房企利用漏洞規(guī)避“一次性公開(kāi)所有可售房源”

 

昨日，國(guó)家發(fā)改委官網(wǎng)發(fā)布了對(duì)近期違反商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定的8家房企的通報(bào)，并宣布對(duì)這些企業(yè)處以累計(jì)超1000萬(wàn)元人民幣的罰款。與此同時(shí)，國(guó)家發(fā)改委再次重申房企須一次性公開(kāi)所有可售房源，不得采用拖延開(kāi)盤時(shí)間或者控制房源等手段捂盤惜售，故意制造房源緊張氣氛。

 

然而記者昨日調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這一房地產(chǎn)的頑疾在申城也頻頻發(fā)生，僅4月前兩周10個(gè)開(kāi)盤項(xiàng)目中，按時(shí)保量進(jìn)行銷售的只有2個(gè)，其他項(xiàng)目推盤房源的預(yù)售證顯示的開(kāi)盤時(shí)間大多在3月份，有些甚至都是去年5月就應(yīng)該一同上市的房源。業(yè)內(nèi)人士坦言，政策漏洞和取證難成為房企“陽(yáng)奉陰違”的保護(hù)傘。

 

政策

 

國(guó)家發(fā)改委打擊“人造”房源緊張

 

昨日，國(guó)家發(fā)改委通報(bào)了8家房企違反明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定的典型案件，其中有兩家房企就是因?yàn)闆](méi)有將預(yù)售證內(nèi)的房源一次性對(duì)外銷售，最終被依法實(shí)施行政處罰。

 

在進(jìn)行處罰的同時(shí)，國(guó)家發(fā)展改革委還發(fā)文強(qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)企業(yè)必須嚴(yán)格按照國(guó)務(wù)院辦公廳通知和《商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》的要求，在交易場(chǎng)所醒目位置放置標(biāo)價(jià)牌、價(jià)目表或者價(jià)格手冊(cè)，一次性公開(kāi)所有可售房源，明確標(biāo)示所有可售房源的價(jià)格及相關(guān)信息，不得把明碼標(biāo)價(jià)變成 “口頭告知”，不得采用拖延開(kāi)盤時(shí)間或者控制房源等手段捂盤惜售，故意制造房源緊張氣氛；不得標(biāo)示虛假信息或使用欺騙性、模糊性的語(yǔ)言誤導(dǎo)消費(fèi)者，侵害消費(fèi)者知情權(quán)、選擇權(quán)和公平交易權(quán)。

 

與此同時(shí)，國(guó)家發(fā)展改革委要求，各級(jí)價(jià)格主管部門要切實(shí)貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院辦公廳通知的要求，把商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)作為常態(tài)監(jiān)管，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)違反規(guī)定的行為，發(fā)現(xiàn)一起，查處一起，決不姑息。

 

雖然本次通報(bào)中未有上海房企受到處罰，但是對(duì)于拖延開(kāi)盤時(shí)間或者控制房源等手段，滬上房企開(kāi)盤實(shí)際上也是頻頻發(fā)生。

 

調(diào)查

 

4月新樓盤僅兩成按時(shí)保量銷售

 

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，4月前兩周申城有10個(gè)開(kāi)盤項(xiàng)目，如果按照上海市房管局信息官網(wǎng)“網(wǎng)上房地產(chǎn)”所顯示的情況，按時(shí)保量進(jìn)行銷售的樓盤只有2個(gè)。其他項(xiàng)目的房源，要么是預(yù)售期已經(jīng)過(guò)了一個(gè)月，甚至是近一年的，要么就是推出的房源與預(yù)售證上申請(qǐng)的房源數(shù)量不符。

 

位于浦東川沙的畢加索小鎮(zhèn)[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]，4月11日推出新房源。 12日當(dāng)記者咨詢?cè)摲吭词蹣翘帟r(shí)，工作人員稱，本次只有40多套房源，已經(jīng)有30多個(gè)意向客戶，公司決定提前開(kāi)盤。目前該樓盤僅剩5套房源，均位于頂樓，“這次是我們加推的房源，因此數(shù)量肯定不多的，下次開(kāi)盤有可能要等到5月，數(shù)量也不會(huì)很多。 ”

 

然而，記者在網(wǎng)上發(fā)現(xiàn)，該項(xiàng)目最近一次獲得的預(yù)售證時(shí)間為去年5月，其顯示的開(kāi)盤時(shí)間為5月25日，共推出了382套，而在今年，該項(xiàng)目未曾獲得一張預(yù)售許可，上周實(shí)際開(kāi)盤的40套，就是去年5月預(yù)售的延期房源。對(duì)此，該樓盤的工作人員則堅(jiān)稱自己開(kāi)盤是在取得預(yù)售證后才推出，而時(shí)間長(zhǎng)短則以不知情來(lái)加以搪塞。

 

40套可以立馬察覺(jué)，但是如果是上百套，購(gòu)房者的警惕性有可能就會(huì)被售樓處的熱銷和排隊(duì)場(chǎng)景所驅(qū)散。上周末，位于閔行的嘉怡水岸再度熱銷。項(xiàng)目共推出了150套兩房、三房房源，均價(jià)1.6萬(wàn)-1.7萬(wàn)元/平方米，銷售人員介紹稱，開(kāi)盤排隊(duì)已經(jīng)成為項(xiàng)目一景，開(kāi)盤當(dāng)天4月13日就賣了126套，14日上午又成交了10多套。成交實(shí)際上已經(jīng)超過(guò)9成。

 

這已經(jīng)是該項(xiàng)目連續(xù)兩次開(kāi)盤都取得佳績(jī)，但是記者發(fā)現(xiàn)，這一成績(jī)一方面是項(xiàng)目得到購(gòu)房者的認(rèn)可，另一方面也得益于房企 “饑餓營(yíng)銷”的策略。在網(wǎng)上房地產(chǎn)上，記者也沒(méi)有查到該項(xiàng)目在4月獲得過(guò)預(yù)售證的信息，其最近的一次獲得預(yù)售證的時(shí)間為今年3月，信息顯示，該項(xiàng)目3月5日將有454套房源推出。

 

那么4月推出的150套房源出自哪里呢？上周末記者采訪中發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)場(chǎng)銷控表上所顯示的樓棟名稱，在3月預(yù)售證所涉及的房源信息中可以查到，這表明本次推出的房源實(shí)際上均屬3月就可預(yù)售房源。

 

癥結(jié)

 

政策漏洞成為房企“避風(fēng)港”

 

10個(gè)項(xiàng)目有8個(gè)沒(méi)有完全按照網(wǎng)上房地產(chǎn)信息進(jìn)行對(duì)外銷售，其延期時(shí)間大多超過(guò)了上海市房管部門規(guī)定的取得預(yù)售證之后的7天時(shí)限，更與國(guó)家發(fā)改委的規(guī)定必須一次性推出所有可售房源存在一定差距。業(yè)內(nèi)人士對(duì)此坦言，原有政策存在漏洞，這使得部分房企常常有借口躲避調(diào)查。

 

“現(xiàn)在這種情況的取證非常難，開(kāi)發(fā)商完全可以用部分房源給優(yōu)惠來(lái)躲避調(diào)查。 ”上海中原地產(chǎn)研究咨詢部高級(jí)經(jīng)理龔敏介紹道。她表示，目前很多樓盤在進(jìn)行預(yù)售申報(bào)的時(shí)候，其預(yù)售申報(bào)價(jià)格肯定會(huì)高于實(shí)際開(kāi)盤價(jià)格。而部分開(kāi)發(fā)商在開(kāi)盤的時(shí)候，美其名曰稱其為優(yōu)惠打折，這使得發(fā)改委或是房管局進(jìn)行調(diào)查時(shí)存在取證難。 “開(kāi)發(fā)商可以表示，預(yù)售證中的房源都是可售的，但是只有今天推出的40套或者是100套是這個(gè)優(yōu)惠價(jià)，其他的房源按照申報(bào)價(jià)賣，這對(duì)于購(gòu)房者或者是房管部門而言，很難確定它如何算一次性推出。 ”龔敏如是說(shuō)。

 

而嘉定一房管部門工作人員也表示，對(duì)于是否一次性開(kāi)盤的問(wèn)題，房管部門針對(duì)一些購(gòu)房者的舉報(bào)實(shí)際上大多要求開(kāi)發(fā)商拿房子出來(lái)賣，“因?yàn)榉科蠖紩?huì)用優(yōu)惠折扣來(lái)搪塞。 ”

 

實(shí)際上開(kāi)發(fā)商在這方面已經(jīng)琢磨了很多套“解釋方案”。一房企銷售總監(jiān)向記者透露，其項(xiàng)目還出現(xiàn)了一棟樓不同面積的房源分開(kāi)銷售的情況。“90平方米的小戶型我們推的時(shí)候優(yōu)惠少，大戶型的房源優(yōu)惠多，銷售也主推大戶型，等大戶型賣得差不多了，再調(diào)整90平方米小戶型的優(yōu)惠，這樣同一棟樓房源就可以分不同時(shí)間段進(jìn)行銷售。 ”

 

同策研究咨詢中心總監(jiān)張宏偉也坦言，現(xiàn)在房企大多按照市場(chǎng)的蓄水來(lái)確定開(kāi)盤量，因此一張預(yù)售證分幾期開(kāi)盤已經(jīng)成為房企營(yíng)運(yùn)的常態(tài)。 “就是我們俗稱的‘少量多批’，這種情況的確會(huì)帶來(lái)故意制造房源緊張氣氛的情況，但是也不可否認(rèn)，開(kāi)發(fā)商這也是根據(jù)市場(chǎng)來(lái)做的調(diào)節(jié)。如果一次性全部推出后，好的房源全部賣出，其他位置的房源如何銷售，這也是一個(gè)現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題。 ”張宏偉解釋道。