根據(jù)英國市場調(diào)查公司Dealogic的數(shù)據(jù)，中國企業(yè)或個人在海外房地產(chǎn)交易規(guī)模從2011年的5.47億美元猛增至2012年的18.6億美元。今年比較突出的一個變化是，美國房地產(chǎn)業(yè)的中國投資者正在從個人購房向房地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)變。目前，萬通[簡介 最新動態(tài)]“中國中心”在紐約世貿(mào)中心的“新家”即將啟用，鑫苑置業(yè)[簡介 最新動態(tài)]在紐約威廉斯堡的住宅樓項目將在年內(nèi)動工，剛剛收購了美國第二大院線AMC娛樂控股公司的大連萬達[簡介 最新動態(tài)]集團，也在為投資美國房地產(chǎn)市場“做功課”。

 

懂中文成為不少紐約地產(chǎn)中介的“標(biāo)配”

 

中國房地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)開始緊鑼密鼓地在美國市場布局，其中在紐交所上市的鑫苑置業(yè)旗下的美國公司成功地搶占了紐約住宅項目的開發(fā)權(quán)，引起彭博社、《華爾街日報》等眾多媒體關(guān)注。據(jù)資料顯示，該公司已在紐約布魯克林區(qū)威廉斯堡以5420萬美元競得8547平方米土地，是中國房地產(chǎn)開發(fā)商第一次獨立在美國開發(fā)一個重要的住宅項目。

 

從出境旅游到奢侈品消費，中國在消費排行榜的位置備受海外商家關(guān)注。根據(jù)全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會發(fā)布的報告，2011年3月至2012年3月，海外投資者在美國購房金額總計820億美元，來自中國買家的投資超過90億美元，較2010年上漲了89%，來自中國的買家已躋身為美國房地產(chǎn)的第二大投資群體。

 

強勁的購買力可能成為中國房地產(chǎn)開發(fā)商的“撒手锏”。有分析人士稱，中國消費者在美國現(xiàn)金收購房產(chǎn)，對美國房地產(chǎn)復(fù)蘇做出了相當(dāng)重要的貢獻?，F(xiàn)在懂中文或者粵語成了不少紐約房地產(chǎn)中介的“標(biāo)配”，無論是租房、買房，還是商業(yè)地產(chǎn)都有中國買家的身影。

 

歐陽默先生是紐約顧問公司Rockwood的董事長，協(xié)助網(wǎng)易、百度、阿里巴巴、鑫苑置業(yè)等完成了多筆在美融資業(yè)務(wù)，并且是鑫苑此次在紐約威廉斯堡開發(fā)項目的商業(yè)顧問。他在接受本報記者采訪時說，美國的住宅項目是下一個投資熱點，尤其是在華人聚集區(qū)或擁有優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)的舊金山、紐約、洛杉磯等地，如果有40%以上出售給中國買家，項目就算成功了，而做到這一點并不困難。由中國房地產(chǎn)商開發(fā)的住宅，如果在住房規(guī)劃及環(huán)境設(shè)計上更符合中國人的使用習(xí)慣，并完善中式餐飲、休閑或購物等周邊設(shè)施，對當(dāng)?shù)厝A人存在一定的吸引力。

 

與當(dāng)?shù)厣虡I(yè)團隊建立合作關(guān)系十分必要

 

美國房地產(chǎn)正在復(fù)蘇，但仍處于低谷。全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會最新數(shù)據(jù)顯示，今年2月,美國現(xiàn)有房屋銷售和價格仍保持在健康復(fù)蘇區(qū)間，已經(jīng)連續(xù)12個月呈現(xiàn)同比上漲。紐約房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)顧問王蕓對記者說，相對美國其他地方，紐約的房價受到金融危機的沖擊相對較小，擁有哥倫比亞大學(xué)、紐約大學(xué)等一流學(xué)府以及世界金融中心[最新消息 價格 戶型 點評]華爾街，無論是投資移民、留學(xué)準(zhǔn)備或者商業(yè)投資都十分保值，可以說是中國地產(chǎn)商投資的最佳選擇之一。

 

在鑫苑競標(biāo)成功后，項目附近土地價格不斷攀升，不少美國公司也開始在周圍宣布開啟新項目。歐陽默先生表示，中國地產(chǎn)投資美國，不僅要采用“中國模式”，也要采用“美國模式”，并且需要平衡兩種模式。中國在美國房地產(chǎn)界擁有巨大機遇，目前美國房價仍處于較低時期，中國擁有20年的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗，立足這個市場的關(guān)鍵在于尋找擁有經(jīng)驗和理解中國文化的美國團隊。

 

歐陽默說，對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，如何以較低的價格，拿到一塊好的地皮，同時獲得稅收減免等優(yōu)惠，需要顧及各層面的合作關(guān)系。在商界成功沒有標(biāo)準(zhǔn)化模式，但又有許多“本地化”模式可循。每個買家都希望拿到“尚未在市面上公開出售”的好交易，但事實上，許多單槍匹馬進入美國市場的中國投資者拿到的都是美國公司“挑剩下”的項目，所以與當(dāng)?shù)厣虡I(yè)團隊建立合作關(guān)系十分必要。

 

資本運作是中國房地產(chǎn)企業(yè)進入外國市場的重要環(huán)節(jié)，歐陽默稱之為“華爾街風(fēng)格的金融工程”。他說，中國企業(yè)需要學(xué)習(xí)利用債務(wù)融資等融資策略將利潤最大化，這不僅可以增加在美國的收益，還可以將經(jīng)驗帶回中國和全球其他資本市場。

 

“接受法律監(jiān)督和全面法律保護至關(guān)重要。”歐陽默說，中國企業(yè)“走出去”的每一步都要與當(dāng)?shù)氐姆煞ㄒ?guī)、商業(yè)習(xí)慣和文化相契合，這樣才能走得更穩(wěn)、更遠。