北京的樓市調(diào)控持續(xù)升級。
繼從嚴(yán)征收“20%個稅”、加強(qiáng)限購和提高二套房貸之后，4月10日，北京市住建委主任楊斌又表示，將對該市新建樓盤實(shí)施限價政策，增加“限房價、競價地”地塊的供應(yīng)，“新盤取得預(yù)售資格的時候要報(bào)價，報(bào)價不能明顯高于該樓盤此前的成交價，也不能明顯高于周邊同類品質(zhì)商品房的價格”。
昨日 (4月17日)，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者梳理發(fā)現(xiàn)，這一調(diào)控措施，將使一些地王項(xiàng)目遭遇“面粉貴過面包”的窘境，“香餑餑”變成了“燙手山芋”。備受關(guān)注的萬柳地王，就是一個典型案例，因?yàn)槠淇捎?jì)算出的成本價，明顯高于目前周邊以往開盤項(xiàng)目的預(yù)售價，在取得預(yù)售許可證時，其定價策略將面臨政策限制。
萬柳地王定價難/
2012年，北京土地市場最為引人注目的事件，當(dāng)屬萬柳地塊的出讓。
去年7月，北京海淀萬柳一塊面積3.9萬平方米的土地，在央企“集體放棄”、萬科[簡介 最新動態(tài)]全程未舉牌的情況下，經(jīng)歷了10次網(wǎng)上報(bào)價、46輪現(xiàn)場競價以及326輪回購面積博弈后，終被民企中赫置地投資控股有限公司(以下簡稱中赫置地)摘得。
中赫置地以26.3億元的最高上限價格、40.9%的溢價率、配建16400平方米回遷房的條件，最終勝出。據(jù)業(yè)內(nèi)人士測算，扣除海淀區(qū)政府回購的面積后，該地塊樓面價約為4.29萬元/平方米，刷新了北京單價地王的紀(jì)錄。
當(dāng)時就有分析指出，如果考慮到政府回購房以及各種建安、財(cái)務(wù)、管理成本，該地塊的項(xiàng)目成本接近6萬元/平方米，未來開盤價格在8萬元/平方米以上。
曾發(fā)起北京第一起集資建房的業(yè)內(nèi)人士于凌罡當(dāng)時就曾提出質(zhì)疑：考慮到資金每年10%的利息成本，以及5000元/平方米的建房成本，兩年后，萬柳地塊的直接得房成本將達(dá)33億元，再考慮10%的其他成本(稅費(fèi)和管理)，每平方米不賣到59450元，開發(fā)商就是賠本賺吆喝。
值得注意的是，該地塊所在的萬柳區(qū)域，目前已是比較成熟的高檔社區(qū)，2008年以后，區(qū)域內(nèi)基本已經(jīng)無期房住宅供應(yīng)。周邊中介工作人員也向 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者證實(shí)，該區(qū)域最近幾年無新盤入市。
記者在北京市住建委的網(wǎng)站上，以“萬柳”為項(xiàng)目地址進(jìn)行搜索，共查到11個預(yù)售許可證，取得時間從2003年到2008年不等，最近一個項(xiàng)目是2008年的萬柳華府尚園，其住宅擬售價格僅為4.4萬元/平方米，遠(yuǎn)低于萬柳地王項(xiàng)目的實(shí)際成本價。
在海淀區(qū)，還有兩個高端樓盤在2012年取得過預(yù)售證。“西山壹號院[最新消息 價格 戶型 點(diǎn)評]”最高擬售價格為60706元/平方米，住宅最高成交均價為47212元/平方米。“萬科如園”住宅擬售價格最高報(bào)60536元/平方米，住宅最高成交均價為42264元/平方米。這兩個項(xiàng)目的成交均價都低于萬柳地王項(xiàng)目的實(shí)際成本價。
因此，如果按上述北京新政執(zhí)行，萬柳地王項(xiàng)目的成本價又明顯高于目前周邊以往開盤項(xiàng)目的預(yù)售價，在其取得預(yù)售許可證時，定價將面臨政策限制，中赫置地就可能賠本。
記者致電中赫集團(tuán)[簡介 最新動態(tài)]媒體發(fā)言人劉峰，試圖詢問該項(xiàng)目的開盤時間、預(yù)計(jì)售價、建設(shè)成本等問題，均未能得到回復(fù)。
北京高端項(xiàng)目失寵？
在中赫置地開發(fā)的項(xiàng)目中，以豪宅 “釣魚臺七號院[最新消息 價格 戶型 點(diǎn)評]”最為出名。記者查詢北京市住建委網(wǎng)站得知，該項(xiàng)目現(xiàn)房成交價超過11萬元/平方米。
隨著調(diào)控政策的持續(xù)收緊，萬柳地王恐難復(fù)制“釣魚臺七號院”的成功模式。據(jù)相關(guān)媒體報(bào)道，北京住建委還擬對現(xiàn)房價格進(jìn)行干預(yù)。開發(fā)商將期房轉(zhuǎn)為現(xiàn)房銷售，這一“漏洞”也會被堵住。
上海易居研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析道，中赫置地?fù)碛懈叨俗≌_發(fā)的實(shí)力毋庸置疑，但在高成本拿地后，卻面臨一系列調(diào)控政策，特別是限價政策，將使其項(xiàng)目陷入進(jìn)退兩難的境地。即使有較好的成本控制能力，也很難再“榨”出項(xiàng)目利潤，甚至面臨成本不保的尷尬。因此，在政策變數(shù)下，很難保證項(xiàng)目不出現(xiàn)踉蹌的姿態(tài)。
中原地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至目前，在“國五條”出臺后的1個多月時間內(nèi)，北京合計(jì)預(yù)售項(xiàng)目為16個，提供住宅套數(shù)為4521套，其中已簽約的住宅套數(shù)為1425套，簽約率為31.5%(4月以后因新政改變了對購房資格核驗(yàn)的時間，以后預(yù)售項(xiàng)目體現(xiàn)到簽約數(shù)據(jù)起碼需要10天)。
在去年同期的3月到4月15日，北京入市的期房項(xiàng)目有24個，合計(jì)供應(yīng)住宅套數(shù)為4863套。即是說，在新政后，北京供應(yīng)項(xiàng)目實(shí)際并未明顯減少。
在16個預(yù)售項(xiàng)目中，所有老項(xiàng)目相比前期預(yù)售的項(xiàng)目價格均明顯受到了抑制，成交均價基本平穩(wěn)，出現(xiàn)平穩(wěn)的主要原因是，預(yù)售價格從3月開始明顯受到了監(jiān)管。
中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉分析認(rèn)為，北京樓市成交價格已經(jīng)停漲，主要影響來自于限價政策。短期來看，可能會抑制供應(yīng)量，但對市場的影響非常直接。而且一旦這一政策執(zhí)行時間過長，部分項(xiàng)目可能從資金成本的角度考慮加快預(yù)售。雖然新建住宅需求依然存在，但可售房源明顯減少，而且少數(shù)可售房源價格相比之前持平，也影響了二手房的價格。
“北京調(diào)控政策最嚴(yán)厲，從目前來看，北京樓市調(diào)控的政策壓力最大的并非二手房市場，反而是新建住宅市場。”張大偉說，如果監(jiān)管時間超過兩個月，各家房企不僅要面臨客戶需求變化的影響，其資金壓力也將明顯加大。所以預(yù)期在一兩個月的市場博弈后，很可能出現(xiàn)部分項(xiàng)目加快預(yù)售。房價目前來看，3個月內(nèi)零上漲的可能性非常大，北京樓市調(diào)控的效果可以說將是全國最明顯的。
嚴(yán)躍進(jìn)分析指出，高調(diào)拿地容易引起各種關(guān)注，在地王現(xiàn)象遭打壓的情況下，高地價易使市場對其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、拿地背景、操作透明度、捂盤惜售等形成質(zhì)疑。同時，在國家土地供給傾向于保障房及中小戶型產(chǎn)品的背景下，地王項(xiàng)目可能在未來市場中“失寵”。
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