“隨著北京市住建委網(wǎng)簽系統(tǒng)的恢復(fù)，二手房交易得以繼續(xù)，而新政出臺后第一批繳納20%所得稅的房產(chǎn)也開始出現(xiàn)。據(jù)記者了解，在北京市的國五條細(xì)則落地后，北京市二手房交易中已經(jīng)很難完全逃避這項稅賦。不過，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，依然可以通過做低成交價的方式適當(dāng)避稅。”

 

根據(jù)北京市出臺的細(xì)則，3月31日以后進(jìn)行的網(wǎng)簽一律適用20%所得稅新規(guī)。即凡能核查到原值的二手房，均按照交易差價的20%征收個人所得稅。由于北京住建委網(wǎng)簽系統(tǒng)直到本周一才正式恢復(fù)，因此從本周一開始進(jìn)行網(wǎng)簽的所有二手房交易均應(yīng)按照20%所得稅新規(guī)繳稅。 網(wǎng)簽恢復(fù)后，4月8日和4月9日兩天，北京二手住宅的網(wǎng)簽量分別為631套和510套，共計1141套，這一成交數(shù)量比網(wǎng)簽暫停前下降不少。但市場更為關(guān)心的卻是是否真有賣房者按照規(guī)定繳納了20%所得稅，這一政策是否真正被嚴(yán)格執(zhí)行。

 

辦過產(chǎn)權(quán)證 地稅都留有原值

 

根據(jù)國五條北京細(xì)則，對3月31日以后完成網(wǎng)上簽約的二手房交易，通過稅收征管、房屋登記等信息系統(tǒng)能核實房屋原值的，依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓住房所得的20%計征個人所得稅，以有效抑制投機(jī)投資購房。不能核實房屋原值的，依法按照核定征收方式計征個人所得稅。對個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上家庭唯一生活用房的，繼續(xù)實施免征個人所得稅。

 

“很多買房人不了解，認(rèn)為原值核查是在房屋登記信息系統(tǒng)中，是由房管系統(tǒng)進(jìn)行核查。實際上，涉及稅收這一塊都在地稅核查。只要辦過產(chǎn)權(quán)證，都會涉及契稅繳納等問題，地稅都會留有原值。”北京某區(qū)房屋登記中心相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者。

 

按過戶指導(dǎo)價可適當(dāng)避稅

 

據(jù)記者從地產(chǎn)中介公司了解到，網(wǎng)簽恢復(fù)之后，已經(jīng)有了“20%所得稅”新政下的現(xiàn)實成交記錄。位于大望路的一家地產(chǎn)中介告訴記者，由于所代理房屋能夠在地稅查到原值，且不屬于免稅范圍，20%所得稅已經(jīng)不能避免。但其中也并非毫無漏洞，中介透露，由于這屬于差額征稅，房屋買賣時依然可以通過做低成交價的方式減少支出。

 

“目前一般是按照過戶指導(dǎo)價作為售價，比如一套原值100萬的房產(chǎn)，過戶指導(dǎo)價為220萬，實際售價為300萬，按此操作應(yīng)稅基數(shù)最多就是120萬，可以少交不少稅金。”中介告訴記者。如果按照實際售價繳稅，繳稅額為差價200萬×20%，即稅款為40萬元。如果按照過戶指導(dǎo)價，那么差價為120萬元，繳稅額即120萬×20%，則需要繳納的稅款只有24萬元，兩者之間相差16萬元。二手房最低過戶指導(dǎo)價，是指在二手房交易中繳稅的基準(zhǔn)成交價,即二手商品住房交易最低計稅價格。在北京,目前二手房過戶指導(dǎo)價共有284個區(qū)域，每個區(qū)域的過戶指導(dǎo)價有所不同。 另外，如果房屋還有裝修,稅費等也可相應(yīng)扣除，應(yīng)稅差價還會進(jìn)一步縮小。

 

賣房人依然要求“凈價”成交

 

從北京幾家主要的房屋中介公司反饋的情況看，北京樓市二手房交易目前已經(jīng)陷入低谷。朝陽和海淀一些熱點地區(qū)的中介門市甚至本周都沒有交易。相當(dāng)一部分潛在交易者都處在觀望中。記者昨天在海淀交易大廳看到，登記過戶的人數(shù)較細(xì)則落地前也大幅減少。但是，從部分成交的情況看，恢復(fù)網(wǎng)簽之后，所有房產(chǎn)買賣都按照新政來操作，買房人和賣房人也都了解了交易中的增加成本。相對而言，賣房人比較坦然，開出的價格依然是凈價，即刨除各種稅費之后所得款項。雖然住建部曾聲稱要嚴(yán)查讓買房人承擔(dān)所得稅的行為，但在實際買賣時，這種稅費成本基本都由買房人消化了。

 

北京國五條細(xì)則追蹤

 

北京嚴(yán)控預(yù)售許可證 直接干預(yù)一手房價

 

北京市住建委主任昨日表示，未來北京新建商品房售價將接受政府指導(dǎo)，開盤價格既不能高于前期成交價，也不能高于周邊同級別樓盤價格，而主要調(diào)控手段為預(yù)售許可證。

 

關(guān)注夾心層人群住房

 

北京市住建委主任楊斌昨日在做客城市服務(wù)管理廣播時表示，根據(jù)“國五條”北京細(xì)則，2013年本市房價控制目標(biāo)主要分為兩部分，一是新房價格調(diào)控目標(biāo)，即新房價格與2012年相比保持穩(wěn)定。第二是關(guān)注“夾心層”人群，這實際上主要關(guān)注中等收入家庭的住房問題，降低剛需商品房的價格，逐步將其納入限價房序列管理。

 

在北京國五條細(xì)則中，“限價房管理序列”這一概念被首次提及。昨日楊斌也對此進(jìn)行了解釋，這是一個新的概念，和以往“限價房”概念不同。前者是指為中低收入家庭所準(zhǔn)備的自住和改善型住房，還屬于商品房，但價格會受到控制。而限價房是保障房的一種。

 

預(yù)售證直接干預(yù)新房價格

 

楊斌表示，北京市為控制房價過快增長，將采取以下五種措施：保證每年供地量不能低于前5年的供地平均量；增加“限房價、競地價”等方式土地供應(yīng)，在土地出讓之時便鎖定房價；嚴(yán)格執(zhí)行住房限購政策；利用經(jīng)濟(jì)手段調(diào)控，如控制首付比例、交易差別稅收等；對取得預(yù)售資格的新建商品房定價進(jìn)行引導(dǎo)，對報價明顯高于項目前期成交價格和周邊在售項目價格且不接受指導(dǎo)的商品房項目，暫不核發(fā)預(yù)售許可證書或暫不辦理現(xiàn)房銷售備案。

 

其中，預(yù)售證管理被市場認(rèn)為是最具有殺傷力的條款之一。此條款一經(jīng)公布，不少開發(fā)商表示，行政干預(yù)可能會造成市場供應(yīng)減少，在需求存在的情況下，并不能有效控制房價。昨日楊斌也對這一預(yù)售證干預(yù)進(jìn)行了解釋，提高商品房的預(yù)售門檻并不意味著商品房數(shù)量減少，房價更高。

 

楊斌表示，政府會差別化對待：對于自住和改善型商品房還是保持原標(biāo)準(zhǔn)。對于高檔住宅、商業(yè)項目等會提高門檻，目的在于將開發(fā)商資金吸引到建設(shè)剛需型住房項目上去。

 

對于自住型、改善型商品住房的界定標(biāo)準(zhǔn)，楊斌解釋，原則上這部分商品房對于戶型，住房面積、價位都有嚴(yán)格規(guī)定——中低價位、中小套型。通過控制這一類型的房價，使“夾心層”人群的收入加上住房貸款后能承擔(dān)得起。至于什么人具備購此類房資格、這類房上市有哪些要求等相關(guān)政策，目前正在研究制定中，年內(nèi)即將出臺。

 

三類房納入老舊改造

 

最近幾年，北京老舊小區(qū)改造是一直在實施的民生工程，但哪些小區(qū)能夠進(jìn)入這一范疇。昨日，楊斌還明確了改造小區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)。

 

楊斌表示，能納入改造工程的老舊小區(qū)分為三類：一類房子是九十年代左右保溫性能比較差的房子；第二類就是沒有保溫也沒有抗震，在唐山大地震前后的房子；第三類是有一部分簡易樓，經(jīng)過鑒定以后，結(jié)構(gòu)上不能過關(guān)的。

 

針對有市民詢問自己的老房子什么時候可以納入老舊小區(qū)改造計劃，楊斌表示，“我們每個區(qū)都成立了老舊房的改造辦公室，居民可以通過街道找辦公室了解您住的那個樓是不是納入了今年的改造任務(wù)，如果沒納入今年改造任務(wù)的話，這幾年按照要求都應(yīng)該逐步改造完，居民可以跟他們反映改造的迫切性，看看能不能及早納入。就目前的管理辦法來講，關(guān)于老舊房的改造是不用個人去申請的，是幾級政府共同主動把這些老舊房子都納入計劃。”