居住在小區(qū)內(nèi)，遇到停電、漏水、車位被占等情況時，業(yè)主第一時間想到的就是找物業(yè)，物業(yè)公司是小區(qū)的“總管家”。從本質(zhì)上來說，物業(yè)公司就是為小區(qū)的業(yè)主服務。實際上，這位為業(yè)主服務的“管家”掌管著整個小區(qū)的公共設施資源、公共財產(chǎn)和原本屬于業(yè)主，而業(yè)主卻并不知情的種種營收。而對于業(yè)主來說，在某些情況下還要受到這位雇來的“管家”的脅迫，更多的時候，業(yè)主們并不清楚自己花錢到底買來了什么服務。

 

事件一：新房驗收預交物業(yè)費沒有依據(jù)

 

記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，買了新房的業(yè)主們往往都會碰到這樣的情況：新房驗收的同時，物業(yè)公司要求業(yè)主預交一段時間的物業(yè)費(一般是3個月，有的樓盤甚至要求交半年或一年)。實際上，物業(yè)公司預收物業(yè)費的做法沒有依據(jù)。

 

按照規(guī)定，物業(yè)管理公司不得違背業(yè)主或非業(yè)主使用人的意愿提前收費；經(jīng)批準可以預收的，預收期不得超過6個月。對此，若是物業(yè)公司沒有出示政府行政部門批準文件，可以拒交。遇到物業(yè)公司借此拒交業(yè)主鑰匙的情況，業(yè)主完全可以向物業(yè)管理部門和物價部門投訴。

 

事件二：業(yè)主的個人信息很值錢

 

在我市，很多小區(qū)的開發(fā)商都有自己配套的物業(yè)公司，當樓盤交付業(yè)主使用的同時，物業(yè)公司從自己所在的開發(fā)商公司接過業(yè)主名錄，里面往往有業(yè)主的聯(lián)系方式、身份證號碼、家庭住址等詳細信息。手中掌握了業(yè)主信息的物業(yè)人員，有時會偷偷把名錄復印出來向有需求的公司兜售，以此獲取私利。

 

事件三：業(yè)主能享用的“免費保修期”很短暫

 

業(yè)主家中的墻面、頂棚、地面、門窗、五金件、管道、衛(wèi)生潔具、燈具和電器開關，都有2個月到1年的保修期。但是起始日期卻是從工程竣工驗收合格之日開始計算的。部分所謂的免費維修，甚至在業(yè)主還沒買到房子的時候它就已經(jīng)過期了。只有供熱、防水、各類管道等設施的保修期相對長一些，在2至5年左右。

 

而事實上，甚至連單元樓下的安全電子門、單元內(nèi)的電梯壞了，業(yè)主也可能需要付錢。雖然物業(yè)公司通常會說，維修和購置新設施的費用可以啟用公用設置基金，費用不足的部分才由業(yè)主平攤，但這筆基金的啟用要得到2/3以上的業(yè)主簽字同意。且不說會不會得到業(yè)主的同意，就是這筆公共設置基金到底有多少，有哪個業(yè)主是清楚的？夠不夠用業(yè)主根本就不知道，要不要業(yè)主添錢完全由物業(yè)公司說了算。

 

事件四：設施維護費裝進“腰包”

 

對于一個新建小區(qū)而言，設備都是新的，頭一年維護責任都歸設備廠商，其后至少三到五年內(nèi)也不容易出大的故障，因此這期間的物業(yè)費多一半都被物業(yè)賺走了。比如小區(qū)綠化費，在業(yè)主入住時物業(yè)公司就開始收取，但如果新小區(qū)的綠地在入住時尚未建成，那么這筆費用就流入了物業(yè)公司的腰包。等次年綠地建成了，綠化費照收不誤。僅僅綠化費這一項上，物業(yè)公司就能白賺一年的錢。

 

由此可見，房地產(chǎn)商為何愿意給樓盤配上自己的物業(yè)公司就不難理解了。對于一個新小區(qū)而言，物業(yè)公司是相當賺錢的。隨著小區(qū)的年限變長，日積月累的問題日益暴露時，一個老小區(qū)想找到愿意接手的物業(yè)公司是很難的。

 

事件五：業(yè)主不知公共設施的收益哪去了

 

新的《物權法》規(guī)定，電梯間、外墻等屬于公共設施，產(chǎn)權歸全體業(yè)主所有。這些共用場所要經(jīng)營廣告，首先要經(jīng)業(yè)主委員會同意，其收入也應歸全體業(yè)主所有。

 

按照《物權法》，電梯間、大堂入口往往都有時時更換的廣告，這部分廣告收入，屬于利用公共空間經(jīng)營所得，理應歸全體業(yè)主所有。然而，即使業(yè)主在賬目上能夠看到這筆收入，它卻不會被發(fā)到業(yè)主手中。因為按規(guī)定，這些錢應該用于補充物業(yè)費的不足、業(yè)主的其他各項開支或規(guī)劃房屋的維修基金和房屋公用設施專用基金，物業(yè)從中可以收取一些管理費。但問題在于，房屋維修基金和公用設施基金被物業(yè)公司花在了哪里？花了多少？業(yè)主往往既不知道自己賺了多少錢，也不知道錢是被如何花掉的，錢都在物業(yè)手中，業(yè)主沒有知情權和支配權，業(yè)主和物業(yè)公司之間普遍存在著“信息不對稱”的問題。

 

事件六：催繳物業(yè)費無權停電停水

 

如果水電是被供電局和自來水公司停掉的，作為自來水公司和供電局的“傳聲筒”，物業(yè)公司定期會收到欠水電費的業(yè)主名單，然后根據(jù)自來水公司、供電局的要求來停水停電。但對于抄表到戶的樓盤，停水停電都是由自來水公司和供電局派人。

 

記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，有不少業(yè)主都遇到過因為物業(yè)費沒有及時繳納，就被物業(yè)公司擅自停水停電。但實際上，物業(yè)可以通過打電話、發(fā)傳單、上門等方式來催促業(yè)主或租客交付物業(yè)費，卻沒有權利采勸停水停電”的手段，這是違反法律規(guī)定的，業(yè)主有權起訴物業(yè)公司。

 

事件七：物業(yè)只能收“違約金”

 

在法律層面上“滯納金”只針對向行政機關交付費用的概念。比如水電費，延遲交付費用就需要支付滯納金。而物業(yè)公司和業(yè)主之間是平等的民事主體，兩者之間形成的是服務合同關系，雙方應經(jīng)過平等協(xié)商簽訂合同，并按合同約定履行各自的權利與義務。可見，如果業(yè)主沒能按時交付物業(yè)費，物業(yè)公司也只能按照《物業(yè)服務合同》規(guī)定收取違約金，而非滯納金。

 

事件八：遇上被盜竊可以追究物業(yè)

 

在很多小區(qū)，物業(yè)都向業(yè)主承諾，小區(qū)實行封閉管理，為業(yè)主提供24小時在崗值班、巡邏保衛(wèi)服務，做好小區(qū)內(nèi)的安全防范工作。事實上，盡管有值崗人員，有巡邏人員，甚至還增加了技術防范設置，但盜竊事件卻仍然無法杜絕。

 

《物業(yè)管理條例》第三十六條規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。因此，業(yè)主家中被盜，物業(yè)公司是否承擔賠償責任，要根據(jù)業(yè)主和物業(yè)公司簽訂的《物業(yè)管理服務合同》中的具體約定進行分析。當業(yè)主家中財產(chǎn)失竊，物業(yè)公司又拒絕承擔賠償責任時，如果有證據(jù)能夠證明物業(yè)公司有明顯失職情形，并且這種失職與業(yè)主家中被盜存在一定的因果關系，比如可讓物業(yè)公司舉證：保安人員未脫崗，監(jiān)控系統(tǒng)全面良好運作，可疑人員被盤查詢問等，如果不能證明，則物業(yè)公司要承擔一定的賠償責任。

 

事件九：物業(yè)管理費可以協(xié)商

 

通常情況下，物業(yè)公司收取多少物業(yè)費由物業(yè)公司單方面定價，規(guī)定多少，業(yè)主就需要繳納多少。但事實上，物業(yè)費并不應該由物業(yè)公司一方自行定價。在一些基本項目上，物業(yè)管理條例明確規(guī)定了收費標準，余下服務項目，如綠化費、高低樓層費等，業(yè)主可以與物業(yè)公司商議定價。一位業(yè)內(nèi)人士建議說，如果物業(yè)公司以物價上蛤者人力成本增加為由要上漲物業(yè)費時，可以通過物業(yè)費收支分析來確定物業(yè)公司的要求是否合理，上漲多少，可以由雙方協(xié)商決定。