街談巷議的經(jīng)濟主題，房地產(chǎn)相關的話題最為熱辣，各種觀點劍拔弩張、各種勢力競相角逐，房地產(chǎn)的一舉一動都能牽引股市的每一處某稍神經(jīng)，引起一陣陣痙攣。
國五條之后房地產(chǎn)市場將會有何影響，新一屆政府即將怎樣出臺新的調(diào)控政策？這是四月二十日在江蘇盛澤舉辦的“春之聲財富峰會”專家所要討論的主題。
有網(wǎng)友在會后稱，平時都是在電視、媒體和網(wǎng)絡上聽到業(yè)內(nèi)專家的聲音，這次回到了現(xiàn)實。
前不久華爾街日報記者采訪筆者，提問：新一屆政府對房地產(chǎn)調(diào)控將會如何？筆者認為，房地產(chǎn)調(diào)控看來是一種常態(tài)，短期內(nèi)不會放松。但再嚴厲的政策已經(jīng)黔驢技窮。調(diào)控已經(jīng)延續(xù)了三年，但房價是否下跌這是有目共睹的。房地產(chǎn)市場剛性需求是客觀存在的，政府的各種打壓只是增加了房地產(chǎn)成本，并沒有加大供給。
城市化進程在中國才剛剛進行了還不到一半，但我們的政策本身還存在很多問題，違背了市場規(guī)律，比如國五條北京細則里面用戶籍制度來限購房產(chǎn)，這是政策的倒退，城市化進程的前提就是要取消戶籍制度，現(xiàn)在反而用戶籍制度來作為調(diào)控的手段之一。新國五條也好，國六條也好這些政策是否能真正落地，值得探討。
市場經(jīng)濟有它自身的規(guī)律，這幾年政策從來沒有打壓過股市，但中國股市一路上大跌加陰跌，股民損失很慘重。
上周末中國的一位著名的股評家從北京飛上海來與筆者談對沖基金事宜，一個多年一路唱多的著名股評家現(xiàn)在也要做空股市。這就是市場化的做法。中國經(jīng)濟不好，我們?yōu)楹我欢ㄒ龆?？做空同樣可以賺錢。
中國經(jīng)濟的改革當前處于攻堅期與困難期，完成轉(zhuǎn)型大致需要三年的時間，三年之內(nèi)中國股市不會發(fā)生大級別的上升行情，預計會處于一個反復震蕩筑底的轉(zhuǎn)型期。
這部分時間內(nèi)一批真正有價值的股票會出現(xiàn)，也有一批處于虛高位置的股票會打回原形。做空基金的市場投資理念是價值做空，做空一切沒有價值、弄虛作假的上市公司，讓其回到原點。
在未來三年處于開放式變革期的資本市場而言，是利用一切做空工具如股指期貨、融資融券、T+0、轉(zhuǎn)融券進行價值做空的大好時機。
房地產(chǎn)沒有做空機制，但是，房地產(chǎn)市場卻是與中國經(jīng)濟走勢密切相關?？梢哉f，房地產(chǎn)市場是中國經(jīng)濟的浮漂，當經(jīng)濟好的時候，也是房地產(chǎn)市場成交量旺盛的時候，當經(jīng)濟不好的時候，房地產(chǎn)往往又成為中國經(jīng)濟的引擎。
就目前來說，中國正在推進的城鎮(zhèn)化最終還是要通過房地產(chǎn)企業(yè)來完成的，且不說土地財政給地方帶來充足的資金來發(fā)展經(jīng)濟，僅僅從最直接的角度來看，如果出現(xiàn)大量的鬼城，對地方經(jīng)濟的打擊是不言而喻的。
雖然說人們對于土地財政的意見比較大，但是，從現(xiàn)實層面來看，土地財政依然對地方政府起著定心丸的功能。
中國國土部的公告顯示，2012年全國出讓國有建設用地面積32.28萬公頃，出讓合同價款2.69萬億元，同比分別減少3.3%和14.7%。其中，招標、拍賣、掛牌出讓土地面積29.30萬公頃，占出讓總面積的90.8%；出讓合同價款2.55萬億元，占出讓合同總價款的94.8%。
地方不僅僅通過市場獲得巨額資金，還通過土地抵押獲得大量的資金，全國重點城市土地抵押監(jiān)測表明，截至2012年底，全國84個重點城市處于抵押狀態(tài)的土地面積為34.87萬公頃，抵押貸款總額5.95萬億元，同比分別增長15.7%和23.2%。
全年土地抵押面積凈增4.72萬公頃，抵押貸款凈增1.12萬億元。這樣的數(shù)據(jù)可能還是低估的，這也是不少人對地方債憂心忡忡的原因。
這些風險固然重要，但是，最大的風險還是土地價格下跌帶來的債務風險。因為一旦土地價格下跌，會影響抵押品的價值評估，這會沖擊整個金融體系。
綜上所述，筆者認為，中國房地產(chǎn)調(diào)控仍會出現(xiàn)常態(tài)化的態(tài)勢，但是，調(diào)控對于房地產(chǎn)市場的負面效用也在不斷積累。
由于中國缺乏投資渠道，很多資金沒辦法才走進房地產(chǎn)市場，正是這種每個人的在房地產(chǎn)投資成功的經(jīng)驗和在其他地方投資失敗的教訓，才導致資金一輪一輪地進入房地產(chǎn)市場，給整個市場帶來系統(tǒng)性風險。
然而，相對其他投資選擇來說，房地產(chǎn)仍然是大眾投資的情人。無論是論壇的聽眾也好，還是出租車上司機們閑聊、日常百姓的交談也好，房價和房地產(chǎn)經(jīng)常成為最日常的攀談話題。
對待這位大眾情人，每個人的看法都不一樣，但是，有一點是一致的，房地產(chǎn)任何異動都在牽動著百姓的神經(jīng)。
朱大鳴，中國資深財經(jīng)、地產(chǎn)評論家。
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