2000年8月15日，市民王先生從原平谷縣村民李昌盛的手中花9萬元買下了3間民宅。這3間平房是李昌盛于上世紀80年代，向村里申請宅基地建的。
“我按照約定，一次性支付了全部購房款，他交房后，我就對房屋進行了翻建，一直居住使用至今１可是王先生萬萬沒料到，2012年這一帶拆遷，李昌盛竟然一紙訴狀將他告上法庭。
訴狀中稱：“王先生具有城鎮(zhèn)戶口，在購房時不是村集體的成員，請求法院依法確認雙方簽訂的《房屋買賣協(xié)議》無效，雙方互相返還財產(chǎn)。”
拿到訴狀后，王先生氣憤不已。“明明自己住了十幾年的房子，現(xiàn)在買賣合同怎么就突然無效了呢？再說，當時這里已規(guī)劃為城鎮(zhèn)，買的時候就已經(jīng)不是宅基地了。”懷著種種疑惑，王先生找到了北京市盛峰律師事務所房地產(chǎn)法律事務部首席律師李松。李律師詳細了解了案情后，建議王先生先收集證據(jù)，主要是政府的相關文件，以證明該房屋已經(jīng)不是農(nóng)村的宅基地。(文中當事人為化名)
律師剖析
宅基地已農(nóng)轉非 城鎮(zhèn)居民可以買
雙方買賣的房屋是不是屬于農(nóng)村的宅基地？李松律師認為這是此案的關鍵。“對于農(nóng)村宅基地，相關法律有明確的規(guī)定，宅基地只能在本集體組織成員之間進行流轉，不能出售給非本集體組織成員及城鎮(zhèn)居民。”
此案中，雖然李昌盛原始取得該房屋是基于他是本集體組織的成員而批準的宅基地，但是在房屋買賣時，該區(qū)域的宅基地已收歸國家所有，整個街道已經(jīng)農(nóng)轉非。王先生向法院申請調(diào)查取證，最終法院從政府部門調(diào)取了當年的政府文件，證明雙方在買賣房屋之前，訴爭房屋所在的某某街村民已經(jīng)農(nóng)轉非，原村民集體所有的土地已轉為國家所有。因此，該土地上的房屋買賣行為不再使用土地管理法關于農(nóng)村宅基地禁止轉讓的規(guī)定。
王先生當時是城鎮(zhèn)居民，可以購買該訴爭房屋。同時，雙方簽訂的《房屋買賣協(xié)議》系自愿達成的，是雙方當事人的真實意思表示，且協(xié)議內(nèi)容不違反國家法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。因此李律師認為：“李昌盛與王先生簽訂的《房屋買賣協(xié)議》是真實有效的，李昌盛的訴訟請求不會得到法院的支持。”
若土地性質(zhì)未變更 則買賣合同無效
“如果訴爭的房屋所占土地仍舊為宅基地，那么王先生作為城鎮(zhèn)居民是不允許購買的，雙方簽訂的《房屋買賣協(xié)議》將最終被認定為無效。”不過李松律師認為，考慮到雙方的買賣行為已經(jīng)距今多年，房屋價格已經(jīng)顯著增長，法院在處理類似案件時也會權衡利弊。
對于合同無效，一般來說雙方都是存在過錯的。“如果按原購房價返還，對于買受人而言是顯失公平的。因此基于公平原則，考慮到土地升值的客觀事實，在買受人返還房屋時，出賣人應給予買受人相應的補償。”
至于補償?shù)臄?shù)額，在司法實踐中，法官享有一定的自由裁量權，法院會結合雙方的實際情況，酌情判令出賣人給予買受人相應補償。
律師提醒
出賣人毀約應三思后行
很多十幾年前已經(jīng)賣出去的宅基地，出賣人不惜花費高額的成本毀約，意圖收回以獲得巨額的拆遷補償。李松律師認為：“這種違背誠實信用原則的做法不被社會所提倡，但在實踐中，導致買賣合同無效確實是雙方都存在過錯。對于無效的合同，法院都會酌情判令出賣人給予買受人相應的補償。”
此外，李松律師特別提醒廣大讀者，購買宅基地上的房屋一定要慎重，如果沒有相應的購買資格，最好不要購買，以免今后留下隱患，到頭來竹籃打水一場空。同時，宅基地的買賣也并非在任何情形下都是無效的，出賣人在毀約之前亦應三思而后行。
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