深度透析
新盤 “限價”沒標準
因為有京版國五條的政策支撐，住建委在與開發(fā)商就項目是否順利下發(fā)預售證的博弈中也越發(fā)強勢。
“開發(fā)商都知道住建委要砍價，所以每次申報預售價都要高出實際售價三分之一”，一位大型國企房地產營銷總監(jiān)對記者表示，比如買四萬的房子，報價時必須五萬多，就跟菜市場一樣的討價還價，直到開發(fā)商和住建委商量出一個雙方都認可的價格就可以發(fā)放預售證了。
但現(xiàn)如今，政府自認為的合理價格卻比之前嚴格了很多。
北京國企開發(fā)公司負責人表示，按照目前的規(guī)定，原則上新開盤項目的定價不超過區(qū)域均價、已開盤項目定價不超過前期銷售平均價格、當月銷售價格不超過上月銷售平均價格等已經成為獲得預售許可的重要條件。
“北京市對于漲價的容忍度并沒有具體標準。”大興某開發(fā)商表示，“同行在互相交流中發(fā)現(xiàn)，在大興，18000元/平方米是個關鍵的檻，如果新取證項目在17000-17500元/平方米，政府就會批，但超過18000元/平方米就不會批”。其他開發(fā)商也向記者證實，近期大興生物醫(yī)藥基地多批房源均未取得預售證，就是由于報價超過了18000元/平方米。
上述開發(fā)商還發(fā)現(xiàn)，政府對房山項目的漲價容忍度只有3%。該人士告訴記者，“開發(fā)商漲價一般是稱成本投入過高，但住建委會依據(jù)成本投入與收益之間的關系給你算賬，如果收益過高，漲價的申請就會被駁回。”
事件延伸
新盤也將出爐“指導價”
既然目前新盤定價沒有具體的指標，但是并不代表以后沒有。
“像二手房市場已經在用的區(qū)域計稅指導價一樣，北京市也在籌建一個新房的區(qū)域平均指導價格體系。比如細化到大興生物醫(yī)藥基地板塊、黃村板塊，不同區(qū)域設定不同的平均指導價格作為新盤報批參照標準。包括毛坯房、精裝修等其他因素在這個體系里也會有明確的系數(shù)加成。”一位業(yè)內知情人士透露。
一個系統(tǒng)化的新盤申報價格參照體系或將于4月中旬上線，其覆蓋多個部門協(xié)同調研后折算出的北京各區(qū)域新房預售指導均價。
市場影響
短期內供應緊張 房價上漲
政府對新盤取證價格的管制進一步嚴格，而且將價格管制的范圍由原來的期房進一步擴展到現(xiàn)房。
亞豪機構分析師郭毅認為，在這樣嚴厲的管制手段下，近期計劃開盤項目均需按照新的政策要求調整取證價格、摸底客戶的購房資格及購房心態(tài)，短期內將會造成取證、開盤項目量的減少，導致市場新增供給不足。
同時，已取得預售許可的項目為了給下期取證時的報批價格留出充分的審批空間，可能會以漲價來拉升本期的成交均價。因此，近一至兩個月房地產市場將因庫存緊張、供給不足以及開發(fā)商漲價三方面因素推動房價繼續(xù)上升。
供應高峰將出現(xiàn)在年中
郭毅分析，今年的供應高峰原本會出現(xiàn)在4、5月和8、9月，但受“國五條”影響，首輪供應高峰可能會后移一個月左右。五六月份，開發(fā)商完成了取證價格、推出產品的調整，同時購房者也對“國五條”的政策影響有所消化，開盤項目量將開始回升，同時價格管制也將收到實效，北京商品住宅的成交價格有望逐步止?jié)q企穩(wěn)。
可是，價格管制雖然在中短期內可以抑制房價上漲，但不應長期執(zhí)行。主要原因在于目前的土地出讓環(huán)節(jié)采取市場競爭，而在土地開發(fā)完成推向市場的銷售環(huán)節(jié)卻采取價格管制，本身就扭曲了市場原本可以自行調節(jié)的定價機制。同時開發(fā)商因利潤率降低，也會對在北京地產市場追加投資心存疑慮，從而造成土地流拍、地價下滑、新盤供給減少，這將影響到1-2年后的地產市場，樓市的供求矛盾難以破解，房價恐將繼續(xù)高企。
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