市南、市北、嶗山等區(qū)是青島最成熟的主城區(qū)，商業(yè)、醫(yī)療、教育等城市資源配套占盡先機(jī)，也因此房?jī)r(jià)最高。城中房?jī)r(jià)雖貴，但一些年輕人還是喜歡往城中擠。住在主城區(qū)，上班路途近，購(gòu)物消費(fèi)方便，以空間換取時(shí)間，許多年輕人還是會(huì)選擇在主城區(qū)買個(gè)建成年代久，面積小的剛需房。
據(jù)太平洋房屋市場(chǎng)部經(jīng)理郝銀廣分析，進(jìn)入四月份，青島七區(qū)二手房第一周成交300余套，第二、第三周均成交了600多套。在經(jīng)過(guò)三月份的搶購(gòu)之后，市場(chǎng)只是在第一周出現(xiàn)回落，而目前整體市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入正常狀態(tài)。
在沒有外部因素的影響下，期望大跌也不現(xiàn)實(shí)。據(jù)青島鏈家區(qū)域經(jīng)理王金偉透露，該公司經(jīng)紀(jì)人近期也與一些房東溝通，希望將報(bào)價(jià)虛高的房源擠出水分。
沒有搶房，也不會(huì)急跌，二手房市場(chǎng)正進(jìn)入理性選房的時(shí)候，也正是剛需客看房、選房的時(shí)機(jī)。
市南東部：黃金地段安家 價(jià)格：90-120萬(wàn)元
市南東部的地段價(jià)值勿庸置疑，房?jī)r(jià)高得也讓人咋舌，在這個(gè)黃金地段上是否有剛需房的立錐之地呢？
“香港路南面沒有可能了。”郝廣銀說(shuō)，市南東部剛需房多在香港路北側(cè)的一些建成年代早或是戶型小的社區(qū)，如辛家莊小區(qū)、田家花園、逍遙花園、天山小區(qū)、香港花園、湛山小區(qū)等，總價(jià)在90-120萬(wàn)元之間。
熱點(diǎn)區(qū)域之一是辛家莊小區(qū)，一般戶型面積在50-90平方米，單價(jià)為16000-17000元/平方米；其次是天山小區(qū)，面積在七八十平方米，價(jià)格也是16000-17000元。此外，熱門區(qū)域還有湛山小區(qū)，因靠近市南實(shí)驗(yàn)小學(xué)，是學(xué)區(qū)房，一些有遠(yuǎn)見的剛需客也到這里提前買房。湛山小區(qū)剛需房面積在50-60平方米，價(jià)格20000元以上/平方米，總價(jià)達(dá)到100多萬(wàn)元。
據(jù)郝廣銀介紹，別看湛山小區(qū)的房子貴，因?yàn)槭菍W(xué)區(qū)房，所以還是很搶手。
市南西部：從邊緣到中心 價(jià)格段：70-90萬(wàn)元
市南西部指西鎮(zhèn)老城，追根溯源，是有著近百年歷史的老城區(qū)，但一直處在邊緣位置。城市東擴(kuò)之后，這一區(qū)域更為衰落。雖在城市中，但顯得封閉。隨著海底隧道開通，西海岸加速發(fā)展，它的地理位置從西部變成了中心，是個(gè)有潛力的舊城改造區(qū)域。這一片區(qū)的新建商品房少，新近開盤的項(xiàng)目赫然將價(jià)格標(biāo)到了18000元/平方米。
據(jù)青房置換市南西部區(qū)域經(jīng)理王娟介紹，西鎮(zhèn)的剛需房源分為兩類：
一類是云南路回遷社區(qū)的新房。這類房源的面積在七八十平方米，總價(jià)達(dá)到90萬(wàn)元。購(gòu)買這些房子的年輕人多數(shù)是在機(jī)關(guān)單位工作，收入穩(wěn)定。
第二類是低總價(jià)房源，購(gòu)房者為工薪階層，有些購(gòu)房者就在周邊的工廠工作。這類房源戶型面積在五六十平方米，單價(jià)在12000元/平方米，總價(jià)約在70萬(wàn)元左右。這些房源的建成年代早，多數(shù)在上世紀(jì)90年代，有些甚至在80年代。
在西鎮(zhèn)還是便宜房子更好賣。據(jù)王娟介紹，近期仍有剛需客戶求購(gòu)五六十萬(wàn)元的小戶型二手房，但這些房源在三月“搶購(gòu)風(fēng)”中消化掉了。反之，近期有四五套約90-100萬(wàn)元的高總價(jià)房源，因市場(chǎng)需求少，正試探性降價(jià)一兩萬(wàn)元。
市北北部：價(jià)格洼地 價(jià)格段：50-70萬(wàn)元
在市北北部的四方老城區(qū)，過(guò)去幾年來(lái)新盤不多，所以價(jià)格也比較堅(jiān)挺。整體來(lái)看，這一區(qū)域價(jià)格在主城區(qū)偏低，是價(jià)格洼地，也是剛需集中的區(qū)域。
據(jù)青房置換四方片區(qū)區(qū)域經(jīng)理張麗介紹，四方片區(qū)剛需房有兩個(gè)熱點(diǎn)區(qū)域洛陽(yáng)路小區(qū)和四方實(shí)驗(yàn)小區(qū)。
洛陽(yáng)路小區(qū)總價(jià)50萬(wàn)元左右的剛需房是成交主流，建成年代多為上世紀(jì)八九十年代，面積在50平方米左右，總價(jià)在在9500-10000元/平方米。
周邊一些相對(duì)新的社區(qū)價(jià)格也在每平方米萬(wàn)元左右徘徊。如洛東小區(qū)因?yàn)殡x區(qū)域商業(yè)中心較遠(yuǎn)，重慶路修路等原因影響，價(jià)格始終上不去。聯(lián)城花園、鉑金苑等新小區(qū)，因交易稅過(guò)高，也限制了房東報(bào)高價(jià)。
四方實(shí)驗(yàn)小區(qū)則是四方片區(qū)價(jià)格最高的區(qū)域，原因也是學(xué)區(qū)房，最高成交價(jià)格曾達(dá)到13000元/平方米以上，正常價(jià)格在12000元/平方米，60平方米左右剛需房，總價(jià)在70萬(wàn)元左右。
浮山新區(qū)：新社區(qū)二手房報(bào)價(jià)高 價(jià)格段：80-110萬(wàn)元
相比前述幾個(gè)區(qū)域浮山新區(qū)的住房建成年代更近，社區(qū)規(guī)劃理念更超前，魯信長(zhǎng)春花園、湖光山色、陽(yáng)光山色都是景觀園林設(shè)計(jì)出色的成熟社區(qū)。
據(jù)王金偉介紹，浮山小區(qū)的住宅面積多在70平方米左右，單價(jià)12000平方米/平方米，總價(jià)在80萬(wàn)元左右。但如海爾東城國(guó)際、魯信長(zhǎng)春花園、金頂花園這些小區(qū)價(jià)格非常高，以剛需客戶的經(jīng)濟(jì)實(shí)力多數(shù)只能買套一小戶型產(chǎn)品。
他介紹說(shuō)，海爾東城國(guó)際五六十平方米的小戶型總價(jià)賣到90萬(wàn)元，單價(jià)達(dá)到14000元/平方米，相鄰的金頂花園單價(jià)也差不多。最貴的當(dāng)屬魯信長(zhǎng)春花園，70平方米的房子賣到了110萬(wàn)元。
王金偉反映，目前浮山新區(qū)房源比較多，而客戶少，有些房東報(bào)價(jià)虛高，如浮山小區(qū)有的房東報(bào)出了15000元/平方米的高價(jià)，中介經(jīng)紀(jì)人也與房東溝通，試圖擠出價(jià)格水份。
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