4月初，以商業(yè)地產(chǎn)為核心的金融街[簡介 最新動(dòng)態(tài)] (000402，SZ)發(fā)布了2012年年報(bào)，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，2012年金融街住宅產(chǎn)品的增速卻遠(yuǎn)高于商業(yè)地產(chǎn)的銷售增長。
在住宅產(chǎn)品業(yè)績?nèi)ツ晖仍鲩L超過135%的背景下，金融街今年仍將加大對商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)力度。金融街控股副總經(jīng)理王志剛近期就公開表示，金融街將增大對商業(yè)地產(chǎn)的關(guān)注，大型綜合體項(xiàng)目的開發(fā)和銷售，依然是未來公司支柱性營收來源。
不過，從嚴(yán)征收“20%個(gè)稅”、加強(qiáng)限購和提高二套房貸之后，近期北京市住建委主任楊斌在媒體上的表態(tài)，對金融街2012年的月壇項(xiàng)目會(huì)有怎樣的影響？業(yè)內(nèi)分析人士表示，這或?qū)⒂绊戫?xiàng)目的推盤節(jié)奏。
2013將偏重商業(yè)地產(chǎn)/
2012年也許是金融街住宅銷售業(yè)績最好的一年。
2012年年報(bào)顯示，金融街整體銷售突破200億元，全年實(shí)現(xiàn)銷售簽約額約205億元。其中住宅產(chǎn)品銷售簽約額約111億元，較上年增長約135%，占全年銷售額54.15%；全年實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)銷售簽約額約94億元，較上年增長約13%，占全年銷售額45.85%。而在2011年年報(bào)里，金融街實(shí)現(xiàn)的130億元簽約額中，商務(wù)地產(chǎn)銷售約為83億元，占比63.85%，公司住宅銷售約為47億元，占比36.15%。
雖然金融街2012年住宅項(xiàng)目的銷售取得了非常好的業(yè)績，但公司方面仍偏向在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的發(fā)展。公司在2012年年報(bào)中稱，將積極把握外部環(huán)境變化帶來的機(jī)遇和挑戰(zhàn)，強(qiáng)化商務(wù)地產(chǎn)特色，圍繞經(jīng)營增長與盈利提升開展工作，打造競爭、健康、和諧企業(yè)，實(shí)現(xiàn)公司的可持續(xù)發(fā)展。
事實(shí)上，金融街的2012年年報(bào)顯示，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的整體形勢并不容樂觀。全國辦公樓的開發(fā)投資額超過3300億元，同比增長31.6%，銷售額為2700多億元，僅同比增長12.2%；商業(yè)營業(yè)用房的開發(fā)投資額達(dá)到9312億元，同比增長25.4%，銷售額為7000億元，僅同比增長4.8%。
顯然，商業(yè)地產(chǎn)的投資大于需求的風(fēng)險(xiǎn)已露出苗頭。相比之下，住宅市場的情況看起來要好一些。全國全年投資總額4.94萬億元，同比增長11.4%，但銷售額卻達(dá)到5.35萬億元，同比增長10.9%。
對于公司加大對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投入的原因。金融街品牌經(jīng)理付韻韻對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，這其實(shí)是保持對商業(yè)地產(chǎn)的關(guān)注。雖然2012年住宅銷售相比以往占整體銷售的比重較大，并且是歷史上最大的一年，但按照公司原來的戰(zhàn)略，還是以商業(yè)地產(chǎn)為主。
月壇項(xiàng)目或受制限價(jià)令/
盡管金融街采用仲量聯(lián)行研究數(shù)據(jù)，來表達(dá)公司對北京商業(yè)地產(chǎn)市場的看好，如2012年北京甲級寫字樓供應(yīng)平穩(wěn)，空置率穩(wěn)步下降，租金漲幅超過10%，但在業(yè)內(nèi)看來，北京的商業(yè)地產(chǎn)市場并不像金融街所認(rèn)為的那么美好。
近期，北京市住建委主任楊斌在媒體上表態(tài)，對報(bào)價(jià)明顯高于項(xiàng)目前期成交價(jià)格和周邊在售項(xiàng)目價(jià)格，且不接受指導(dǎo)的商品房項(xiàng)目，可暫不核發(fā)預(yù)售許可證書或暫不辦理現(xiàn)房銷售備案。
而金融街公告顯示，2012年9月24日,金融街西擴(kuò)地塊月壇南街地塊，以34億元被金融街控股股份有限公司競得。該地塊土地面積1.62萬平方米，折合樓面價(jià)30429元/平方米。
記者在北京市住建委的網(wǎng)站上，以“月壇”為項(xiàng)目地址進(jìn)行搜索，只查到4個(gè)預(yù)售許可證，取得時(shí)間從2001年~2005年不等。最近一個(gè)項(xiàng)目是2008年的融澤府[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評]嘉園[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評]，其住宅擬售價(jià)格僅為1.6萬元/平方米，而其最高成交均價(jià)也僅在16713元/平方米，其銷售價(jià)格僅為金融街月壇項(xiàng)目拿地成本的6成不到。
同時(shí)，該地塊所在的月壇區(qū)域，目前已是比較成熟的高檔社區(qū)。周邊中介工作人員向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者證實(shí)，2008年以后，區(qū)域內(nèi)基本已無期房住宅供應(yīng)。該區(qū)域最近幾年無新盤入市。
那么，金融街月壇地塊這種近期無新盤推出，2008年的價(jià)格水平無法參照的情況，該政策對公司會(huì)產(chǎn)生怎樣的影響？
記者致電金融街相關(guān)負(fù)責(zé)人，詢問該項(xiàng)目的開盤時(shí)間、預(yù)計(jì)售價(jià)、建設(shè)成本等問題，均未能得到回復(fù)。
對此，房地產(chǎn)行業(yè)分析人士對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，個(gè)別城市通過收緊預(yù)售許可證發(fā)放過程，延發(fā)高端樓盤預(yù)售許可證的方法，控制中高端樓盤在市場當(dāng)中的成交，從而結(jié)構(gòu)上控制整個(gè)房地產(chǎn)市場的成交均價(jià)。從表面上來看，使整個(gè)市場均價(jià)走勢相對平穩(wěn)，“但對于項(xiàng)目本身而言，短期內(nèi)難以回收資金，從而影響項(xiàng)目的推盤節(jié)奏。”
上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)也表示，金融街競得月壇南街地塊，倘若沒有限價(jià)令出臺，該項(xiàng)目前景仍較好。限價(jià)令出臺，可能會(huì)打亂該項(xiàng)目的既定思路。
事實(shí)上，去年雖然北京甲級寫字樓租賃市場不錯(cuò)，但銷售型的商務(wù)地產(chǎn)還是遭遇 “寒冬”。以往依靠銷售北京甲級寫字樓，曾有過非常不錯(cuò)業(yè)績的SOHO中國[簡介 最新動(dòng)態(tài)]，2012年的合同銷售額僅為94億元，SOHO中國由售轉(zhuǎn)租，一度也被認(rèn)為是北京寫字樓銷售不佳的一個(gè)原因。
為了避免寫字樓市場滯銷帶來的沖擊，部分房企在明知會(huì)受到處罰的情況下，依然違規(guī)“商改住”，把商業(yè)性質(zhì)的寫字樓改成公寓進(jìn)行銷售，一定程度也反映了北京銷售型寫字樓的困境。
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