交房時(shí)間到了，可是開發(fā)商無法按時(shí)交付。不僅如此，一些開發(fā)商還違反合同約定，對(duì)于事先收取的“定金”不予退還，更談不上按定金額度雙倍返還;一些開發(fā)商任意延期交房，向消費(fèi)者攤派不合理費(fèi)用等。

 

其中，記者了解到，目前，關(guān)于開發(fā)商逾期交房的投訴數(shù)量呈明顯上升勢(shì)頭，開發(fā)商以種種理由延期交房、在房屋沒有完工的情況下通知入住、在違約后壓低賠償數(shù)額等是購(gòu)房人投訴的主要問題。 對(duì)此，律師從法律的角度，分析購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)如何正確應(yīng)對(duì)開發(fā)商延期交房的違約行為。

 

第一步：審查相關(guān)證明材料

 

交房時(shí)審查開發(fā)商是否辦理了綜合驗(yàn)收備案證明等材料。實(shí)踐中，部分開發(fā)商為避免承擔(dān)延期交房的違約責(zé)任，在房屋實(shí)際尚未達(dá)到入住條件時(shí)，即通知購(gòu)房者入住。因此，購(gòu)房者在實(shí)際驗(yàn)收房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)注意水、電、氣是否開通，是否達(dá)到基本入住條件，同時(shí)應(yīng)當(dāng)要求開發(fā)商出示商品房綜合驗(yàn)收備案證明并提供《商品房質(zhì)量保證書》、《商品房使用說明書》等材料。否則，購(gòu)房人有權(quán)拒絕接收該房屋，由此所產(chǎn)生的延期交房的責(zé)任由甲方承擔(dān)。

 

第二步：不可抗力非全免責(zé)

 

非開發(fā)商原因并不必然免除賠償責(zé)任。實(shí)踐中，開發(fā)商對(duì)延期交房的解釋多種多樣，如惡劣天氣、小區(qū)設(shè)計(jì)變更等，從而以非開發(fā)商原因?yàn)橛啥芙^承擔(dān)延期交房的違約責(zé)任。但非開發(fā)商原因并不等同于不可抗力。根據(jù)《合同法》的規(guī)定：不可抗力，是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況。在沒有特別約定的情況下，只有發(fā)生不可抗力的情況，開發(fā)商才能免除延期交房的賠償責(zé)任。而要主張延期交房是不可抗力造成的，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)提供相關(guān)機(jī)構(gòu)的證明文件，證明該情況符合法律認(rèn)可的條件。否則，開發(fā)商不能輕易免除延期交房的違約責(zé)任。

 

第三步：保留相關(guān)證據(jù)材料

 

注意保留相關(guān)證據(jù)材料。在發(fā)生延期交房的糾紛時(shí)，購(gòu)房人一方面應(yīng)當(dāng)搜集開發(fā)商延期交房的相關(guān)證據(jù)，另一方面應(yīng)當(dāng)保留關(guān)于延期交房造成的額外損失的證據(jù)。這樣不論在與開發(fā)商協(xié)商過程中還是在提起訴訟時(shí)，都能夠明確其違約事實(shí)，既可以按照合同條款主張約定的違約金，在實(shí)際損失超過約定的違約金的情況下，也可以要求開發(fā)商按照購(gòu)房人的實(shí)際損失承擔(dān)賠償責(zé)任，從而以事實(shí)為依據(jù)充分地維護(hù)自身的合法權(quán)益。

 

第四步：注意訴訟時(shí)效

 

鑒于房屋延期交付的時(shí)間存在不確定性，購(gòu)房人還應(yīng)當(dāng)注意訴訟時(shí)效問題。根據(jù)法律規(guī)定，購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)自約定的交房之日起兩年內(nèi)向開發(fā)商索賠延期交房的損失。而如果在訴訟時(shí)效期限內(nèi)向開發(fā)商主張上述權(quán)利，則新的訴訟時(shí)效就自主張的之日起重新計(jì)算兩年。因此，購(gòu)房人在解決糾紛時(shí)，應(yīng)保留向開發(fā)商提起索賠的證據(jù)，如通過書面函件以郵寄方式索賠，以避免因索賠超過訴訟時(shí)效而得不到法律的保護(hù)。