去年火爆的房地產(chǎn)私募基金有進一步升溫之勢。
根據(jù)銀監(jiān)會8號文的要求，商業(yè)銀行理財資金在投資非標資產(chǎn)上將受到嚴格限制。“以前很多房地產(chǎn)信托的資金從銀行資金池流出，就是通過購買收益權(quán)或資產(chǎn)管理公司，8號文出來之后類似途徑就少了，房地產(chǎn)基金的需求反而更大了，”德信資本高級經(jīng)理劉聰對本報記者說，8號文對私募基金是個利好。
清科研究中心分析師鄭知行指出，2013年央行仍將實施穩(wěn)健的貨幣政策，2月央行重啟公開市場正回購，市場流動性有所收緊，不利于房企對信貸的需求。銀監(jiān)會副主席王兆星亦強調(diào)，銀監(jiān)會今年將繼續(xù)把房地產(chǎn)信貸風(fēng)險作為監(jiān)管工作的重點，加強經(jīng)常性監(jiān)管和專項檢查。業(yè)內(nèi)人士認為，未來存在違規(guī)行為的開發(fā)商，將很難再通過信托方式獲得資金。
作為房地產(chǎn)市場另一種融資渠道，鄭知行認為，房地產(chǎn)基金有望在今年迎來更大發(fā)展空間，隨著公募基金、券商、險資、銀行理財紛紛成立針對不動產(chǎn)的專項計劃，具有專業(yè)、經(jīng)驗優(yōu)勢的房地產(chǎn)基金與具有資金優(yōu)勢的機構(gòu)存在很多合作機會。
據(jù)金地集團[簡介 最新動態(tài)]總裁黃俊燦稱，金地[簡介 最新動態(tài)]旗下房地產(chǎn)基金穩(wěn)盛投資目前管理規(guī)模已超60億元，今年還將募集一只美元基金。德信資本董事長陳義楓向記者透露，德信資本的基金管理規(guī)模目前已經(jīng)超過30億元，預(yù)計年底將達到60億元。
不過，房地產(chǎn)基金仍然存在諸多問題。以深圳某房地產(chǎn)基金近期設(shè)計的一款產(chǎn)品為例，該基金給投資的項目買了一個財產(chǎn)保險。一般來講，保險公司賠付只能是樓宇損壞或倒塌等情況，但該基金銷售人員對投資人講解時，卻說成保險公司對整個項目的收益進行投保。
陳義楓認為這明顯存在誤導(dǎo)。他認為，房地產(chǎn)基金行業(yè)應(yīng)該首先建立自己的品牌并進行行業(yè)自律。而管理人的風(fēng)險控制和投資策略，是其建立品牌的核心。陳義楓認為，有足值的資產(chǎn)作為支撐，包括必須有足值抵押物，或者公司整體過戶等。這是安全性的底線。
另一個重要的問題是流動性風(fēng)險。如果房地產(chǎn)基金出問題，往往是流動性，因為足值抵押容易鑒別，但流動性風(fēng)險不容易鑒別。
以另一家在2011年成立的房地產(chǎn)基金為例，其投資的項目在河南某縣有塊地還未拆遷，募集資金用來做拆遷款，且基金為一年期。陳義楓分析，這就是打算到期之后再募集資金來還，存在很大的流動性風(fēng)險。
德信資本建立了以流動性為核心的投資策略，優(yōu)選省會及計劃單列市，謹慎選擇開發(fā)商及交易對手，以及業(yè)態(tài)和區(qū)位的組合。
房地產(chǎn)基金目前存在的第三個問題是，銷售渠道的雜亂和高傭金。很多房地產(chǎn)基金用“又能足值抵押，又能做到高收益”來吸引人。
與開發(fā)商的看法不太相同的是，陳義楓并不太看好三四線城市的發(fā)展機會，主要是認為這些城市缺少有效的購買力和承接力，“如果在中大型城市，市場狀況不好的時候降價就會有買家，但三四線城市即使降價也難以變現(xiàn)。”
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