滑落至1.87萬套。
德佑地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)記者稱，4月的成交量應(yīng)會(huì)逐步恢復(fù)到正常的狀況。落地的政策沒有先前預(yù)期的那么嚴(yán)，在沒有更嚴(yán)厲調(diào)控政策出臺(tái)的情況下，市場(chǎng)應(yīng)不會(huì)有太大的波動(dòng)。“據(jù)我們目前的監(jiān)測(cè)，4月初的成交量會(huì)和2月份或是去年底情況相當(dāng)，也就是一個(gè)正常的水平。”
不過，也有業(yè)內(nèi)人士對(duì)于未來市場(chǎng)的預(yù)期較為悲觀。
上海中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍表示：“后期需求透支得太厲害了，4月份將出現(xiàn)高臺(tái)跳水般的‘L’形交易軌跡。”上海鏈家地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人判斷，后期交易量可能會(huì)降到平均水平的一半。
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