短期內(nèi)地方政府難擺脫土地財政依賴

近期，網(wǎng)上一則“政府和銀行從房地產(chǎn)銷售收入中拿走75%”的消息引發(fā)廣泛關(guān)注。

多位業(yè)內(nèi)專家向記者表示，盡管該計算方法存在一定誤差，但土地出讓金、各種稅費占房價的六成以上是不爭的事實。如此高的比例反映出，短期內(nèi)地方政府難以擺脫對土地財政的依賴。

計算方法之爭

日前，某媒體負(fù)責(zé)人稱，“2012年房地產(chǎn)業(yè)銷售6.4 萬億元，繳納契稅2874億元、房產(chǎn)稅1372億元、營業(yè)稅4051億元、土地增值稅2719億元，繳稅合計約1.1萬億元，銀行房貸余額12萬億元，獲8400億元利息，土地收入28517億元，政府和銀行從房地產(chǎn)獲得收入47917億元，占6.4萬億元收入的75%。”該微博被轉(zhuǎn)發(fā)一萬多次，“75%”這一驚人的數(shù)字，引發(fā)了較大爭議。

對于上述計算方法，多位業(yè)內(nèi)人士表示，簡單地將該年的土地出讓金與稅費相加，除以該年新建商品房銷售總額，并不準(zhǔn)確。

中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強(qiáng)向記者表示：“土地出讓金與房地產(chǎn)銷售兩者發(fā)生的時間并不匹配。也就是說，拿地之后，出讓地塊上的項目獲得銷售收入通常是在一年半到兩年之后，因此當(dāng)年的土地出讓金并不能簡單地計算為當(dāng)年的房地產(chǎn)的成本。此外，從銀行獲得貸款會產(chǎn)生相應(yīng)的融資成本和財務(wù)成本，這些都是開發(fā)商的成本之一。”

而對于房企來說，其收入也不僅僅是項目銷售如此單一。

“房企獲得的土地是有增值和溢價的，從中房企也可以獲得一定的收益。”陳國強(qiáng)表示。

陳國強(qiáng)強(qiáng)調(diào)，多個費用并非在同一時間發(fā)生，有的費用也不是一次付出的，而是在不同環(huán)節(jié)分多次付出。只是這些費用放在政府這一個筐里。

中國指數(shù)研究院副院長陳晟與陳國強(qiáng)觀點相似，均認(rèn)為該計算方法存在問題。陳晟指出：“一般來說，銀行并不計算在內(nèi)，因為銀行貸給開發(fā)商的資金本身也是有成本的，通常只計算稅費以及土地出讓金。”

實際上，對于土地出讓金以及稅費在開發(fā)成本中所占的比例一直引人關(guān)注。早在2009年，全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會向當(dāng)年的兩會提交了一份名為《關(guān)于我國房價何以居高不下》的提案，該提案指出，地產(chǎn)開發(fā)項目的土地成本占直接成本的比例為58.2%；總費用支出當(dāng)中流向政府的部分(土地成本+總稅收)所占比例為49.42%，并由此引發(fā)了關(guān)于房價成本的爭論。

近幾年，關(guān)于房價成本購成的討論一直沒有停過，而土地及稅費在其中所占的比重版本不同，而相同的是在各版本中，地價及稅費在房價中的比例逐年不斷提高。

陳國強(qiáng)認(rèn)為：“房地產(chǎn)行業(yè)所承擔(dān)的稅費存在于各實體經(jīng)濟(jì)中，房價高的確與地價高和稅費高有關(guān)系，但是并不能將房價高全部歸咎于此。貨幣超發(fā)、通貨膨脹、投資渠道單一等多方面因素都可以影響到房價的水平。”

此外，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)中，2012年6.4 萬億銷售額，特指新建商品房銷售額，而契稅和營業(yè)稅包括新建商品房和二手房，房產(chǎn)稅是二手房持有環(huán)節(jié)的稅收。

樓市助地方財政增長

“土地出讓金以及稅費占房地產(chǎn)銷售收入百分之六十左右。”陳國強(qiáng)表示，地價約占房價成本的三分之一到二分之一，稅費大約占房地產(chǎn)銷售的三成到四成。除了土地和稅費之外，房企還有其它成本產(chǎn)生。

包括陳晟、華東師大商學(xué)院房地產(chǎn)系主任華偉在內(nèi)的專家均認(rèn)為，目前來看，60%是比較客觀的比例。

日前，國家統(tǒng)計局公布2013年第一季度國民經(jīng)濟(jì)運行情況。數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，全國商品房銷售面積和銷售總額分別較去年同期大增37.1%和61.3%。而房地產(chǎn)銷售的增長反映到了地方財政收入的增長上。

財政部公布的數(shù)據(jù)顯示，一季度房地產(chǎn)交易帶動地方財政收入增速明顯，收入達(dá)到17428億元，同比增長13.7%，但同期的中央財政收入14606億元，同比下降0.2%。歸地方所有的稅種中，營業(yè)稅為4596億元，同比增加561億元，增長14%；土地增值稅822億元，同比增長34.7%；契稅917億元，同比增長38.3%；城鎮(zhèn)土地使用稅404億元，同比增長7.5%；耕地占用稅432億元，同比增長7.9%。財政部認(rèn)為，這主要是房地產(chǎn)市場成交額增加帶動房地產(chǎn)營業(yè)稅相應(yīng)增加。

“從中可以看出房地產(chǎn)對地方政府的重要性和貢獻(xiàn)度，稅費與土地價格難以下降，加之原材料、勞務(wù)用工費的上漲，正所謂水漲船高，房價難以下降。這也是歷次調(diào)控成為空調(diào)的主要原因。”華偉表示。

陳晟表示：“目前，一線城市地方政府不再過度依賴土地收入，但是二三線地市短期內(nèi)難擺脫對土地財政的依賴。因此，此次地方國五條細(xì)則出臺，一線城市從緊，而二三線城市則普遍較為寬松。”