- 廣州路步行街 【北城新區(qū)】
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問答
在北京采取樓市限價政策之后,廣州日前也出臺了針對房地產(chǎn)價格的新調(diào)控措施。廣州規(guī)定,從4月24日起,全面執(zhí)行商品住宅預(銷)售價格網(wǎng)上申報制度,其預售價格需要接受市國土房管部門的價格指導。
這意味著,廣州將對市區(qū)所有申請預售證的樓盤價格進行事先監(jiān)督,如果開發(fā)商定價過高,其取得預售證的過程將比較艱難。
不過,記者采訪的多位房企人士眼里,相對于限購和限貸,限價在力度上偏軟彈性較大,限價令難以撼動大型房企的盈利。
難撼房企利潤
廣州市國土房管局近日下發(fā)《關于落實廣州市房地產(chǎn)市場調(diào)控政策加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管的通知》要求,從4月24日起,廣州全面執(zhí)行商品住宅預(銷)售價格網(wǎng)上申報制度,開發(fā)企業(yè)預(銷)售商品住宅前,須辦理預(銷)售價格網(wǎng)上申報,并接受國土房管部門的價格指導。
廣州此時宣布“限價”,顯然與近來樓價飆升有關。數(shù)據(jù)顯示,今年3月廣州新建商品住宅網(wǎng)簽價格同比去年上漲34.9%,而第一季度廣州房價同比漲幅高達22%,相對于全年7%~8%的房價漲幅,調(diào)控形勢頗為嚴峻。
廣州此次公布“限價令”與此前北京“新國五條”中限價表述頗為相似。北京在確定今年房價目標時有這樣一句表述:“進一步降低自住型、改善型商品住房的價格,逐步將其納入限價房序列管理”。
“其實,廣州根據(jù)樓盤價格,實行限制發(fā)預售證,這種政策一直都存在,類似珠江新城[最新消息 價格 戶型 點評]這樣的高端樓盤一直很難申請預售。”廣州一房企高層人士并未感到意外。在他看來,此次廣州方面出臺的限價政策影響尚需觀察。不過他坦言,由于官方并未披露具體價格標尺,僅稱銷售價格將會接手價格指導,其中留給市場的操作空間較大。
有業(yè)內(nèi)人士擔憂,目前不少房企采取兩個甚至三個合同的方式與購房者簽約,即購房合同與裝修合同分開,從而降低在國土房管局備案的價格。
不過,對于房企而言,最關心的仍是政策對于盈利的影響。萬科[簡介 最新動態(tài)]一位高層人士對記者稱,一般而言,限價屬于短期性政策,房企凈利潤因該政策而下降不可避免。“不過,房企開發(fā)新盤項目往往分一、二、三等多期,某一期項目凈利受影響對房企整體業(yè)績影響相對有限,特別是對大型房企而言。”
不過該人士坦言,也不排除中小房企受影響較大,會調(diào)整銷售策略。“因為它們項目少,抗風險能力不夠強,也沒有大型房企融資和拿地的成本優(yōu)勢。”
限價軟調(diào)控
事實上,限價令出臺絕非新鮮事。從2010年開始,包括佛山、中山等一批二三線城市出臺限價令。不過,地方限價令往往會進行調(diào)整。例如中山去年1月就對當?shù)貥鞘邢迌r作出了微調(diào):住房限價由2010年的每平方米5800元上調(diào)至6590元,在這個標準之下成交的商品房均可正常進行網(wǎng)上備案。
記者采訪的多位業(yè)內(nèi)人士眼里,在整體上,“三限”(限購、限貸、限價)中限購、限貸是用來卡住購房權和資金兩個要害環(huán)節(jié),而限價主要為漲價剎車。江商學院金融學教授梅建平認為,限價相對于限購來講,本身就屬于軟調(diào)控,這種微調(diào)政策其實對于地方政府而言,更愿意接受。
此外,上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭亦認為,限價令僅僅影響價格,非但不抑制需求反而能刺激需求。而限購令則直接影響到需求,很可能對當?shù)厥袌霎a(chǎn)生重創(chuàng),這是地方政府選擇以限價取代限購的主要原因。
“廣州跟隨北京出臺未制定價格上限的限價令,本身就只是為了落實新國五條,為了防止個別高價房入市拉高均價。”前述廣州房企人士表示。他認為,其他城市可能會相繼出臺類似軟性政策。
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